【正文】 文書，是在我國未來實(shí)行登記對抗主義后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。筆者深表贊同。為維護(hù)在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因?yàn)椴粍赢a(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。我國1995年制定的《擔(dān)保法》第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)就有四個!)所以，必須制定一部滿足市場經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密、內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國國情的不動產(chǎn)登記法。)所以，以發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書的方法來彌補(bǔ)形式審查制的弊端，具有現(xiàn)實(shí)的制度基礎(chǔ)，因而可行性甚強(qiáng)?！　∑浯危ㄟ^登記的手段來加強(qiáng)國家對于不動產(chǎn)的管理和控制，筆者一直以為是一個不足取的辦法。在我國目前公共權(quán)力機(jī)關(guān)辦事效率和辦事質(zhì)量都令人堪憂的情況下，我們的公共權(quán)力機(jī)關(guān)是否有能力去切實(shí)實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記賦予物權(quán)公信力的理想學(xué)者們對于我們的登記機(jī)關(guān)不要抱有太大的期望。[13][122～125]其次，如果登記中僅審查直接發(fā)生物權(quán)變動的物權(quán)行為，那其實(shí)與形式審查制一般無異。[11]筆者認(rèn)為，登記對抗主義中意思一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上，屬于負(fù)解除條件的物權(quán)，在沒有善意第三人時，物權(quán)變動生效，出現(xiàn)善意第三人的情況后，物權(quán)變動的效力不能對抗第三人?！　?)不動產(chǎn)登記采對抗主義　　在登記采物權(quán)變動之對抗主義時，不動產(chǎn)的取得和變更只要當(dāng)事人意思表示一致時，即生效力，但是，物權(quán)變動的效力不能對抗善意的第三人。[10][151]物權(quán)變動是民法中物權(quán)制度的重要部分，只要其變動沒有損害國家、社會和第三人的利益，法律就不應(yīng)該過多地干涉，否則，反而阻礙了商品流通和市場交易，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。[8][204205]我國未來制定的不動產(chǎn)登記制度顯然不應(yīng)該完全照搬上述三種登記制度中的某一種，而應(yīng)當(dāng)從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會需求及有關(guān)配套制度的完善和健全性，分別從三種登記制度中借鑒和吸收有益的部分，最終形成具有我國特色的不動產(chǎn)登記制度。此制之基本精神與權(quán)利登記制相同，具有以上5點(diǎn)權(quán)利登記制的特色外，與權(quán)利登記制又有以下差異：(1)采任意登記制，而權(quán)利登記制，一切土地權(quán)利必須登記，其變動也莫能外。(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，而對于契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無瑕疵，在所不同。另一方面，也便于國家對物權(quán)變動進(jìn)行管理，維護(hù)交易人的正當(dāng)合法利益。“[3]　　筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是國家專門機(jī)關(guān)將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為?！　∫弧⒉粍赢a(chǎn)登記的基本理論　　不動產(chǎn)登記，指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊上。在具體制度的設(shè)計(jì)中，要注意堅(jiān)持“五個統(tǒng)一”的原則。為了明確不動產(chǎn)之上的各種物權(quán)，以保障市場交易的安全，各國皆以國家有權(quán)機(jī)關(guān)的登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。最后，從登記行為本身而言，通過不動產(chǎn)的登記，不僅僅產(chǎn)生公示物權(quán)的私法效果，而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調(diào)控不動產(chǎn)這一重要的社會資源，帶有顯著的行政行為的色彩。三種制度各有優(yōu)缺點(diǎn)，學(xué)者們對于我國不動產(chǎn)登記制度的立法建議多以此三種立法體例為基礎(chǔ)，故有必要首先了解以上三種立法模式。(4)登記簿的編制采人的編成主義(Prinzip desporsonen foliuncs)，即不以不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成。即已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)，即使在實(shí)體法上因登記原因之不成立，或者有無效或可得撤消得原因，也可以之對抗第三人。(3)設(shè)置賠償基金。正如日本著名學(xué)者北川善太郎先生所指出的，法現(xiàn)象是在綜合事實(shí)因素和價(jià)值判斷之后穿上一件邏輯的外衣而已。此時，又有丙來與甲協(xié)商欲買甲之不動產(chǎn)，價(jià)格比乙為高，甲轉(zhuǎn)而準(zhǔn)備將不動產(chǎn)賣給丙。所以，當(dāng)?shù)谌吮麨閻阂鈺r，乙可以對抗丙而繼續(xù)合法享有不動產(chǎn)，丙則不能取得不動產(chǎn)。而登記的形式審查制與此恰恰相反，登記機(jī)關(guān)對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，而對于契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無瑕疵，在所不同。其實(shí)，特別是在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。公信原則是一種烏托邦理想狀態(tài)，實(shí)有違人性，故采用公信原則，應(yīng)給予適當(dāng)救濟(jì)的手段，方可達(dá)最佳的利益平衡。　　筆者認(rèn)為，形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。這種混亂的狀況不符合法理，世與世界各國的不動產(chǎn)登記制度不兼容。如：德國是屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局。由于在登記時需要進(jìn)行審查，就我國的國情而言，行政機(jī)關(guān)辦事效率和辦事質(zhì)量急待提高，且無專門的相關(guān)人員和設(shè)備，難以擔(dān)當(dāng)不動產(chǎn)登記的重任，同時，行政機(jī)關(guān)由于負(fù)有行政管理職能，容易使登記變成行政管理的性質(zhì)。這不僅符合法理的要求，更是適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。所以，不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式?！　4]崔建遠(yuǎn)?！　8]梁慧星?！　12][德]。