不動產(chǎn)的價值和價格-資料下載頁
2025-02-12 13:32本頁面
【正文】 須 有政府參與，即由政府 進 行宏 觀調(diào) 控。注： 宏 觀調(diào) 控是國家運用 計 劃、法 規(guī) 、政策、道德等手段， 對經(jīng)濟 運行狀 態(tài) 和 經(jīng)濟 關(guān)系 進 行干 預 和 調(diào) 整，及 時糾 正 經(jīng)濟 運行中的偏離宏 觀 目 標 的 傾 向，以保 證 國民 經(jīng)濟 的持 續(xù) 、快速、 協(xié)調(diào) 、健康 發(fā) 展。宏觀調(diào)控的意義表現(xiàn)在哪些方面？（以房地產(chǎn)為例） 有利于 協(xié)調(diào) 房地 產(chǎn) 與國民 經(jīng)濟 增 長 的關(guān)系① 房地 產(chǎn) 投 資 對 國民 經(jīng)濟 增 長 的影響② 房地 產(chǎn) 通 過產(chǎn)業(yè) 關(guān) 聯(lián) 而引起的國民 經(jīng)濟 增 長 有利于避免房地 產(chǎn) 泡沫 產(chǎn) 生有利于 維護 社會 穩(wěn) 定 發(fā) 展 注： 房地 產(chǎn) 泡沫可理解 為 房地 產(chǎn) 價格在一個 連續(xù) 的 過 程中的持 續(xù) 上 漲 ， 這 種價格的上 漲 使人們產(chǎn) 生價格會 進 一步上 漲 的 預 期，并不斷吸引新的 買 者 隨著價格的不斷上 漲 與投機 資 本的持續(xù) 增加，房地 產(chǎn) 的價格 遠遠 高于與之 對應 的 實 體價格，由此 導 致房地 產(chǎn) 泡沫。溫 飽 社會，民以食 為天小康社會，民以居 為 先 房價上 漲過 快，容易滋生泡沫，影響金融安全 有利于 土地有效利用 、 房地 產(chǎn)結(jié) 構(gòu) 優(yōu) 化 和 調(diào)節(jié) 房地 產(chǎn) 市場 行 為 主體的收益 等 滿 足社會多 層 次住房需求； 兼 顧 公平與效率的原 則（二）宏觀調(diào)控的目標問題：很多人認為宏觀調(diào)控的目標就是讓不動產(chǎn)價格短期內(nèi)大幅下降，否則調(diào)控就沒有效果，你認為呢？一般宏觀調(diào)控的目標有哪些？?房價 穩(wěn)定?供求平衡?實現(xiàn) 房地 產(chǎn)業(yè) 與國民 經(jīng)濟 的 協(xié)調(diào)發(fā)展?房地 產(chǎn) 價格上 漲過 快 ，一是 誘導 公眾形成不合理的價格 預 期，助 長 投機， 促使房地 產(chǎn) 泡沫形成 ；二是 產(chǎn)生 “ 擠 出效 應 ” ，抑制消 費 需求；三是 導 致房地 產(chǎn)的虛假繁榮，妨礙 資 源的有效配置， 導 致社會福利受損 。?與此同 時 ， 房價大幅下跌 同 樣 會 產(chǎn) 生 較 大的 負 面影響。 ? 由于房地 產(chǎn) 的耐用消 費 品性 質(zhì) 以及供 給時 滯，房地產(chǎn) 市 場 供求失衡容易使房地 產(chǎn) 價格出 現(xiàn) 波 動 和振 蕩， 對 房地 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā) 展和 經(jīng)濟 增 長帶 來 負 面影響 ，因而 實現(xiàn) 房地 產(chǎn) 供求平衡 也是房地 產(chǎn) 市 場 宏 觀調(diào) 控的主要目 標 。 ?如房地 產(chǎn)業(yè) 出 現(xiàn)過熱 ，通 過 其 “ 后向關(guān) 聯(lián) 效 應 ” 拉 動 其上游部 門或行 業(yè) 增 長過熱 ，從而使 經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)扭曲 。?如果房地 產(chǎn) 泡沫破裂或者其他原因 導 致房地 產(chǎn) 投 資規(guī) 模下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè) 將出 現(xiàn) 大量的 產(chǎn) 能 閑 置和 資 源浪 費 ，阻礙 經(jīng)濟 增 長 。 （三）調(diào)控的方法和手段 當房地 產(chǎn) 市 場 出 現(xiàn)劇 烈波 動時 ，政府可以通 過 經(jīng)濟 手段，如土地政策、 財 政政策和 貨幣 政策， 行政手段 和 法律手段等 對 房地 產(chǎn) 市 場實 行宏 觀調(diào) 控。 經(jīng)濟 手段?土地政策?政府 可通過土地 供 應 數(shù)量、用途 結(jié) 構(gòu)、空間結(jié) 構(gòu)、方式 等 合理 調(diào)節(jié) 土地供 給 。?可以防止房地 產(chǎn) 市 場 的大起大落， 實現(xiàn) 房地 產(chǎn)業(yè) 的 持 續(xù) 、 穩(wěn) 定、健康 發(fā) 展 。 ?當 價格上漲過快 ，政府可以 加大土地投入，增加供給， 反之亦然。 ?財 政政策 ?① 運用稅收杠桿 ，通 過 提高 高檔商品房稅率抑制其需求， 降低 普通商品房的稅率 ，刺激其供求，從新改善房地 產(chǎn) 市 場 的供求 結(jié) 構(gòu)。?② 調(diào) 整 轉(zhuǎn) 移支付政策 ， 加大 對 低收入者的 轉(zhuǎn)移支付， 縮 小 收入分配差距， 保障 低收入者的基本住房需求， 健全 住房保障體系。 ?貨幣 政策 ?① 調(diào)節(jié)貨幣 供 應 量 － 調(diào) 整存款準 備 金率， 抑制 房地 產(chǎn) 市 場 的供 給 與需求。?② 運用利率政策?⑧ 通 過 信 貸 政策－ 增加或減少房地 產(chǎn) 開 發(fā)貸 款和房地 產(chǎn) 抵押 貸 款 規(guī) 模，可以提高或降低房地 產(chǎn) 市 場 交易 規(guī) 模。 ?當房地 產(chǎn) 市 場 出 現(xiàn)過熱 ，政府可以采取 緊縮 性的 財 政、 貨幣 政策，如提高稅率、 調(diào) 高房地 產(chǎn) 抵押 貸 款利率和 緊縮 信 貸 等， 抑制房地產(chǎn)投機投資性需求 ，使房地 產(chǎn) 價格下降，房地 產(chǎn) 交易量減少，房地產(chǎn) 市 場趨 于 穩(wěn) 定； 反之亦然。 行政手段?價格指 導 和價格管制?城市 規(guī) 劃是 對 城市建 設(shè) 的 綜 合布局 －主要通 過 各種法律條例、政府政策及技 術(shù) 控制參數(shù)， 為 城市布局 調(diào) 整和開 發(fā) 建 設(shè) 提供指 導 ，在不斷提高土地利用效率的同 時， 滿 足房地 產(chǎn) 投 資 開 發(fā) 的需求。 ?加 強 房地 產(chǎn) 市 場 的 制度建 設(shè) ， 健全 信息披露制度，以消除逆向 選擇 和道德 風險。 法律手段 ?通 過 立法， 禁止房地 產(chǎn) 開 發(fā) 商形成價格同盟 ，促 進 市 場競 爭，是 實 行房地 產(chǎn) 市 場 宏觀調(diào) 控的重要手段。 演講完畢，謝謝觀看
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