【正文】 益由其所投資的房地產(chǎn)價值決定，因此REITs與股票、債權等其他資產(chǎn)類別的相關系數(shù)低，將這類資產(chǎn)增加到投資組合中，可以達到分散風險效果。（3） 可對抗通貨膨脹。在通貨膨脹上升時，一般固定收益證券的價值存在下跌壓力，而租金、停車費等房地產(chǎn)投資信托相關受益會因為物價水平提高跟著向上調(diào)整，兩者呈現(xiàn)同向變動，因此，REITs在通貨膨脹時期具有保值功能。（4） 上市交易的REITs比房地產(chǎn)業(yè)的直接投資其信息不對稱程度要低。在房地產(chǎn)市場中，由于市場機制不健全、信息不對稱，存在借助金融市場工具及對土地的壟斷來操縱房價的情況，利用手中掌握的資源操縱媒體，制造虛假信息。而上市交易的REITs按規(guī)定向投資者披露運營信息，幫助投資者了解其運作及可能涉及的投資風險；協(xié)助投資者對其運營的穩(wěn)健性建立信心，在充分掌握信息的情況下，做出投資決策。同時，在證券交易所上市的REITs收到公眾及監(jiān)管機構的監(jiān)察及分析員的評審。（5） 收益能力穩(wěn)定，較高的當前收益。公司財務狀況以及獲利能力會迅速反映在股價上。如果公司營運收入狀況及股息配發(fā)率不如預期，股價往往會下跌。REITs的現(xiàn)金流量主要來自租金收入、管理維修費用及出租率等，收入相對穩(wěn)定。REITs用很多自由現(xiàn)金流來支付大量的現(xiàn)金股息，投資者獲得至少90%的稅前收入。（6） 專業(yè)化的經(jīng)營管理。房地產(chǎn)經(jīng)營管理設計多方面的專業(yè)知識，REITs將經(jīng)營權與所有權分離，委托專業(yè)的資產(chǎn)管理公司管理。管理人員為有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)人員，他們擅長于股市運作，時刻關注收益率變化，制訂最佳的投資策略，可有效降低投資風險。通過較好的管理，可以使房地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績大幅度提高，通過REITs定期的收益分配與證券價格上漲，使投資者收益。2. REITs的投資劣勢盡管REITs有諸多優(yōu)點，但由于證券化后，其資產(chǎn)持有形態(tài)已由原先的實質(zhì)資產(chǎn)轉化為金融資產(chǎn)，故除了不動產(chǎn)本身價值變動外，它還面臨以下問題：（1） 籌資問題：基金運作的成功條件為資金的募集，投資者決定出資的意愿與市場利率、整體及產(chǎn)業(yè)景氣及經(jīng)營者專業(yè)能力與信用有高度的關系。當籌資不及預定目標而必須解散事業(yè)體時，發(fā)起人應承擔費用損失，而投資者則損失機會成本。（2） 代理問題：在管理權與所有權分開的情況下，難免會產(chǎn)生“代理問題”，即投資者缺乏不動產(chǎn)經(jīng)營及處分的自主性，盡管經(jīng)理人經(jīng)營不善可予以撤換，但此時經(jīng)營績效可能已經(jīng)一落千丈。（3） 系統(tǒng)風險：經(jīng)證券化后，不動產(chǎn)標準化后的證券形式在市場上流通，此時投資者的收益不但受不動產(chǎn)景氣程度及個案經(jīng)營績效的影響，當證券市場的大盤受政治或總體經(jīng)濟因素影響而下跌時，REITs及不動產(chǎn)相關證券業(yè)將遭受波及，這就是“系統(tǒng)風險”或市場風險。美國的一項研究顯示，REITs的績效與一般股票指數(shù)呈正相關，由此可見其存在高度系統(tǒng)風險。（4） “炒作問題”：高價位的不動產(chǎn)本身在景氣高度繁榮時可能成為炒作的目標。在證券化后，小額投資人難免也會“共享盛舉”，此時金融市場上將有更多的資金進行不動產(chǎn)投資，成為“全民運動”。這在不動產(chǎn)供給有限的情況下，極可能因為不動產(chǎn)價格瘋漲而呈現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。3. REITs收益影響來源影響收益的因素主要有：（1） 利率水平及變化。REITs是跨越房地產(chǎn)市場和金融市場的產(chǎn)品，這兩個市場的價值均取決于預期現(xiàn)金流的現(xiàn)值。利率的變化是影響REITs收益的重要因素，利率水平低時REITs收益表現(xiàn)會更佳。（2） 股票市場的景氣度。股市中所有股票的幾個是連續(xù)變化的，而房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價格的變化是非連續(xù)的。因此，在股票市場掛牌交易的REITs股票的定價與資本市場中的房地產(chǎn)定價是不同的。這意味著股票市場中股票價格變動與REITs價格變動有差異，但是股市的經(jīng)濟活動水平對成長初期的REITs很重要，一些股市上的政策及信息對股市中REITs的影響與股票相似。（3） 房地產(chǎn)市場景氣度。權益型REITs和混合型REITs因為直接擁有房地產(chǎn)，當期房地產(chǎn)的價格直接影響REITs價值及收益。因此，房地產(chǎn)市場景氣度對REITs也有影響。 REITs的全球發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金自1960年在美國出現(xiàn)，目前美國擁有全球最大的房地產(chǎn)信托投資基金市場。其后澳洲在20世紀70年引入房地產(chǎn)投資信托基金的概念。荷蘭語80年代將房地產(chǎn)投資信托基金引入期市場后，歐洲市場也開始認識到房地產(chǎn)投資信托基金。隨著加拿大及比利時分別在1993及1995年推出房地產(chǎn)投資信托基金后，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展一日千里。在2000年，日本成為首個推出這種產(chǎn)品的亞洲國家。在2001年，韓國、新加坡及中國香港亦追隨日本的步伐，通過有關房地產(chǎn)投資信托基金的法規(guī)。房地產(chǎn)投資信托基金已成為一種國際化的投資理財工具。從整體上看，目前美國、日本、韓國、新加坡和澳大利亞等全球大多數(shù)主要國家（地區(qū)）的證券交易所都已有REITs上市，REITs與普通股票一樣在這些證券交易所交易。其中，美國的REITs發(fā)展最為成熟。迄今為止，在美國大約有300只REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。美國的REITs市場幾乎是全球市場的全部。其他國家（地區(qū)）的REITs產(chǎn)品和市場大部分是在2000年以后發(fā)展起來的，他們基本上是借鑒了美國的模式，在結構、投資目標、收入分配等方面都制定了與美國相似的規(guī)定。例如，亞洲國家的REITs結構在很大程度上借鑒了美國REITs結構，以信托計劃（或房地產(chǎn)上市公司）為投資實體，由房地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務。又如，包括新加坡、日本、韓國等國家（地區(qū)）都和美國一樣，對REITs的分紅對定了90%的底線，以換取分紅的稅收優(yōu)惠。此外，包括新加坡、日本、韓國等國家（地區(qū)）都和美國一樣，對定了REITs投資地產(chǎn)的最低比例，基本都必須達到70%以上。表28 REITs在全球的發(fā)展狀況近年來，歐洲、亞洲、南非洲的一些國家也針對REITs進行專門立法，以推進REITs發(fā)展。到2008年年初，已有逾20個國家和地區(qū)制定了REITs的法地區(qū)國家和地區(qū)北美洲、南美洲美國（1960），加拿大（1994,2003），波多黎各（1972,2000），巴西（1994）亞洲、大洋洲日本（2000，J—REITs）,新加坡（1999,2002），中國香港（2003），馬來西亞（1993,2002），中國臺灣（2003），韓國（2001），土耳其（1998），澳大利亞（1963,2001）歐洲比利時（1995，SICAFI。 REITs類的公司），法國（2003，SIIC）,德國（1957,2002，類似于REITs）規(guī)（見表28），預計未來會有更多的國家加入這個行列。從2005年下半年開始至今，國內(nèi)的金融業(yè)和房地產(chǎn)對開發(fā)REITs產(chǎn)品進行了許多探索，REITs也成為中國房地產(chǎn)企業(yè)和境內(nèi)外投資者合作的重點。國內(nèi)的許多房地產(chǎn)企業(yè)與境外建立戰(zhàn)略伙伴關系，聯(lián)手對國內(nèi)的房地產(chǎn)項目投資。有的境外對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接投資參股或合資成立行的投資公司。還有的境外REITs在境內(nèi)直接成立投資公司，進行項目投資和開發(fā)。在境外REITs看好中國房地產(chǎn)市場，紛紛主動“走進來“的同時，中國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也試圖“走出去”，到中國香港證券交易所或新加坡證券交易所上市，以獲得境外投資者特別是中小投資者的投資。例如，越秀投資采用紅籌股方式于2005年12月12日在香港證券交易所上市，成為內(nèi)地首家在相當發(fā)行REITs的上市公司。作為廣東省在香港設立的“窗口公司”，越秀投資打包其旗下的內(nèi)地物業(yè)，在香港發(fā)行REITs上市，具有里程碑的意義。中國發(fā)展REITs仍面臨著許多困難與障礙：信息披露不足，信用制度建設滯后，人才匱乏、稅收體制等問題，但隨著房地產(chǎn)業(yè)及其金融業(yè)不斷發(fā)展，REITs在中國境內(nèi)的發(fā)展步伐也會不斷加快。令人可喜的是，我們看到天津“債權版”的REITs 見章節(jié)后資料閱讀已經(jīng)成立并開始運作。在此契機下，我們應加快建立發(fā)展REITs的政策法制環(huán)境，防范運作中的道德風險、制定相應的稅收優(yōu)惠政策等的速度，相信在不久的將來，在制定完善相關法律法規(guī)并建設好市場基礎的條件下，中國具有完整意義的REITs市場將會誕生。不動產(chǎn)是資金高度密集的運作體，其投資過程實質(zhì)上就是資金的有效投入和增值收回過程。因為房地產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多、投資大，造成其資金需求量巨大。由于其回報高，使得房地產(chǎn)開發(fā)商急于擴大再生產(chǎn)，因而融資往往被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商視為財務的中心問題。1．不動產(chǎn)傳統(tǒng)融資領域 融資渠道作為不動產(chǎn)投資的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。房地產(chǎn)業(yè)目前采用較多的融資方式，主要有自由資金、預收帳款、銀行信貸、社會融資四種方式，其中以銀行信貸為主。（1）自有資金 開發(fā)企業(yè)的自有資金，包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，在近期內(nèi)可以收回的各種應收款等。開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。通過這種渠道措施的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”。2009年國家文件規(guī)定自有資金比例必須超過20%。（2）預收帳款 預收賬款是指企業(yè)按照合同規(guī)定預收購房單位或個人的購房定金，以及代委托單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。預收賬款通常受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買房而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預售表現(xiàn)出極大的熱情。（3）銀行信貸 由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)項目的高投入量引發(fā)對資金的需求量必定大大高于其他行業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更依賴于借入資金，主要是從銀行金融機構借入。這也是房地產(chǎn)的主要籌資渠道。有統(tǒng)計表明，除了直接的開發(fā)貸款占20%外，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的比重接近60%。銀行貸款雖然具備成熟度高、風險性小、操作簡便等特點，但是由于它的債務剛性強，還款壓力大，又特別容易受到國家金融、信貸政策的左右，開發(fā)商若過度依賴，會使財務風險、投資風險加大，甚至出現(xiàn)資金供應鏈斷裂。（4）社會融資 經(jīng)過二十多年的改革開放，我國的經(jīng)濟實力明顯增強，社會資金大量增加，如果能聚集一部分社會閑散資金集中用于項目建設，就可以緩解想金融機構籌資的壓力。目前我國社會籌資的主要方式有以下兩種：①發(fā)行房地產(chǎn)股票。股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資開發(fā)房地產(chǎn)項目時，可以通過發(fā)行股票的辦法來籌措資金。這樣能夠大規(guī)模的募集資金，并有效改善資本結構和法人治理結構，提升品牌價值，為其他融資方式鋪路。因為募集到的是股權性資金，沒有固定的利息負擔，也沒有定期償還借款的壓力，上市公司又在嚴格的證券監(jiān)控體系下運作，房地產(chǎn)商就可以從容審慎地把資金投向最有利的項目上。②發(fā)行公司債券。與銀行貸款一樣，發(fā)行公司債券也屬于企業(yè)外來資金，由于公司債券風險較政府債券要大，因此其利息率一般要高于政府債券利息率。發(fā)行公司債券，其手續(xù)比發(fā)行股票簡單，而且也很靈活，是開發(fā)籌集資金的有效途徑。對開發(fā)商而言，只要債券利率低于開發(fā)項目投資收益率，就能夠達到借錢賺錢的目的。2不動產(chǎn)融資領域的創(chuàng)新 作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有的高收入、高風險、高產(chǎn)出的特性，要求建立、健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系。更新房地產(chǎn)企業(yè)運作理念，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結合，將是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量很大的背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛借助各自的資源優(yōu)勢，涉足各種項目融資創(chuàng)新性做法。 自2003年6月央行對房地產(chǎn)行業(yè)縮緊銀根以來，房地產(chǎn)信托是最引人注目的新興融資熱點。據(jù)統(tǒng)計。房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。相對于銀行貸款，信托更注重風險控制，項目可行性論證和擔保措施是信托計劃的關鍵控制點。從本質(zhì)上講，信托不是一種融資方式，而是一個融資平臺，它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托公司通過信托資金的運用，能對信托資金使用形成絕對控制，確保用途不被改變，對安全性、合理性進行全程監(jiān)控；還可以直接對項目運行中可能出現(xiàn)的市場風險、操作風險以及道德風險進行防范和管理，以確保信托財產(chǎn)的完整和委托人的利益。信托資金的募集方式靈活方便，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產(chǎn)品，無需人民銀行批準，隨時可發(fā)行資金信托品種，募集的資金量也不受限制。 開發(fā)企業(yè)如果籌資困難，那么相關的房地產(chǎn)企業(yè)各拿出一部分資金，組建專門的投資公司或財務公司，這些資金匯集起來用于幫助股東公司購買土地或者進行項目的前期開發(fā)，以解決燃眉之急，等拿到土地向銀行抵押或項目進展達到銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件從而獲得貸款后，再把錢還給投資公司，完成“過橋”。股東公司之間還可以相互擔保，獲得更多貸款。由于成員公司都屬于房地產(chǎn)行業(yè)，項目的投資風險較易評估，投資回報較為透明，拆借的資金一般也只是用于短期周轉，因此大家對所出資金的風險把握都較有信心；同時，股東公司不僅可以擁有資金的利息回報，還可以在自己的項目啟動遭遇資金障礙時，享受對等的借款權利。開發(fā)商的融資活動從過去的被動應付轉為主動出擊，操作自由靈活，更不易受國家金融政策左右。這種聯(lián)盟特別適合于相互了解、彼此信任的房地產(chǎn)企業(yè)之間達成，既可以是強強聯(lián)合，也可以是弱弱聯(lián)合。我們隱約從中看到房地產(chǎn)投資銀行的色彩，只是風險承擔者不是國家商業(yè)銀行，而是民間資本，因此政府對這種民間的資金融通行為應該也會比較謹慎。 融資租賃是一項極富融資潛力的好途徑，具有許多優(yōu)勢，租賃方可通過銷售來回收標的物。房地產(chǎn)項目以其不動產(chǎn)的特點最適宜于做融資租賃業(yè)務。房地產(chǎn)融資租賃是指有購房需求的購房人（承租人）為了購買商品房，在資金不充裕的情況下，委托租賃