【正文】 特別內(nèi)容 ? (4)預(yù)租合同的登記備案 ? (5)預(yù)租與預(yù)售的沖突 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 商品房先租后售 ? 商品房 (含存量房屋 )先租后售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造、并巳取得 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 的商品房及房屋所有權(quán)人擁有的存量產(chǎn)權(quán)房屋，采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同約定出售給該承租人的一種交易行為。 ? 先租后售登記備案的問(wèn)題 ? 代理人應(yīng)合理提示委托人商品房先租后售合同目前在登記備案上存在政策不明朗的情況，但可以租賃合同名義登記備案，在租賃合同中雙方平等自愿對(duì)先租后售的有關(guān)事宜作出約定。 ? 先租后售房屋的限定 ? 先租后售的房屋應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造并已取得 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 的商品房或房屋所有權(quán)人擁有的存量產(chǎn)權(quán)房屋。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 代理要點(diǎn) ? 代理人要注意審查先租后售的租賃合同中是否具備如下特別約定： ? (1)買賣該房屋的時(shí)限、價(jià)格。 ? (2)約定的買賣價(jià)格與實(shí)際成交時(shí)支付價(jià)款的計(jì)算方式。 ? (3)出租人解除與承租人購(gòu)房約定的條件。 ? (4)在合同約定的有效期限內(nèi)，出租房屋需設(shè)定抵押的，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先取得承租人書(shū)面同意。 ? (5)在租賃期間，未經(jīng)承租人書(shū)面同意放棄購(gòu)房權(quán)利的，房屋業(yè)主不得將該房屋另行出售給他人；未征得房屋業(yè)主的書(shū)面同意，承租人不得將該房屋先租后售的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人。 ? (6)承租人要購(gòu)買該物業(yè)，必須在租賃期限屆滿前與房屋業(yè)主簽訂商品房出售合同，并在出售合同中載明出售前承租人已租賃的時(shí)間、繳付的租金、該房屋出租時(shí)約定的買賣價(jià)和實(shí)際成交時(shí)支付價(jià)款的計(jì)算等內(nèi)容。 ? (7)按以前先租后售的操作，在出售合同登記時(shí)，需提交承租人已交付租金的發(fā)票、房屋業(yè)主出租該房屋的納稅憑證。因此，要約定房屋業(yè)主取得租金收入應(yīng)開(kāi)具租金發(fā)票并按規(guī)定納稅，以維護(hù)雙方可能會(huì)得到的合法權(quán)益或免除的義務(wù)。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 商品房售后包租 ? 商品房售后包租．按建設(shè)部 《 商品房銷售管理辦法 》 界定，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 ? 售后包租登記備案的問(wèn)題 ? 代理人應(yīng)合理提示委托人售后包租目前是存在限制的，其合同在登記備案上也存在政策不明朗的情況，有可能無(wú)法獲得登記備案。 ? 售后包租的限制 ? 代理人應(yīng)合理提示當(dāng)事人售后包租的房屋必須是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或變相售后包租。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 代理人審核售后包租合同中應(yīng)注意的特別事項(xiàng) ? （ 1）所定的租金回報(bào)不要高于市場(chǎng)上同類房屋正常出租業(yè)務(wù)所得的平均利潤(rùn)，且應(yīng)有相應(yīng)的擔(dān)保，以免涉嫌非法融資。 ? （ 2）該房屋買賣價(jià)格、包租期間的租金回報(bào)或價(jià)格折減金額、出租與轉(zhuǎn)租的約定、包租年限以及售后包租有關(guān)雙方的權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容應(yīng)具體明確。 ? （ 3）代理出租的，包租人未經(jīng)買受人的書(shū)面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉(zhuǎn)包租；包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過(guò)包租合同約定的終止日期。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 房屋轉(zhuǎn)租、房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或交換 ? 房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。 ? 房屋承租權(quán)交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對(duì)方房屋租賃合同的行為。代理人要提示當(dāng)事人，房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者交換，承租人須征得出租人的書(shū)面同意。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 代理人要合理提示委托人有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租： ? (1)承租人拖欠租金的； ? (2)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的； ? (3)預(yù)租的商品房。 ? 未取得 《 房屋租賃治安許可證 》 的房屋向境內(nèi)的外來(lái)流動(dòng)人員轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)向房屋所在區(qū)、縣公安派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)并取得 《 房屋租賃治安許可證 》 。未取得 《 房屋租賃治安許可證 》 的房屋，不得向外來(lái)流動(dòng)人員轉(zhuǎn)租。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 轉(zhuǎn)租的前提條件 ? 代理人辦理房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，首先要審查房屋租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人的書(shū)面同意。 ? 轉(zhuǎn)租合同與租賃合同的關(guān)系 ? 代理人要提示委托人，房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同隨之解除。 ? 轉(zhuǎn)租期限的限制 ? 在轉(zhuǎn)租期限上，代理人要注意轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)租賃合同規(guī)定的終止日期，除非出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有協(xié)商約定。 ? 除非出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定，房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案 ? 轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人應(yīng)在簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同后 15日內(nèi)持下列材料向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案，領(lǐng)取轉(zhuǎn)租合同登記備案證明： ? (1)出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面意見(jiàn)或者經(jīng)登記備案的租賃合同； ? (2)租賃合同的登記備案證明； ? (3)轉(zhuǎn)租合同； ? (4)轉(zhuǎn)租的承租人個(gè)人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊(cè)證明。 不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的代理 ? 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋承租權(quán)交換的辦理程序 ? （ 1）承租人事先征得出租人的書(shū)面同意。 ? （ 2）承租人與房屋承租權(quán)的受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”或者“房屋承租權(quán)交換合同”。 ? （ 3）出租人與房屋承租權(quán)的受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續(xù)履行原租賃合同。 ? （ 4）雙方當(dāng)事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的 15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理合同的變更登記備案，領(lǐng)取登記備案證明。 習(xí)題與思考題 ? 開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證必須符合哪些條件按？ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售商品房時(shí)，應(yīng)維護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)，須嚴(yán)格履行哪些義務(wù)？ ? 商品房現(xiàn)售、預(yù)售分別應(yīng)符合哪些條件？ ? 何為“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”？ ? 購(gòu)房交易方式有哪些？哪些時(shí)我國(guó)禁止的交易方式？ ? 試述房屋面積的計(jì)算方式及誤差的處理。 ? 試述房屋建筑面積的計(jì)算及誤差的處理。 ? 房屋交付時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供哪些文件？ ? 在二手房交易中如何防范不法中介帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？ ? 試述房屋買賣合同代理要點(diǎn)。 ? 商品房現(xiàn)房租賃應(yīng)具備哪些條件？ ? 什么叫商品房先租后售？商品房先租后售的代理要點(diǎn)有哪些？ ? 什么叫商品房售后包租？代理人在簽訂售后包租合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？