【正文】 動產時，應當了解： ? （一）假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產； ? （二）開發(fā)完成后的不動產價值是開發(fā)完成后不動產狀況所對應的價值； ? （三）后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產的稅費等； ? （四）假設開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 ? 假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產。 ? 開發(fā)完成后的不動產價值 ? 假設開發(fā)法計算中的扣除項 后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、 開發(fā)利潤 和取得待開發(fā)不動產的稅費等。 ? 假設開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 ? 第三十三條 注冊資產評估師運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據(jù)評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理確定調整內容。在土地級別、用途、權益性質等要素一致的情況下，調整內容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。 ? 在確定適用的基準地價時，必須首先明確基準地價的內涵，包括基準地價的基準日、地價定義等，確立各因素修正的基準，這是正確使用基準地價修正法評估土地使用權價值的關鍵。 ? 調整修正的前提： 土地級別、用途、權益性質等要素一致 ? 交易日期修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 個別因素修正 ? 使用年期修正 ? 開發(fā)程度修正 第五章 企業(yè)價值評估中的不動產評估 ? 第三十四條 企業(yè)所擁有的不動產通常在存貨、投資性房地產、固定資產、在建工程以及無形資產等科目中核算。 ? 存貨：正在開發(fā)或已開發(fā)形成，以對外銷售為目的的不動產。 ? 投資性房地產：已出租的土地使用權和建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和建筑物。 ? 固定資產：自用為目的。 ? 在建工程：自用為目的的正在建設開發(fā)，或開發(fā)后未進行竣工決算及財務結算的不動產。 ? 無形資產：土地使用權。 ? 第三十五條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產評估師應當關注企業(yè)經營方式及不動產實際使用方式對不動產價值的影響。 ? 企業(yè)經營方式：影響不動產可能存在的不同價值實現(xiàn) ? 不動產實際使用方式 使用方式決定不動產的效用。不動產在企業(yè)經營過程中的效用或未來可能的效用，直接決定不動產價值。這在企業(yè)價值評估中顯得尤為突出。 ? 與最優(yōu)使用的一致性 ? 第三十六條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產評估師應當結合企業(yè)價值評估的價值類型合理設定不動產評估的假設前提和限制條件。 ? 企業(yè)價值評估的價值類型確定后，組成企業(yè)各資產的價值定義也相應確定；不動產評估的相關假設前提和限制條件與之存在聯(lián)系，受到價值類型定義的影響。 ? 在正常經營情況下，企業(yè)長期擁有的資產要素的價值很大程度上體現(xiàn)為在用價值。 ? 企業(yè)價值評估中，企業(yè)價值類型與企業(yè)所擁有的資產，包括不動產價值內涵的關系。 ? 第三十七條 在企業(yè)價值評估中，作為存貨的房地產、投資性房地產和自用房地產的價值影響因素存在差異。 ? 企業(yè)經營中，不動產的效用，也就是不動產對企業(yè)經營效益貢獻方式的差異是客觀存在的，這種效用的差異直接影響不動產的價值。 ? 第三十八條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產評估師進行不動產評估時，應當分析不動產的財務核算方式以及是否存在不動產未結合同和尚未支付款項，明確不動產的評估價值內涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關系，避免重復計算或者漏算。 在企業(yè)價值評估中，不動產作為整體資產的一個組成部分，在企業(yè)財務核算中的不動產價值與單獨不動產價值可能存在差異，特別是在建工程、存貨科目中的不動產。 ? 合同約定； ? 付款進度； ? 財務核算方式； ? 不動產實際狀況 ? 第三十九條 在企業(yè)價值評估中，不動產作為企業(yè)資產的組成部分，評估價值受其對企業(yè)貢獻程度的影響。 ? 效用是資產具備價值的重要因素 ? 效用體現(xiàn)為所能帶來的經濟利益 ? 價值受效用的影響 比如，當企業(yè)擁有作為經營場所的不動產，在市場交易條件下會形成對企業(yè)更有利的價值實現(xiàn)時，企業(yè)可能以變化經營場所為代價，而將現(xiàn)有的不動產調整為租賃經營或在市場交易的資產。 比如： 如何理解 《 企業(yè)價值評估指導意見（試行） 》 ，第十八條與企業(yè)價值評估中的不動產評估的關系。 《 企業(yè)價值評估指導意見（試行） 》 ，第十八條：“注冊資產評估師應當知曉評估對象在持續(xù)經營前提下的價值并不必然大于在清算前提下的價值。 如果相關權益人有權啟動被評估企業(yè)清算程序，注冊資產評估師應當根據(jù)委托，分析評估對象在清算前提下價值大于在持續(xù)經營前提下價值的可能性”。 ? 第四十條 在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產，注冊資產評估師應當考慮不動產的持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性，采用恰當?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。 ? 溢余資產、溢余不動產 ? 如何合理評估溢余不動產 持有目的 收益狀況 交易的可能性 ? 企業(yè)價值評估采用收益法情況下 第六章 披露要求 ? 第四十一條 注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當在履行必要的評估程序后，根據(jù) 《 資產評估準則 ——評估報告 》 編制評估報告，并進行恰當披露。 ? 披露的基本要求： ? 第四十二條 無論單獨出具不動產評估報告，還是將不動產評估作為評估報告的組成部分，注冊資產評估師都應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。 ? 披露的目的： ? 第四十三條 注冊資產評估師執(zhí)行不動產評估業(yè)務，在編制評估報告時應當對不動產的總體情況、主要特點和權屬狀況進行披露。 ? 披露的內容 ? 特別關注權屬狀況 ? 第四十四條 評估報告應當說明利用其他評估機構的不動產評估報告的情況。 對注冊資產評估師在評估過程中，利用了其他評估機構所出具的評估報告的情形提出了明確的披露要求。 ? 利于報告使用者更加清晰地了解評估過程。 ? 提示注冊資產評估師應該保持足夠的審慎性。 ? 在一定程度上，也有助于區(qū)分各自工作的責任范圍。 第七章 附則 ? 第四十五條 本準則自 2022年 7月 1日起施行。 ? 明確施行日期。