【正文】 動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解： ? （一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力，并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)； ? （二）開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值； ? （三）后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)包括：后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和取得待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等； ? （四）假設(shè)開(kāi)發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿(mǎn)足規(guī)劃條件下的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力，并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)。 ? 開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中的扣除項(xiàng) 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 和取得待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等。 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿(mǎn)足規(guī)劃條件下的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。 ? 第三十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級(jí)別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、使用年期修正和開(kāi)發(fā)程度修正等。 ? 在確定適用的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，必須首先明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日、地價(jià)定義等，確立各因素修正的基準(zhǔn)，這是正確使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值的關(guān)鍵。 ? 調(diào)整修正的前提： 土地級(jí)別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致 ? 交易日期修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 個(gè)別因素修正 ? 使用年期修正 ? 開(kāi)發(fā)程度修正 第五章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 ? 第三十四條 企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無(wú)形資產(chǎn)等科目中核算。 ? 存貨：正在開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)形成，以對(duì)外銷(xiāo)售為目的的不動(dòng)產(chǎn)。 ? 投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)和建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物。 ? 固定資產(chǎn)：自用為目的。 ? 在建工程：自用為目的的正在建設(shè)開(kāi)發(fā)，或開(kāi)發(fā)后未進(jìn)行竣工決算及財(cái)務(wù)結(jié)算的不動(dòng)產(chǎn)。 ? 無(wú)形資產(chǎn)：土地使用權(quán)。 ? 第三十五條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。 ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式：影響不動(dòng)產(chǎn)可能存在的不同價(jià)值實(shí)現(xiàn) ? 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式 使用方式?jīng)Q定不動(dòng)產(chǎn)的效用。不動(dòng)產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的效用或未來(lái)可能的效用，直接決定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中顯得尤為突出。 ? 與最優(yōu)使用的一致性 ? 第三十六條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)前提和限制條件。 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型確定后，組成企業(yè)各資產(chǎn)的價(jià)值定義也相應(yīng)確定；不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)假設(shè)前提和限制條件與之存在聯(lián)系，受到價(jià)值類(lèi)型定義的影響。 ? 在正常經(jīng)營(yíng)情況下，企業(yè)長(zhǎng)期擁有的資產(chǎn)要素的價(jià)值很大程度上體現(xiàn)為在用價(jià)值。 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，企業(yè)價(jià)值類(lèi)型與企業(yè)所擁有的資產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵的關(guān)系。 ? 第三十七條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素存在差異。 ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，不動(dòng)產(chǎn)的效用，也就是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益貢獻(xiàn)方式的差異是客觀存在的，這種效用的差異直接影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。 ? 第三十八條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算方式以及是否存在不動(dòng)產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項(xiàng)，明確不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵與實(shí)際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算。 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，不動(dòng)產(chǎn)作為整體資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，在企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與單獨(dú)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值可能存在差異，特別是在建工程、存貨科目中的不動(dòng)產(chǎn)。 ? 合同約定； ? 付款進(jìn)度； ? 財(cái)務(wù)核算方式； ? 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際狀況 ? 第三十九條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評(píng)估價(jià)值受其對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。 ? 效用是資產(chǎn)具備價(jià)值的重要因素 ? 效用體現(xiàn)為所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益 ? 價(jià)值受效用的影響 比如，當(dāng)企業(yè)擁有作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的不動(dòng)產(chǎn)，在市場(chǎng)交易條件下會(huì)形成對(duì)企業(yè)更有利的價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)，企業(yè)可能以變化經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為代價(jià)，而將現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)整為租賃經(jīng)營(yíng)或在市場(chǎng)交易的資產(chǎn)。 比如： 如何理解 《 企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行） 》 ，第十八條與企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系。 《 企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行） 》 ，第十八條：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的價(jià)值并不必然大于在清算前提下的價(jià)值。 如果相關(guān)權(quán)益人有權(quán)啟動(dòng)被評(píng)估企業(yè)清算程序，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托，分析評(píng)估對(duì)象在清算前提下價(jià)值大于在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下價(jià)值的可能性”。 ? 第四十條 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)于溢余不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮不動(dòng)產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現(xiàn)交易的可能性，采用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，合理確定其評(píng)估價(jià)值。 ? 溢余資產(chǎn)、溢余不動(dòng)產(chǎn) ? 如何合理評(píng)估溢余不動(dòng)產(chǎn) 持有目的 收益狀況 交易的可能性 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用收益法情況下 第六章 披露要求 ? 第四十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評(píng)估程序后，根據(jù) 《 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 ——評(píng)估報(bào)告 》 編制評(píng)估報(bào)告，并進(jìn)行恰當(dāng)披露。 ? 披露的基本要求： ? 第四十二條 無(wú)論單獨(dú)出具不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，還是將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估作為評(píng)估報(bào)告的組成部分，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師都應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。 ? 披露的目的： ? 第四十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，在編制評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權(quán)屬狀況進(jìn)行披露。 ? 披露的內(nèi)容 ? 特別關(guān)注權(quán)屬狀況 ? 第四十四條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的情況。 對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估過(guò)程中，利用了其他評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告的情形提出了明確的披露要求。 ? 利于報(bào)告使用者更加清晰地了解評(píng)估過(guò)程。 ? 提示注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該保持足夠的審慎性。 ? 在一定程度上，也有助于區(qū)分各自工作的責(zé)任范圍。 第七章 附則 ? 第四十五條 本準(zhǔn)則自 2022年 7月 1日起施行。 ? 明確施行日期。