【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 提出訴訟和索賠。” ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 該格式條款把應(yīng)由建筑商對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，以模糊的語(yǔ)言概括地免除開發(fā)商的建筑質(zhì)量責(zé)任，同時(shí)非法剝奪消費(fèi)者的訴訟權(quán)、索賠權(quán)，為無(wú)效條款。 商品房買賣中的代理 ? (4)模糊標(biāo)的好圈錢 ? 房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制定的 《 商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議 》 中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款。 ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 簽訂合同前，開發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)上是想套取消費(fèi)者的裝修款。 商品房買賣中的代理 ? (5)面積誤差設(shè)陷阱 ? 房地產(chǎn)有限公司制定的 《 商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議 》 規(guī)定：“面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款?！? ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。面積糾紛的產(chǎn)生除有關(guān)計(jì)算規(guī)范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開發(fā)商出于牟取私利的故意行為。為了解決面積誤差問(wèn)題，法律主要從兩個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定：一是增加了新的計(jì)價(jià)方式，即商品房銷售既可以按套 (單元 )計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)；二是規(guī)定合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，并規(guī)定了合同未作約定時(shí)的處理原則，即 3％之內(nèi)的部分多退少補(bǔ)，超過(guò) 3％的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足 3％的部分，由開發(fā)企業(yè)按房?jī)r(jià)款雙倍返還購(gòu)房人。 商品房買賣中的代理 ? (6)違約責(zé)任不對(duì)等 ? 某省消費(fèi)者投訴稱，其所簽購(gòu)房合同中有這樣一則內(nèi)容：“甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款 3％計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰 10％的金額作違約金，同時(shí)不予辦理過(guò)戶手續(xù)?！? ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，實(shí)質(zhì)上是加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。 商品房買賣中的代理 ? (7)一房二賣搞欺詐 ? 房地產(chǎn)有限公司制定的 《 購(gòu)房協(xié)議書 》 規(guī)定：“雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款 3％作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償?！? ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利，屬違法、無(wú)效條款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 、 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 商品房買賣中的代理 ? (8)虛假宣傳不負(fù)責(zé) ? 房地產(chǎn)有限公司制定的 《 商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議 》 規(guī)定：“出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料 (或樓盤模型、售樓書或其他載體 )中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)?！? ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 該條款排除了開發(fā)商所作商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便，其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。 商品房買賣中的代理 ? （ 9）購(gòu)房簽約先交錢 ? 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制定的 《 商品房認(rèn)購(gòu)書 》 規(guī)定：“在乙方交清首期房款以及本條第 5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署 《 商品房買賣合同 》 ?！? ? 【 點(diǎn)評(píng) 】 在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款。 商品房買賣中的代理 ? 補(bǔ)充協(xié)議對(duì)購(gòu)房者的限制 ? 大部分開發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者簽署由其單方提供的補(bǔ)充協(xié)議，以限制購(gòu)房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購(gòu)房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? （ 1）關(guān)于不可抗力 ? （ 2）關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e ? （ 3）關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 利用補(bǔ)充協(xié)議保護(hù)自身利益 ? 由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性，以及購(gòu)房者個(gè)性的多樣化，購(gòu)房者應(yīng)主動(dòng)向開發(fā)商提出自己的合理要求，并通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式予以明確。 ? （ 1）房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 ? （ 2）貸款辦不來(lái)怎么辦 ? ? （ 3）關(guān)于保修責(zé)任 ? （ 4）關(guān)于發(fā)展商在促銷過(guò)程中的承諾 商品房買賣中的代理 ? 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同的處理 ? 代理人應(yīng)提示委托人，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購(gòu)人。商品房預(yù)購(gòu)人有權(quán)在接到書面通知之日起 30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。 ? 商品房預(yù)購(gòu)人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。 商品房買賣中的代理 ? 商品房的交付使用及其質(zhì)量保證 ? 商品房交付使用的定義 ? 代理人應(yīng)提示委托人商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。物的交付即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。如果當(dāng)事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。 ? 交付的后果是：房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 商品房買賣中的代理 ? 商品房的交付要求 ? 代理人應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一樣，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 商品房買賣中的代理 ? 交付時(shí)應(yīng)提供的文件 ? 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家 《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定 》 ，向買受人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 住宅使用說(shuō)明書 》 。 ? （ 1） 《 住宅質(zhì)量保證書 》 ? （ 2） 《 住宅使用說(shuō)明書 》 商品房買賣中的代理 ?