【正文】 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)。 ? (appraisal principle) ：評(píng)估人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。正因?yàn)槿绱?，有人將不?dòng)產(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。 ?遵循合法原則，一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。二是房地產(chǎn)與周?chē)h(huán)境不協(xié)調(diào)，造成減價(jià)。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?（七）收益分配原則（貢獻(xiàn)原則） ?運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個(gè)要素，這是基本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。例如，以購(gòu)買(mǎi)鄰地并與自有土地合并使用為前提，對(duì)鄰地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?（二）區(qū)域市場(chǎng)資料 ?包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等。 ?對(duì)于自用不動(dòng)產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價(jià)格或積算價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，并作為決定最終估價(jià)額的依據(jù)。又稱開(kāi)放式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是由估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的情況而自由撰寫(xiě)的、無(wú)一定格式的估價(jià)報(bào)告書(shū)。 ? 6．估價(jià)作業(yè)日期。 ?至于目前有些在接受估價(jià)委托之前有估價(jià)項(xiàng)目立項(xiàng)，以及爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)、簽訂估價(jià)合同，在估價(jià)報(bào)告完成后進(jìn)行估價(jià)結(jié)果確認(rèn)等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。 ? 3．估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況與權(quán)利狀況。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?七、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 ?（一）估價(jià)報(bào)告書(shū)的形式 ?1．定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)。 ?（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算 ?依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是，獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響，而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。 ?估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。預(yù)測(cè)原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)。這就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。因此，直接根據(jù)現(xiàn)有的使用情況來(lái)評(píng)估賓館甲，將低估其價(jià)格約為 2021萬(wàn)元，這樣的評(píng)估顯然是不合理的，是難以令人信服和接受的。 ?日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，上述 10原則 +收益分配原則 = 11原則 ?我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范， 4條原則：合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來(lái)看，是估價(jià)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把不動(dòng)產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái)，具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。 ? （ 4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 ? (appraisal purpose) ：就是估價(jià)結(jié)果的期望用途。 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 ?（二）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性 ?。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?估價(jià)規(guī)范對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的最高原則。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ? 3．當(dāng)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀限制其最有效使用時(shí)，將造成房地產(chǎn)的價(jià)格降低。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也被稱為評(píng)估基準(zhǔn)日，它是指決定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。 ?在房地產(chǎn)估價(jià)上，必須堅(jiān)持用預(yù)測(cè)原則來(lái)分析許多問(wèn)題及事項(xiàng)。 ?估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況主要包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)年限，建筑物權(quán)屬，估價(jià)對(duì)象上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利狀況等。由不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。 ?4．評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。又稱封閉式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按要求填寫(xiě)，不得隨意增減。 ? 4．估價(jià)目的。 。 ? 5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 ?2．自由式估價(jià)報(bào)告書(shū)。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?1．調(diào)整試算價(jià)格的主要依據(jù)：資料的可信程度；估價(jià)對(duì)象的種類(lèi)。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。以不動(dòng)產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評(píng)估，稱為合并或分割估價(jià)。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。另外，在交易實(shí)例價(jià)格的檢查，資本化率的確定等方面也必須堅(jiān)持預(yù)測(cè)原則。 ?估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。主要有兩種情形：一是土地與建筑物不均衡，造成土地或建筑物價(jià)格降低。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 ?不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過(guò)程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。 ? （ 2）有豐富的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 ? 二、 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的特