【正文】 估價要求上的體現(xiàn)。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?（八）公平原則 ?房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于確定一個客觀合理的價格，不受被評估對象各方當事人利益的影響。 ?估價對象的物質(zhì)實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。我們通常所說的某宗不動產(chǎn)的價格都是指該不動產(chǎn)在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。它與獨立估價的區(qū)別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。如學生宿舍將改造為賓館，政府機關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。 ? 2．對象不動產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 ?（二）運用估價方法進行價格試算 ?依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。②加權(quán)算術(shù)平均。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?七、撰寫估價報告 ?（一）估價報告書的形式 ?1．定型式估價報告書。 ?（二）估價報告書的組成 ?1．封面（寫明報告名稱）。 ? 3．估價對象概況：估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。 ? 10．決定估價額的理由。 ?至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業(yè)務(wù)、簽訂估價合同，在估價報告完成后進行估價結(jié)果確認等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。 ? 13．附屬資料。 ? 6．估價作業(yè)日期。 ?5．估價分析報告（即技術(shù)報告）。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?六、確定估價結(jié)果 ?估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、對影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。 ?對于自用不動產(chǎn)，一般應以比準價格或積算價格為依據(jù)進行價格調(diào)整，并作為決定最終估價額的依據(jù)。 ? 3．了解當?shù)夭粍赢a(chǎn)市場的特征和情況。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?（二）區(qū)域市場資料 ?包括該地區(qū)的經(jīng)濟、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。 ?2．確定投入人員。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。 第三節(jié) 不動產(chǎn)估價程序 ?不動產(chǎn)估價程序，是指不動產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?（七）收益分配原則（貢獻原則） ?運用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動、資本、經(jīng)營和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應該分配給各個要素，這是基本的經(jīng)濟原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。一般來說，在空房率極低的地方市場上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場上則與之相反。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現(xiàn)值。 ? 3．認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當時，應按裝修改造后的情況進行評估。二是房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，造成減價。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?2．即使房地產(chǎn)的既定用途合理，但由于種種原因，其效用或收益也可能沒有充分發(fā)揮出來。 ?遵循合法原則，一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。 ?4．有利于賦稅公平 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價概述 ?四、不動產(chǎn)估價范圍 ?不動產(chǎn)交易價格的評估 ?不動產(chǎn)抵押價格的評估 ?不動產(chǎn)保險價格的評估 ?不動產(chǎn)典當價格的評估 ?不動產(chǎn)稅收價格的評估 ?不動產(chǎn)征用折遷補償價格的評估 ?不動產(chǎn)糾紛處理時價格的評估 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價的原則 ?不動產(chǎn)估價原則 是指人們在不動產(chǎn)估價的反復實踐與理論探索中，逐步認識了不動產(chǎn)價格形成與運動的客觀規(guī)律，并總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵守的法則、標準或應注意的問題，這便是不動產(chǎn)估價原則。正因為如此，有人將不動產(chǎn)估價定義為：為特定目的評估不動產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學與藝術(shù)。 ?估價結(jié)果有效期說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年。 ? (appraisal principle) ：評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價概述 ? 理解不動產(chǎn)估價首先必須掌握如下幾點： ? (professional real estate appraiser， professional real estate valuator):是指經(jīng)不動產(chǎn)估價人員資格考試合格 ,由有關(guān)主管部門審定注冊 ,取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。一名合格的不動產(chǎn)估價專業(yè)人員 ,應符合下列基本要求： ? （ 1）有扎實的不動產(chǎn)估價理論、方法及不動產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。