不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則與程序-在線瀏覽
2025-07-15 02:05本頁(yè)面
【正文】 ：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。 ?日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，上述 10原則 +收益分配原則 = 11原則 ?我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范， 4條原則：合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有： ?（一） 合法原則：即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。 ?遵循合法原則，一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ? 遵循合法原則，二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。 ? 遵循合法原則，還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?（二）最有效使用（最高最佳）原則 ?所謂最有效使用原則（ principle of highest and best use），是指評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)按房地產(chǎn)在最有效使用情況下所應(yīng)具有的最佳效用或所能產(chǎn)生的最高收益，來(lái)判定其市場(chǎng)價(jià)格或所要求的其他評(píng)估價(jià)格。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?2．即使房地產(chǎn)的既定用途合理，但由于種種原因，其效用或收益也可能沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。如某賓館甲，因經(jīng)營(yíng)管理不善，年純收益為 500萬(wàn)元，而鄰近的且規(guī)模與檔次相同的另一賓館乙，其年純收益則高達(dá) 700萬(wàn)元。因此，直接根據(jù)現(xiàn)有的使用情況來(lái)評(píng)估賓館甲，將低估其價(jià)格約為 2021萬(wàn)元，這樣的評(píng)估顯然是不合理的，是難以令人信服和接受的。為了確定其減價(jià)額，也要判定其最有效使用情況并與之進(jìn)行比較。二是房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，造成減價(jià)。若其坐落的土地面積為 1000M2，價(jià)格為 1500元／ M2，但因地理位置的局限，該房地產(chǎn)的房地價(jià)格為 1200元／ M2，則造成建筑物的減價(jià)，其數(shù)額為：該建筑物的合理市價(jià)=1200 5000－ 1500 1000＝ 450（萬(wàn)元） ? 建筑物的減價(jià)額 =1000 5000－ 4500000＝ 50（萬(wàn)元） 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ? 4．因社會(huì)發(fā)展或城市建設(shè)的需要，房地產(chǎn)將會(huì)改變目前的用途。在這種情況下，該土地目前的市場(chǎng)價(jià)格就不能按農(nóng)田評(píng)估為 100元／㎡，在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮 5年后該土地將按宅地使用這一未來(lái)情況。 在估價(jià)實(shí)務(wù)上，堅(jiān)持最有效使用原則，要注意下述五種情況： ? 1．認(rèn)為維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營(yíng)）仍然妥當(dāng)時(shí)，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營(yíng)）進(jìn)行評(píng)估。 ? 3．認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造后的情況進(jìn)行評(píng)估。 ?4．認(rèn)為裝修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進(jìn)行評(píng)估。這就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。一般來(lái)說(shuō)，在空房率極低的地方市場(chǎng)上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場(chǎng)上則與之相反。通常還可從房地產(chǎn)的一般價(jià)格走勢(shì)中大致推測(cè)出某類房地產(chǎn)的供求狀況，但對(duì)此應(yīng)具體分析。預(yù)測(cè)原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)。如在進(jìn)行市場(chǎng)分析、評(píng)估對(duì)象所屬區(qū)域分析，以及兩者對(duì)評(píng)估對(duì)象純收益的影響分析等方面，都應(yīng)充分考慮未來(lái)的變化。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?（七）收益分配原則（貢獻(xiàn)原則） ?運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個(gè)要素，這是基本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。對(duì)這些收益分別以相應(yīng)的資本化率進(jìn)行還原，即可求出該房地產(chǎn)或土地、建筑物的收益價(jià)格，這是收益還原法（包括土地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則 ?（八）公平原則 ?房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于確定一個(gè)客觀合理的價(jià)格，不受被評(píng)估對(duì)象各方當(dāng)事人利益的影響。它是由房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的性質(zhì)和意義所決定的。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序，是指不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。 ?一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng) ?一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。 ?估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 ?（二）明確估價(jià)目的 ?房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；估價(jià)結(jié)果的
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