不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ppt課件-資料下載頁
2025-05-05 18:31本頁面
【正文】 多，項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)較大。因此在投資分析過程中，還需要進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。在分析過程中，要著重分析政策、市場、金融和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對住宅投資的影響，在此基礎(chǔ)上提出合理的投資建議，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低點(diǎn)。 2 過渡層分析 （ 2） 市場定位 。 市場定位的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目開發(fā)類型 ， 目標(biāo)客戶和范圍 ， 開發(fā)時(shí)機(jī)和營銷策略 （ 主要是價(jià)格定位 ） 。 市場定位分析的基本思路是首先分析投資者 、 客戶和市場三者關(guān)系 ， 然后確定項(xiàng)目開發(fā)理念 ， 最后尋求項(xiàng)目的最佳定位 （ 見下圖 ） 。 投資者 客戶 市場 2 過渡層分析 ? 進(jìn)行完項(xiàng)目的前面兩個(gè)層次分析后 ， 應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目里層分析 。 里層分析主要是在上面分析的基礎(chǔ)上 ， 確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模 ， 投資計(jì)劃和融資方式 ，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的評價(jià) ， 判斷項(xiàng)目投資可行性 ，即 “ 定盤子 ” 。 這一層次的分析相對較為深入 ，是整個(gè)投資分析的 “ 重頭戲 ” ， 分析的結(jié)果將直接決定項(xiàng)目的投資決策可行與否 。 ? （ 1） 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的確定 。 就住宅項(xiàng)目而言 ， 住宅的投資開發(fā)規(guī)模的決定主要決定于以下因素：住宅未來銷售水平 ， 投資者資金實(shí)力和融資能力 ，住宅建設(shè)質(zhì)量 ， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)承受能力等 。 3 里層分析 ? （ 2） 項(xiàng)目投資計(jì)劃 。 對于住宅項(xiàng)目尤其是規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目而言 ， 決策者和研究人員一定要慎重選擇項(xiàng)目投資計(jì)劃 。 項(xiàng)目的投資計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資方式 ， 投資進(jìn)度以及資金投放時(shí)機(jī)選擇等 。 ? （ 3） 融資方式 。 在項(xiàng)目投資過程中 ， 不同融資方式會(huì)產(chǎn)生不同經(jīng)濟(jì)效益 。 項(xiàng)目融資方式的選擇主要取決以下因素：項(xiàng)目規(guī)模 ， 投資者的預(yù)期盈利水平 ， 投資者資金實(shí)力和融資能力 ， 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等 。 在我國 ， 住宅項(xiàng)目投資的融資渠道除了自有資金外 ， 主要是金融機(jī)構(gòu)的貸款 。 因此 ， 在融資方式選擇中 ， 要分析利率變化對項(xiàng)目投資效益的影響 。 最終確定自有資金和借款的比例 ， 借款時(shí)機(jī) ， 還款時(shí)機(jī)和方式 。 3 里層分析 ?（ 4） 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 。 在前面分析的基礎(chǔ)上 ， 計(jì)算住宅項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ，包括動(dòng)態(tài)和靜態(tài)指標(biāo) ， 分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 。 評價(jià)過程中 ， 一般要設(shè)計(jì)項(xiàng)目全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表 ， 項(xiàng)目損益表 ， 資金來源與應(yīng)用表投資計(jì)劃與資金籌措表 ， 總成本費(fèi)用估算表 ， 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 ， 借款還本付息計(jì)算表等 （ 見下表 ） 。 3 里層分析 表：住宅投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與基本財(cái)務(wù)表對應(yīng)關(guān)系 項(xiàng)目盈利水平 現(xiàn)金流量表 （ 全部投資 ） 投資回收期（ 靜態(tài) ） 投資回收期 （ 動(dòng)態(tài) ） 凈現(xiàn)值 （ 基準(zhǔn)收益率 ） 內(nèi)部收益率 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 損益表 投資利潤率 資本金利潤率 債務(wù)償還能力 資金來源與應(yīng)用表 借貸償還期 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 評價(jià)內(nèi)容 財(cái)務(wù)報(bào)表 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)責(zé)表 根據(jù)上面的分析 ， 對項(xiàng)目不同的方案的結(jié)論進(jìn)行對比 ， 最后經(jīng)過適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ，確定項(xiàng)目最終方案 。 最后結(jié)論 思考 ?不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何克服？ ?家庭購買住房自用是一種投資行為嗎？如果是，那么投資成本和收益又是怎樣計(jì)算的？ ?不動(dòng)產(chǎn)投資被視為是對通貨膨脹的最好防御，這種看法對嗎？請解釋。 ?投資分析的基本內(nèi)容是什么？
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