【正文】 險”和“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風險”。 從風險的表現(xiàn)形式講，分為“故意”或者“過失”廣義的評估風險，除上述風險外還包括了經(jīng)營風險和因客戶有意隱瞞而導致的評估結(jié)論失實銀行方面的風險 對借款人資信審查不嚴；對開發(fā)商銷售情況、工程進度、售房款監(jiān)管帳戶和保證金帳戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯(lián)系，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要合同單據(jù)，由此造成銀行貸款風險。（一）. 綜合風險1. 體制風險。多頭管理，政出多門，給抵押權(quán)的實現(xiàn)帶來風險2. 重復抵押風險。3. 私下抵押風險4. 空頭抵押風險5. 擴大范圍抵押風險6. 抵押物的損毀、滅失風險7. 變現(xiàn)風險及償還風險8. 房地產(chǎn)金融風險控制9. 全面掌握房地產(chǎn)政策法規(guī)10. 土地征用出讓、房地產(chǎn)抵押等政策法規(guī)11. 房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)12. 房地產(chǎn)銷售政策法規(guī)13. 房地產(chǎn)登記發(fā)證政策法規(guī)14. 房地產(chǎn)金融政策法規(guī)15. 了解房地產(chǎn)運作程序16. 房地產(chǎn)項目可行性分析：通過房地產(chǎn)市場分析以及經(jīng)濟分析，在法律可行、市場可行、經(jīng)濟可行的基礎(chǔ)上，在進行項目的投資決策時，我們還需對開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素17. 房地產(chǎn)項目策劃：經(jīng)過總投資、項目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個最適合開發(fā)商的項目及適宜的開發(fā)方式，提出項目開發(fā)計劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計劃、 財務計劃、管理計劃。正式進入項目的實際操作18. 房地產(chǎn)開發(fā)施工19. 分析房地產(chǎn)前期策劃及手續(xù)、開發(fā)、銷售、登記等一系列進行問題。20. 抓住幾個主要環(huán)節(jié)21. 項目的可行性分析階段（經(jīng)濟上、技術(shù)上、法律上是否可行）22. 項目具體策劃階段（項目位置、結(jié)構(gòu)、房型、客戶、價位等）23. 借貸手續(xù)辦理階段（產(chǎn)權(quán)合法、價格合理、手續(xù)完善）24. 施工、竣工及銷售階段（技術(shù)問題、法律問題、經(jīng)濟問題）25. 產(chǎn)權(quán)登記及收尾階段（合法化及防止其他問題）26. 控制評估風險27. 充分掌握評估資料，避免資料不全造成的風險28. 減少不合理假設(shè)條件29. 科學合理并且客觀公正地評估30. 加強內(nèi)部質(zhì)量控制31. 強調(diào)獨立性，提高行業(yè)誠信度32. 杜絕惡性競爭，減少不必要的價格戰(zhàn)第四部分 解讀借鑒《房地產(chǎn)抵押估價指導意見 》本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 　 房地產(chǎn)抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。 　 房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避。 　 從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應當具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場分析能力。 　 委托人應當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。 　　房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查。 　 房地產(chǎn)抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。 　 房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 　　估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。 　 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象。 　 1房地產(chǎn)抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況。 　 1房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當事人應當協(xié)助。 　　法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應當作為估價報告的附件。 　 1房地產(chǎn)估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。 　　內(nèi)外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。 實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。 　 1在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失， 不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。 　　在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。 　　在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。 　　在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。 　　在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。 　　1房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。 　　1估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值： 　?。?）直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值； 　?。?）評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當于土地使用權(quán)出讓金的價款。 　　1選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權(quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算；當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。 　　1評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。 　　1房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權(quán)情況。 　　房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。 　　已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 　　2房地產(chǎn)抵押估價報告應當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。 　　2房地產(chǎn)抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。 　　2房地產(chǎn)抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示： 　　（1）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響； 　　（2）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點； 　?。?）合理使用評估價值； 　　（5）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。 　　2房地產(chǎn)抵押估價應當關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應當對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。 　　2房地產(chǎn)抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。 　　變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。 　　2在處置房地產(chǎn)時，應當評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。 　　2估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。 　　超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔，但使用者不當使用的除外。 　 2本意見自2006年3月1日起施行。 不當之處，請批評指正！謝謝大家！ 33 / 33