【正文】 理登記的抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。三. 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（自1995年10月1日起施行）1. 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（1） 抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（2） 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)（3） 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。潘 世 炳 博士 教授級(jí)高工湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢(xún)有限公司 總經(jīng)理中 南 財(cái) 經(jīng) 政 法 大 學(xué) 兼職教授湖 北 省 房 地 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 會(huì) 副會(huì)長(zhǎng)武 漢 市 房 地產(chǎn)估價(jià)師協(xié) 會(huì) 副會(huì)長(zhǎng)湖北省土 地 估 價(jià) 師 協(xié) 會(huì) 副秘書(shū)長(zhǎng) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 理事湖 北 省 司法鑒定人 協(xié) 會(huì) 常務(wù)理事武 漢 仲 裁 委 員 會(huì) 仲裁員香 港 測(cè) 量 師 學(xué) 會(huì) 專(zhuān)業(yè)會(huì)員武漢市武昌區(qū)紫陽(yáng)東路77號(hào)偉鵬大廈12層 郵編 430070電話(huà)：02787250887 傳真02787250566 Email：psb999 網(wǎng)站：中文域名：；；不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)第一部分 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)法規(guī)政策第二部分 不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)幾個(gè)問(wèn)題第三部分 不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及控制第四部分 借鑒解讀《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》2006年12月21日 南昌第一部分． 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)法規(guī)政策一. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》1986年6月25日通過(guò)2004年8月28日第三次修訂：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。（3）. 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。2. 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。3．抵押期間責(zé)任（1）. 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。4．抵押過(guò)失及意外有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（5） 債務(wù)履行期滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（6） 抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（7） 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（8） 抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（9） 抵押合同約定的其他情況。十三. 《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》自2000年12月13日起施行1. 以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。5. 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。十九. 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》2004年9月2日1 房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。5 商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門(mén)，按照公正、公開(kāi)、透明的原則，擇優(yōu)決定。19 房地產(chǎn)管理部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，對(duì)有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示。 下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。6．有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。工程進(jìn)度表、建設(shè)工程監(jiān)理出具的進(jìn)度證明和分部質(zhì)量驗(yàn)收證明C、現(xiàn)房（1）國(guó)有土地使用證（2）房屋所有權(quán)證；D、準(zhǔn)現(xiàn)房國(guó)有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證商品房銷(xiāo)售許可證驗(yàn)收竣工質(zhì)量驗(yàn)收證明房屋土地面積測(cè)量報(bào)告住宅交付使用許可證，（五）幾種特殊類(lèi)型房地產(chǎn)抵押（1）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（1）成本逼近法不需要考慮土地增值收益或土地使用權(quán)出讓金，也不需要進(jìn)行年期修正。∑K 1)K2或 P=（P0—R1/r1）(1177。對(duì)于平面綜合用地來(lái)說(shuō)，宗地地價(jià)是以幾種用地類(lèi)型的地價(jià)之和為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮地價(jià)合并對(duì)地價(jià)的影響而得到。當(dāng)然在實(shí)際操作中，還應(yīng)考慮使用年限、深度、朝向等多種因素的影響。C、