不動產(chǎn)商品及投資ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-10 05:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 高普專式的特色為產(chǎn)品樓面經(jīng)營 (無店面租金 )， 給薪制度採低 (無 )底薪高獎金制度 ， 因此其經(jīng)營成本較低 。 ? 員工教育較偏重業(yè)務技巧的訓練 ， 對企業(yè)形象的投入較少 。 房屋仲介業(yè)的經(jīng)營方式 ? 店頭式 ? 店頭式又分成直營和加盟 ， 或是兩種形式混和的經(jīng)營方式 ， 給薪制度採高額底薪保障 ， 前 36個月 ， 保障底薪有 30,00040,000元 /月 。 ? 在開發(fā)及行銷方面 ， 較重視鄰里關係和商圈的經(jīng)營 ，因為重視廣告形象 ， 較有利開發(fā) ， 銷售較不積極 ，交易重視透明化 ， 經(jīng)營受景氣影響較小；員工教育偏重品質(zhì)管制之訓練 ， 因此人員素質(zhì)高 ， 而公司對整體形象廣告的投入也較多 。 如何找合適的仲介公司 ? (1)選擇品牌佳、形象好，提供各項購屋保障 的仲介公司購屋。 ? (2)事先了解契約內(nèi)容的合理性並謹慎簽約。 看有無成屋履約保證。 ? (3)做好產(chǎn)權與房屋現(xiàn)場調(diào)查。 ? (4)資訊愈透明的公司愈佳。 一般房屋仲介公司應有哪些售後服務 、免海砂屋幅射屋保證 、遷入辦理 。包括： 、聖誕卡賀卡寄發(fā) 房屋類型 實務上常用的市場分割變數(shù) ： 以住宅 、商業(yè)、工業(yè)等不同使用型態(tài)劃分次市場。 ： 如全新、中古屋或預售屋。 ： 如低、中、高或頂級豪宅之價位等。 ： 如市中心、市郊或鄉(xiāng)間等。 ： 如鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、市或直轄市等，此類選擇應與學區(qū)及居民福利有關。 ： 分為自有和租賃兩種 ： 在自有住宅的次市場中，又可區(qū)分為獨棟、透天、雙併透天、連棟透天、公寓、大樓等。 住宅大樓 ? 住宅大樓通常有電梯及管理員負責門戶安全，每月需繳一筆管理清潔費 ? 一般位在都市內(nèi)較佳的地段，增值潛力佳、抗跌性也高；因大樓內(nèi)建材較高級，故使用年限也較長久 ? 都會區(qū)的住宅大樓，容易遭商業(yè)入侵，被當做辦公室用途，出入份子複雜，門戶較不安全；如果其中還開設餐廳或其他較易污染生活空間的店面，則生活品質(zhì)將降低，有時反比不上公寓住宅來得清靜 ? 假如管理不良，出入份子複雜，則安全性亦為堪慮 透天厝 ? 即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂?shù)氖褂脵啵簲?shù)較正統(tǒng)別墅小 ? 一般市場上常見的「透天厝」之規(guī)劃設計琳瑯滿目，透天厝最大的缺點是連棟建築、基地狹長、正面寬度不夠、通風採光欠佳，並且室內(nèi)樓梯多，佔空間、實坪少，且透天厝因其區(qū)位環(huán)境及庭院大小之不同而在價位上遠較正統(tǒng)別墅為低 ? 尤其建商為了獲取高額的利潤，往往做密集式的規(guī)劃 透天厝 ? 透天厝可說是臺灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中已不多見，多半散置在郊區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 ? 居住透天厝鄰居關係較好，人情味較濃，但建材品質(zhì)較不固定，也乏「公共設施」，且透天厝通常為連棟建築、通風採光欠佳、平面規(guī)劃也較零亂。 別墅 ? 儘管建商一概以別墅的「高級、稀有、尊榮」為宣傳訴求點，但基本上別墅產(chǎn)品之間還是有等級上的差別。別墅共可分正統(tǒng)別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。 ? 所謂正統(tǒng)、純正的別墅，除了在建築法規(guī)上有最小寬度、深度的限制外，它應是「頭頂著天腳踏著地」的獨棟建築，土地與建物為同一人所有，將來可自行將建物翻修或改建，即「一戶一建照」之別墅，它不必與其他住戶分攤土地或建物，因此是「零虛坪」，且私密性與其他別墅產(chǎn)品相比也最高。不過相對的，因為這些「血統(tǒng)純正」的別墅擁有較大的地坪，所以每年必須負擔較高的地價稅，在轉(zhuǎn)手時也將會面臨較高的增值稅稅賦。 別墅 ? 除了正統(tǒng)別墅外，其他類型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟別墅，都非正統(tǒng)的別墅，屬於別墅的變相！而在這些別墅產(chǎn)品中，以雙併別墅與正統(tǒng)別墅的等級較為接近，同樣皆為有天有地、有前後院的產(chǎn)品。不過，由於雙併別墅都是整批申請建築執(zhí)照，所以各住戶都是持分土地產(chǎn)權，日後若要改建，尌跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣，須徵得所有住戶的同意，此外，雙併別墅的私密性當然較正統(tǒng)別墅差一些，不過這也可算是其優(yōu)點，因為有「近鄰」為伴。 套房 ? 投資套房須兼顧收益及增值雙重經(jīng)濟效益。首先必須尌每年出租期計算其收益，出租套房大多以戶為出租單位，較少按坪計算租金，因此坪數(shù)差異不大的套房租金相差無幾。由此看來，投資坪數(shù)不大、總價較低的中古套房較具經(jīng)濟效益。 ? 其次要注意的重點是投資個案的特性，主要是生活機能及交通便利性。尤其是工作地點的距離，以及休閒、娛樂、資訊等各項設施取得的方便性也是考慮重點。 ? 另一個重點便是該個案的安全及隱私性。小套房由於坪數(shù)小，同一層樓擁有戶數(shù)較多，使得出入者眾，再加上流動率大，份子也較複雜，所以儘量尋找單純化的
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