不動產(chǎn)開發(fā)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算教材(編輯修改稿)
2025-03-02 13:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 兼而有之的項目，則總成本費用表現(xiàn)為相應(yīng)比例的開發(fā)產(chǎn)品成本和營運費用。所以，不動產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用包括開發(fā)產(chǎn)品成本和營運費用兩部分。其中，開發(fā)產(chǎn)品成本是指不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)不動產(chǎn)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的不動產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 ? 營運費用是指不動產(chǎn)開發(fā)項目完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種營運費用。 ? 2. 營運費用 ? 不動產(chǎn)營運費用主要包括銷售費用、管理費用和維修費用。 ? （ 1）銷售費用 ? 不動產(chǎn)開發(fā)的銷售費用是指開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括：營銷人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售設(shè)施的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。 ? 一般而言，可按照以下標(biāo)準(zhǔn)測算： ? ①廣告宣傳及市場推廣費用，一般約為銷售收入的 2%～ 3%。 ? ②銷售代理費用，一般約為銷售收入的%～ 2%。 ? ③其他銷售費用，一般約為銷售收入的%～ 1%。 ? 綜合以上各項費用，營銷費用可按預(yù)期銷售收入的 4%～ 6%測算。 ? （ 2）管理費用 ? 作為營運費用的管理費用不同于項目投資支出中的管理費用。前者發(fā)生在項目建設(shè)期，后者則發(fā)生在項目建設(shè)完工之后的出租或自營期間內(nèi)。 ? （ 3）維修費用 ? 維修費用是指以出租或自營方式獲得收益的不動產(chǎn)項目在營運期間進行修理發(fā)生的物料消耗和工資支出等費用。 ? 資金籌措 ? 項目籌資是以投資估算為依據(jù)，借助金融市場，采用有效方式，在項目實施過程中有效配置資金的活動。由于房地產(chǎn)投資的資金需要量較大，而投資者自有資金相對有限，能否按期足額投入資金，就成為確保項目順利實施的基本前提。 ? 1. 融資原則 ? （ 1）準(zhǔn)確把握投資對象特征，科學(xué)進行投資估算 ? （ 2）研究資金時間價值，適時取得所需資金 ? （ 3）了解金融市場特征，認(rèn)真選擇資金來源 ? （ 4）研究各種籌資方式，確定最佳資本結(jié)構(gòu) ? 2. 融資渠道 ? 融資渠道是指籌措資金來源的方向與通道，體現(xiàn)資金的來源與供應(yīng)量。 ? （ 1）資本金 ? 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 ? （ 2）銀行信貸資金 ? 銀行貸款是中國目前不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的資金來源。 ? （ 3）非銀行金融機構(gòu)資金 ? 非銀行金融機構(gòu)主要指證券公司、保險公司、租賃公司、信托投資公司等。 ? （ 4）預(yù)售款 ? 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價款。 ? （ 5）外商資金 ? 外商資金是指外國投資者及中國香港、澳門、臺灣地區(qū)投資者投入的資金。 ? 合作開發(fā)主要有兩種方式：一種是當(dāng)開發(fā)商的資金來源確實困難時，選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟實力的投資者合作開發(fā)；另一種是與當(dāng)前的土地使用者合作。在合作開發(fā)情況下，合作開發(fā)者以出資額為限，獲得收益，分擔(dān)風(fēng)險。 ? 不同融資渠道資金供應(yīng)量存在著較大差別。 ? （三）資金籌措方案的制定 ? 資金籌措方案的制定是根據(jù)不動產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。投資項目的具體籌資方案應(yīng)與項目的投資使用計劃相一致。 ? 1. 資金使用計劃的編制 ? 2. 資金籌措計劃的評估 ? （ 1）審查籌資的合理性 ? （ 2）審查籌資的可靠性、保證性和合理性 ? （ 3）審查籌資是否能滿足既定目標(biāo) 項目經(jīng)營收入、稅金及利潤的估算 ? 營運計劃的確定 ? 1. 選擇營運模式 ? 不動產(chǎn)開發(fā)項目既可以采用出售、出租或自營等單一的營運模式，也可以選擇三種基本營運模式的任意組合。 ? 2. 確定具體營運方案 ? 選定營運模式之后，還必須明確具體營運方案，即必須進一步確定出售、出租、自營部分所占的比例。 ? 3. 安排營運周期 ? 4. 確定售價和 /或租金水平 ? 5. 選擇收款方式、編制收款計劃 ? 出售和 /或出租價格的確定 ? 成本導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向是不動產(chǎn)開發(fā)項目出售、出租價格確定的三種基本定價策略。 ? 1. 客戶導(dǎo)向定價 ? 客戶導(dǎo)向定價要求在進行深入客戶調(diào)查基礎(chǔ)上，充分考慮客戶投資或消費心理，確定具體出售 /出租價格?？蛻魧?dǎo)向定價又包括認(rèn)知價值定價和價值定價。 ? （ 1）認(rèn)知價值定價 ? 所謂認(rèn)知價值定價是不動產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)客戶對本公司開發(fā)項目的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法?？蛻魧Σ粍赢a(chǎn)項目的認(rèn)知價值，源自客戶的認(rèn)知能力與信息的披露水平。 ? （ 2）價值定價 ? 價值定價要求開發(fā)商本著“物有所值”原則確定不動產(chǎn)價格。具體而言，就是開發(fā)商所確定的不動產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)使客戶產(chǎn)生一種“相同的質(zhì)量，較低的價格”或“相同的價格，更高的質(zhì)量”的心理感受。
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