不動產(chǎn)開發(fā)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算教材(完整版)
【正文】 項目的開發(fā)必然涉及建筑材料的消耗以及相關(guān)設(shè)備的采購與安裝，將這部分支出列入工程費用的范疇，具體包括：前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用和公共配套設(shè)施建設(shè)費用。 ? （ 4）經(jīng)營收入和稅金預測 ? 指在生產(chǎn)期間的一定時期內(nèi)，對項目各年的經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金進行的預測。 ? 項目的總投資是開發(fā)建設(shè)投資和流動資金之和，總投資形成開發(fā)產(chǎn)品成本以及項目運營中所需要的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)；項目運營中發(fā)生的總成本不僅包括經(jīng)營成本，還包括固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等；項目的經(jīng)營收入表現(xiàn)為租金收入和自營收入。 ? 3. 人文環(huán)境 ? 不動產(chǎn)投資項目，尤其是住宅開發(fā)項目，對項目所處的人文環(huán)境常常有著很強的依賴性。 ? 技術(shù)數(shù)據(jù) ? 不動產(chǎn)投資技術(shù)數(shù)據(jù)主要包括土地面積數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)、建筑安裝數(shù)據(jù)、公共配套數(shù)據(jù)以及工程進度數(shù)據(jù)。 ? 在三者兼而有之的混合經(jīng)營模式下，根據(jù)混合經(jīng)營的比例，項目總投資就轉(zhuǎn)化為項目開發(fā)產(chǎn)品成本、固定資產(chǎn)和經(jīng)營資金；項目運營總成本相應包括經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等；項目的經(jīng)營收入表現(xiàn)為銷售收入、租金收入和自營收入。 ? （ 5）利潤總額及利潤分配預測 ? 指項目建成后各年的利潤與收益的預測。 ? （ 1）前期工程費用 ? 不動產(chǎn)開發(fā)項目正式開工之前需要完成一些列前期準備工作，如開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等。 ? （ 3）建筑安裝工程費用 ? 建筑安裝工程費用是指不動產(chǎn)主體工程建設(shè)所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備采購、設(shè)備安裝和室內(nèi)外裝飾等費用。主要包括現(xiàn)場管理中發(fā)生的辦公費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷，管理人員工資、福利費、勞動保護費和其他現(xiàn)場管理費用。 ? ①長期借款利息 ? ②流動資金借款 ? 5. 開發(fā)期稅費 ? 開發(fā)期稅費是指項目開發(fā)期間所負擔的與不動產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 ? 不可預見費的估算可考慮綜合計提或分項計提兩種方法。 ? 2. 營運費用 ? 不動產(chǎn)營運費用主要包括銷售費用、管理費用和維修費用。前者發(fā)生在項目建設(shè)期，后者則發(fā)生在項目建設(shè)完工之后的出租或自營期間內(nèi)。 ? （ 4）預售款 ? 預售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。 ? 2. 確定具體營運方案 ? 選定營運模式之后，還必須明確具體營運方案，即必須進一步確定出售、出租、自營部分所占的比例。 ? 2. 競爭導向定價 ? 采用競爭導向定價，不動產(chǎn)開發(fā)商并不以項目成本或客戶感受作為定價依據(jù)，而是根據(jù)不動產(chǎn)市場上競爭對手所采用的價格策略為依據(jù)，靈活確定自己的產(chǎn)品價格。 ? 潛在租金收入、實際租金收入、凈租金收入之間存在如下關(guān)系： ? 潛在租金收入＝可租建筑面積 單位租金 ? 實際租金收入＝潛在租金收入 (1－空置率 )＋附屬物經(jīng)營收入 ? 或＝潛在租金收入 出租率＋附屬物經(jīng)營收入 ? 凈租金收入＝實際租金收入－運營費用 ? （ 3）自營收入 ? 不動產(chǎn)項目的自營收入是指開發(fā)商以其開發(fā)完工的不動產(chǎn)為載體，自主進行商業(yè)、服務業(yè)或其他經(jīng)營活動而取得的收入。不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅計算公式為： ? 企業(yè)所得稅稅額＝應稅所得額 稅率 ? 應稅所得額＝利潤總額－允許扣除項目金額 ? 企業(yè)繳納所得稅后的利潤，一般按下列順序分配：（ 1）被沒收的財物損失、支付各項稅收的滯納金和罰款；（ 2）彌補以前年度虧損，未彌補完不得提取盈余公積金、公益金；（ 3）提取法定盈余公積金。 ? 風險校正法 ? 鑒于求和法缺乏操作性，投資分析人員常常把無風險利率以外的所有補償因素合并在一起考慮，形成一個綜合補償率，通常稱其為風險補償率。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/3 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 6:02:58 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ? 風險補償率是對投資者所承擔風險給予的補償。 必要報酬率的確定 ? 所謂必要報酬率是指投資者
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