不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析課件-文庫吧在線文庫
【正文】 圖 81 線性盈虧平衡分析圖 主講人：李軍峰 19 ? 3. 線性盈虧平衡分析的解析法 QPY ??QVFC ???QPtRtT ?????TCY ?? 主講人：李軍峰 20 ? （ 1）計算盈虧平衡點的開發(fā)面積 QPtQVFQP ???????? ? VPtFQE ??? 1 主講人：李軍峰 21 （ 2）計算盈虧平衡點的單位面積銷售價格 ? ?QtQVFPE ????1 主講人：李軍峰 22 4. 線性盈虧平衡分析法舉例 ? 【 案例 81】 某不動產(chǎn)開發(fā)投資公司開發(fā)建設(shè)一個居民住宅小區(qū)項目，計劃開發(fā)面積為 3萬 m2，項目固定成本為 9000萬元，單位面積的可變成本為 2740元 /m2，項目建成后預(yù)計售價為 8000元 /m2，銷售稅率為 %。將 代入利潤函數(shù)求得項目的最大利潤為 當(dāng) 主講人：李軍峰 30 敏感性分析法 ? 敏感性分析的基本概念和作用 ? 敏感性分析是用來研究項目主要的不確定性因素發(fā)生變化時，項目的財務(wù)評價指標(biāo)的變化幅度，以此來判斷這些不確定性因素對項目預(yù)期目標(biāo)的影響程度。 ? 試以售價、單位變動成本、固定成本、銷售量為不確定因素，對項目利潤這一財務(wù)評價指標(biāo)進行單因素敏感性分析。則 ?NPV? ? ? ?? ?? ?? ?? ? ? ?yxyx 36 8220 00 0 43 6%151120 00 0%151%151%15140 00%151%151%151150 00 0120 00 0 01515151515????????????????0?NPV當(dāng) 時，該方案盈利可在 15%以上，即 822023 6 ??? yx解得 ?? xy 主講人：李軍峰 41 租金收入變化率 Y（ %） 20% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 10% NPV=0 NPV0 NPV0 0 初 始 投 資 變 化 率 X（ %） 主講人：李軍峰 42 敏感性分析方法的優(yōu)缺點 主講人：李軍峰 43 幕景分析法 ? 幕景就是對一個投資項目或某個不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來狀態(tài)的描繪。 ? 它在整個不動產(chǎn)開發(fā)過程中的各個階段都有廣泛的應(yīng)用價值。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 6:03:18 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1行動出成果，工作出財富。 ? 1. 保險型風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ? 2. 非保險型風(fēng)險轉(zhuǎn)移 主講人：李軍峰 51 ? 風(fēng)險組合 ? 風(fēng)險組合即通過多項目投資來分散風(fēng)險，這種方法是將許多類似的，但不會同時發(fā)生的風(fēng)險集中起來考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來風(fēng)險損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險損失的部分，能得到其他取得風(fēng)險收益的投資項目的補償。 ? 概率分析不僅能夠測定不確定性因素發(fā)生的概率，而且能夠測定不確定性因素給項目帶來的風(fēng)險的大小。 ? 因此，投資決策應(yīng)特別關(guān)注售價的可能變化。 主講人：李軍峰 32 ? （ 3）確定各個不確定性因素的變化范圍，并計算它們對不動產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度。 ? 1. 非線性盈虧平衡分析法的解析過程 ? 要進行非線性盈虧平衡分析，首先要建立總收益和總成本函數(shù)。 主講人：李軍峰 16 ? 1. 線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件 ? （ 1）不動產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和總成本與不動產(chǎn)開發(fā)面積均呈線性關(guān)系； ? （ 2）產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等，即開發(fā)的不動產(chǎn)產(chǎn)品全部能夠租售出去； ? （ 3）在產(chǎn)品的開發(fā)和租售期內(nèi)，產(chǎn)品固定成本保持不變； ? （ 4）單位面積銷售價格和單位面積可變成本保持不變； ? （ 5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。 ? （ 2）意見征詢階段。 ? 租售時機的選擇直接關(guān)系到不動產(chǎn)的銷售價格，從而影響到開發(fā)企業(yè)的利潤。 主講人：李軍峰 7 ?③ 利率風(fēng)險
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