不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析課件-wenkub
2023-03-03 13:31:31 本頁面
【正文】 數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。 主講人：李軍峰 13 ? 4. 敏感性分析法 ? 在項目執(zhí)行或經(jīng)營過程中，當(dāng)不確定因素發(fā)生變化時，項目的經(jīng)濟(jì)效益會發(fā)生相應(yīng)變化，其變化的大小反映了不確定因素的敏感程度，選取敏感性強(qiáng)的因素來預(yù)測項目效益的變動幅度，即為敏感性分析。 ? （ 2）意見征詢階段。 ? 頭腦風(fēng)暴法要遵循以下幾個原則： ? 一是創(chuàng)造自由氣氛，讓所有人暢所欲言；二是在討論過程中絕對不可以對任何人的意見做出批評，所有評價均放在會后進(jìn)行；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有創(chuàng)造性的想法就可能越多。 ? 租售時機(jī)的選擇直接關(guān)系到不動產(chǎn)的銷售價格，從而影響到開發(fā)企業(yè)的利潤。 ? （ 2）開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險。 主講人：李軍峰 7 ?③ 利率風(fēng)險 ?利率變化給不動產(chǎn)開發(fā)投資項目帶來的風(fēng)險叫做利率風(fēng)險。 ? ①購買力風(fēng)險。 它是指由于不動產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理者的決策失誤而使不動產(chǎn)項目的實際結(jié)果偏離期望結(jié)果的可能性。投機(jī)風(fēng)險與純粹風(fēng)險相對應(yīng)，是指那些既有損失的可能，又有獲利機(jī)會的風(fēng)險。 ? 5. 相關(guān)性 ? 相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險結(jié)果與其投資行為和決策是緊密相連的。 ? 2. 不確定性 ? 不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的不確定性源于不動產(chǎn)開發(fā)過程中各種客觀條件變化的不確定性。 ? 3. 可測性 ? 人們可以通過對以往發(fā)生的類似風(fēng)險事件的統(tǒng)計資料進(jìn)行分析，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失做出主觀上的估計，從而對未來可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和衡量。 主講人：李軍峰 4 ? 不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的分類 ? 1. 按風(fēng)險的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險 ? 靜態(tài)風(fēng)險主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險，自然災(zāi)害如臺風(fēng)、地震、海嘯等，意外事故如火災(zāi)、盜竊等。 主講人：李軍峰 5 ? 3. 按風(fēng)險來源，可分為社會風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等 ? （ 1）社會風(fēng)險 ? 是指人文社會環(huán)境等因素的變化對不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的影響。 主講人：李軍峰 6 ? （ 4）市場風(fēng)險。購買力風(fēng)險是指由于社會物價總水平的上漲，使投資者未來的實際收益減少的風(fēng)險，因此購買力風(fēng)險的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)系的。 ? 利率升高，一方面會增加項目開發(fā)成本，加重開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面在使用升高的利率進(jìn)行折現(xiàn)時，會使不動產(chǎn)的實際價值減小。開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險是指從不動產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。租售合同風(fēng)險是指因合同簽訂不當(dāng)，而在合同履行過程中給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。 主講人：李軍峰 10 ? 2. 德爾菲法 ? 德爾菲法是美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于 20世紀(jì) 50年代初發(fā)明的。 ? （ 3）評估結(jié)果處理階段。 主講人：李軍峰 14 ? 5. 概率分析法 ? 當(dāng)不動產(chǎn)投資項目不確定因素的變動值偏離正常值較大，并常具有偶然性時，用盈虧平衡分析和敏感性分析已難以對項目的變動度進(jìn)行測定，而需要運用概率分析的方法進(jìn)行預(yù)測。 主講人：李軍峰 17 ? 2. 線性盈虧平衡分析的圖解法 ? 圖解法是用作圖的方式找出盈虧平衡點來進(jìn)行分析的方法。試求項目盈虧平衡時的開發(fā)面積及單位面積銷售價格。在盈虧平衡點處，不動產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)面積和銷售面積相等。 ? 敏感性分析的作用在于從各種不確定性因素中找出項目最敏感的因素，把精力主要放在最敏感的因素上，而對于不太敏感的因素則不必花費過多精力去關(guān)注。 ? （ 4）用敏感性分析圖來表示財務(wù)評價指標(biāo)對不確定性因素變動的敏感程度。 主講人：李軍峰 34 若不考慮不確定因素，該小區(qū)項目的預(yù)期利潤為 FVQtPQR ???? )1(＝ 2023 10000 （ 1－ 5%）－ 1000 10000－ 2400000=660(萬元 ) 根據(jù)題意，先固定其他因素，變動其中一個因素，分別求出單因素變化對財務(wù)評價指標(biāo)的影響如表 變 化 幅 度 利 潤 不確定性因素 20% 10% 0% 10% 20% 產(chǎn)品售價 280 470 660 850 1040 銷售量 480 570 660 750 840 單位變動成本 860 760 660 560 460 固定成本 708 684 660 636 612 主講人：李軍峰 35 根據(jù)典型數(shù)據(jù)（ 0， 660）、（ 20%， 1040）；（ 0， 660）、（ 20%， 840）；（ 0， 660）、（ 20%， 460）；（ 0， 660）、（ 20%， 612），按照兩點確定一條直線計算開發(fā)利潤 R與產(chǎn)品售價 P、銷售量 Q、單位變動成本 V、固定成本 F的變化幅度 p、q、 v、 f的回歸直線如下： 6601900 ?? pR6
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