【正文】 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 具體分析步驟如下： ? （ 1）選取基準情況的財務評價指標作為參照； ? （ 2）對項目進行敏感性分析，確定敏感性因素； ? （ 3）對項目進行樂觀和悲觀幕景分析，計算兩種情況下項目的財務評價指標； ? （ 4）對計算結果進行比較，如果樂觀和悲觀情況下的財務評價指標相差很大，說明項目風險很大，如果相差不大，說明項目風險不大。 主講人：李軍峰 31 ? 單因素敏感性分析 ? 1. 單因素敏感性分析的步驟 ? （ 1）確定敏感性分析指標 ? 在選擇敏感性分析指標時，一般首選那些最能反映投資項目經(jīng)濟效益的財務評價指標作為分析對象，可根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)項目的特點、研究階段、實際需求情況而選取不同的指標。 主講人：李軍峰 15 盈虧平衡分析法 ? 盈虧平衡分析法又稱為保本分析法或者盈虧臨界分析法，是通過分析項目的成本、利潤等因素，找出影響不動產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性因素的盈虧平衡點，來考察項目對各種不確定性因素變化的承受能力的一種分析方法。 ? （ 3）租售階段的風險。 ? （ 2）政策風險 ? 是指各級政府有關不動產(chǎn)開發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來的損失。 ? 一般的投資者都是風險回避型的，即投資風險越高，投資者期望回報越高。流動性風險是指將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險，也稱為變現(xiàn)風險。 主講人：李軍峰 11 ? 德爾菲法的具體步驟如下： ? （ 1）準備階段。設盈虧平衡點的開發(fā)面積為 QE，盈虧平衡點的銷售價格為 PE，則根據(jù)盈虧平衡點的定義，盈虧平衡點的開發(fā)面積為 ? ? ? ? 平方米－ 1800 %110900014???????? VPtFQE? ? ? ? 平方米元 /5 9 3 33 0 0 0 0%3 0 0 0 02 7 4 0109 0 0 014??? ????? ??? Qt QVFPE盈虧平衡點的單位面積銷售價格 主講人：李軍峰 24 ? 非線性盈虧平衡分析法 ? 線性盈虧平衡分析法的前提條件是項目的開發(fā)面積和銷售面積相等，且項目總銷售收入、總成本與開發(fā)面積呈線性關系。 ? 根據(jù)臨界點的大小，得知項目利潤評價指標相對于固定成本變動的承受能力相對較強，而相對于產(chǎn)品售價變動的承受能力相對較弱。 主講人：李軍峰 50 ? 風險轉移 ? 風險轉移是指投資主體將其風險損失轉嫁給他人承擔。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/3 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 主講人：李軍峰 49 ? 風險回避 ? 風險回避是指不動產(chǎn)投資者通過對不動產(chǎn)開發(fā)投資風險的識別和分析，判斷不動產(chǎn)投資項目的風險大小，選擇那些風險小的投資項目或者放棄那些風險大的項目。 主講人：李軍峰 34 若不考慮不確定因素，該小區(qū)項目的預期利潤為 FVQtPQR ???? )1(＝ 2023 10000 （ 1－ 5%）－ 1000 10000－ 2400000=660(萬元 ) 根據(jù)題意，先固定其他因素，變動其中一個因素，分別求出單因素變化對財務評價指標的影響如表 變 化 幅 度 利 潤 不確定性因素 20% 10% 0% 10% 20% 產(chǎn)品售價 280 470 660 850 1040 銷售量 480 570 660 750 840 單位變動成本 860 760 660 560 460 固定成本 708 684 660 636 612 主講人：李軍峰 35 根據(jù)典型數(shù)據(jù)（ 0， 660）、（ 20%， 1040）；（ 0， 660）、（ 20%， 840）；（ 0， 660）、（ 20%， 460）；（ 0， 660）、（ 20%， 612），按照兩點確定一