不動產(chǎn)投資的價值觀念概述-資料下載頁
2025-02-12 13:26本頁面
【正文】 益的加權(quán)平均值，各項權(quán)重等于每項投資占總投資額的比例。 ? 具體計算公式如下： jnjjp WERER ?? ?? 1p38 3/3/2023 56 主講人：李軍峰 ? 2. 投資組合風險及其衡量 ? 在投資組合中各單項投資的收益服從正態(tài)分布的假設(shè)條件下，投資組合的風險也可用標準差衡量，其計算公式如下： ? ?? ??niijnjjip WW1 1??3/3/2023 57 主講人：李軍峰 風險資產(chǎn)定價模型 ? 資本資產(chǎn)定價模型 ? 1. 資本資產(chǎn)定價模型的基本假設(shè) ? （ 1）投資者依據(jù)資產(chǎn)組合理論構(gòu)建投資組合，并采用組合的預期收益率和標準差評價投資組合。 ? （ 2）投資者總是厭惡風險并貪婪收益。 ? （ 3）每一種資產(chǎn)都可以進行無限分割。 ? （ 4）存在一個無風險利率，任何投資者都可以不受限制地以該利率借貸資金。 ? （ 5）市場是完美的，不存在任何摩擦，交易成本為零。 ? （ 6）所有投資的期限相同，且投資者對投資組合的收益率、標準差以及不同資產(chǎn)的協(xié)方差具有相同的預期。 3/3/2023 58 主講人：李軍峰 ? 2. 資本市場線 (Capital Market Line， CML) ? 資本市場線是描繪對無風險資產(chǎn)與市場風險資產(chǎn)最優(yōu)組合進行重新組合的風險收益曲線。 ? 它是一條從無風險收益率 (r)出發(fā)與市場風險資產(chǎn)最優(yōu)組合的有效邊界相切的直線。 ? 資本市場線匯集了資本市場上所有的有效組合，任何無效組合都會位于資本市場線的下方。 pmmprERrER ?????3/3/2023 59 主講人：李軍峰 ? 3. 證券市場線 (Security Market Line， SML) ? 由資本資產(chǎn)定價模型 (CAPM)確定的期望收益與 β系數(shù)之間的線性關(guān)系稱為證券市場線。它描述了單個資產(chǎn)的收益 —— 風險關(guān)系。 )( rERrER mii ??? ?3/3/2023 60 主講人：李軍峰 ? 套利定價模型 ? 1. 風險的內(nèi)涵 ? 在套利定價理論中，一個經(jīng)濟變量能否成為風險因素，并得到市場補償，取決于它是否具備以下三個重要的性質(zhì)： ? （ 1）在期初，市場無法預測這一因素； ? （ 2）套利定價模型中的因素必須對市場中的證券具有廣泛的影響，即公司特有的風險不構(gòu)成 APT的風險因素； ? （ 3）相關(guān)因素必須影響預期收益率，即市場套利行為的存在使得投資的預期收益率與所承擔的風險相當。 3/3/2023 61 主講人：李軍峰 ? Ross在 1983年認為主要有四個系統(tǒng)性風險可以較好地解釋股票收益率： ? （ 1）非預期的通貨膨脹率的變化； ? （ 2）非預期的產(chǎn)出變化； ? （ 3）非預期的風險溢價的變化，反映了投資者對風險偏好的變化； ? （ 4）非預期的利率期限結(jié)構(gòu)的變化。 3/3/2023 62 主講人：李軍峰 ? 2. 套利定價模型 Ri＝ Rf＋ βi1(ER1－ Rf)＋ βi2(ER2－ Rf)＋ … ＋ βij(ERj－ Rf) 套利定價模型表明投資者要求獲得其承擔的所有系統(tǒng)地影響證券收益率的各因素的風險補償。 補償額等于每一因素的系統(tǒng)性風險 βij與市場分配給該因素的風險升水 (ERj－ Rf)的乘積之和。 因此，風險資產(chǎn)的期望收益與相應的系統(tǒng)風險因素的 β正相關(guān)， β越高，得到的補償也就越多。 3/3/2023 63 主講人：李軍峰 風險資產(chǎn)定價模型的應用 ? 在進行不動產(chǎn)投資評估時，為了使項目期不同時間發(fā)生的現(xiàn)金流具有可比性，就必須將不同時點不可比的現(xiàn)金流進行貼現(xiàn)處理。 ? 要進行貼現(xiàn)，首先必須考慮如何選擇進行貼現(xiàn)時所采用的利率，即貼現(xiàn)率。 ? 這一貼現(xiàn)率又稱截止收益率，它反映了項目預期收益率的最低限額。 3/3/2023 64 主講人：李軍峰 ? 貼現(xiàn)率或截止收益率通常就是投資者的資金邊際成本。如果項目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。 ? 這樣做的道理是十分明顯的，即保證投資者最低能償還所借資金的本息而不至于虧本。 ? 如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。 ? 但是，如果企業(yè)獲得的增量資本不僅包括借貸資本，而且還包括一部分新增的權(quán)益資本。 ? 那么，應一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。 3/3/2023 65 主講人：李軍峰 ? 其計算公式如下： ? 貼現(xiàn)率＝〔權(quán)益資本權(quán)益資本收益率＋借貸資本借貸利率（ 1－所得稅稅率）〕 /資本總額 3/3/2023 66 主講人：李軍峰 ? 【例 29】假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進行某一房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所需投資為 1000萬元，其中 600萬元為新增股份資本，其余400萬元為借貸資本，利率 7%。假設(shè)該公司的 β為，無風險利率為 5%，市場投資組合的風險報酬率為 10%。試確定該公司進行投資決策應使用的貼現(xiàn)率。 3/3/2023 67 主講人：李軍峰 ? 根據(jù)題意，可得： ? ER＝ Rf＋ β(ERm－ Rf)＝ 5%＋ (10%－ 5%)＝ ％ ? 貼現(xiàn)率＝ [600 ＋ 400 (1－25%)]/1000＝ % 3/3/2023 68 主講人：李軍峰 3/3/2023 69 主講人：李軍峰 演講完畢，謝謝觀看！
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