不動產估價-市場比較法-文庫吧
2025-07-20 10:25 本頁面
【正文】 交易實例；我國由于不動產市場正處在發(fā)育階段，市場資料本身就不夠充分，比較實例可以適當少一些，但不能少于3個。（2）比較實例與估價對象具有相關性和替代性。運用市場比較法，需要有與估價對象不動產相關程度高、可比性強的比較實例。比較實例與估價對象不動產的相關程度越高，替代性越強，評估結果越好。 （3）比較實例資料的可靠性與合法性。比較實例資料來源可靠能提高估價結果的精度。此外，比較實例的選擇應符合有關法律規(guī)定，注意可比實例資料的合法性。3．市場比較法的適用范圍從地區(qū)來看，市場比較法主要用于不動產市場發(fā)達、有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)；從估價對象來看，市場比較法主要適用于交易性不動產的價格評估，對于很少發(fā)生交易的不動產，如古建筑、教堂、寺廟、學校、紀念館等，則不能采用市場比較法進行評估；從評估目的和評估結果的形式來看，市場比較法除了可以用于評估不動產的價格外，還可以用于評估不動產的租金，也可以用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、經(jīng)營費用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。第二節(jié) 市場比較法的估價步驟一、搜集交易實例擁有大量的不動產交易實例資料，是運用市場比較法估價的先決條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結果的準確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應盡可能多地搜集不動產交易實例。(一)交易實例的搜集途徑1．查閱政府有關部門的資料。如不動產權利人轉讓不動產時申報的成交價格資料與交易登記資料，政府出讓土地使用權的資料，政府公布的基準地價、標定地價和房屋重置價格資料等。2．查閱各種報刊上關于不動產租售的信息資料。3．以不動產購買者的身份，與不動產開發(fā)商、代理商等洽談，取得真實的不動產價格資料。4．參加各類不動產交易展示會，了解不動產市場行情，索取有關交易資料。5．向不動產交易當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構、司法機關等調查、了解有關不動產交易的情況。6．同行之間相互提供有關不動產交易的資料和信息。（二）交易實例的搜集內容1．交易雙方的基本情況及交易目的。交易雙方的基本情況主要包括交易雙方的名稱、性質、住址等。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、租賃、入股、抵押等。2．交易實例不動產的狀況。交易實例不動產狀況主要包括：（1）坐落位置；（2）形狀與面積；（3）地質條件；（4）自然與人文環(huán)境；（5）土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；（6）地上建筑物的基本情況；（7）權利狀況。3．成交價格與成交日期。成交價格應包括：不動產總價與單價，同時還應說明價格類型、貨幣種類等情況。4．付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。5．交易情況。主要包括：交易稅費的負擔方式，是否是親友之間的交易，有無瞞租瞞價、急買急賣、人為哄抬等行為。二、選取可比實例雖然估價人員搜集和積累的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象來說，有些交易實例并不適用。因此，要從中選擇符合一定條件的交易實例，作為估價中供參照比較的交易實例。這些可供參照比較的交易實例，簡稱可比實例。選取可比實例時，應根據(jù)估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實例中選擇三個以上的可比實例。如果可比實例少于3個，其代表性較差，可能造成估價結果因其個別性而出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。所選取的可比實例，應符合下列要求：1．可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)。2．可比實例的用途與估價對象的用途相同。用途主要是指不動產的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等。小類是在大類用途的基礎上再細分，例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。3．可比實例的建筑結構與估價對象的建筑結構相同。這里的建筑結構主要指大類建筑結構，一般分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。如果能在大類建筑結構下再細分出小類建筑結構則更好，如磚木結構，進一步分為磚木一等、二等、三等。如果能做到小類建筑結構也相同則更好。4．可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同。當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。目前，主要應注意以下幾個方面：國家所有的土地與農民集體所有的土地的權利性質不同；出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同；商品住房與經(jīng)濟適用房的權利性質不同。5．可比實例的交易類型與估價目的相吻合。交易類型主要有出讓、買賣、租賃、入股等。如果是為抵押、抵債目的而估價，應選擇買賣的交易實例作為可比實例。6．可比實例的成交日期與估價期日相近。所謂接近是相對而言的，如果不動產市場比較穩(wěn)定，則幾年前發(fā)生的交易仍然可以作為可比實例；如果不動產市場變化快，則期限應縮短。一般來講，選擇的可比實例的成交日期距估價期日的間隔越短，在進行交易日期修正時可能出現(xiàn)的偏差就越小。因此，最好應選擇最近1年內成交的不動產作為可比實例。如果不動產市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。7．可比實例的成交價格為正常
化學相關推薦
鄂ICP備17016276號-1