【正文】 項目中只包含了實體價值，而忽略了無形資產(chǎn)項目，故成本法估價結(jié)果偏低。當(dāng)一房地產(chǎn)功能優(yōu)于一般房 地產(chǎn)的功能時，該房地產(chǎn)的市場價值就高于運(yùn)用成本法所計算的房地產(chǎn)的價值。根據(jù)估價對象周圍的基準(zhǔn)地價出讓金水平及常州市政府 的相關(guān)政策，綜合確定出讓金為 500 元 /平方米。 估價對象位于常州金壇市，根據(jù)常州市地價區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類地價區(qū)。 （ 6）市場比較法估價不穩(wěn)定且存在較大風(fēng)險。故其地下部分建筑物評估值、地上部分建筑物評估值計算如下： 8樓地下部分建筑物評估值 =4313 =（元） 8樓地上部分建筑物評估值 =6636 =（元） 8樓建筑評估的總價值 =地下部分建筑物評估值 +地上部分建筑物評估值 =+ =（元） （ 3）市場比較法的估價結(jié)果匯總 根據(jù)市場比較法所評估各號樓的結(jié)果如下表 36： 表 36 市場比較法估價結(jié)果匯總 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡） 評估價格（元） 評估單價（元 /㎡） 1 6樓 2 7樓 3 8樓 合計 （ 1）比較難以選擇與待估房地產(chǎn)相似的可比實例； 雖然說，應(yīng)用市場比較法的原理是替代原則，但真正重要的一點就是尋找與估價對象相似的交易實例。 估價對象中土地使用權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司句容分公司所有，建筑物為江蘇廣興集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。 (3)盡管成本法與市場比較法在理論依據(jù)、求取原則上和本質(zhì)上有所不同，但兩者之間也有相似之處。 （ 2）成本法的適用范圍。將所選取的的若干個可比實例經(jīng)過適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫淖罱K的修正后的成交價格進(jìn)行綜合分析，然后綜合得出可作為估價對象參照價格的一個比準(zhǔn)價值。在這一時期較為著名的作品有：普雷斯科特的《房地產(chǎn)各估價方法的利弊分析》、 伊斯多維爾 《不動產(chǎn)評估方法研究》等。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國關(guān)于房地產(chǎn)估價的理論知識逐漸多了起來。因此，做好房地產(chǎn)估價、提高估價精確度工作是極為重要的。在計算過程中，市場比較法更多的是依靠已經(jīng)完成的交易實例，其評估價格更多是對過去房地產(chǎn)市場的評估，而缺乏對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢做出預(yù)測。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，可選擇運(yùn)用成本法，運(yùn)用成本法估價需要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。漸漸地，我國的房地產(chǎn)，尤其是住宅慢慢實行了商品化，這是房地產(chǎn)作為一種消費品或投資品進(jìn)入商品市場的開端。像房地產(chǎn)開發(fā)用地、高檔公寓、別墅、普通商品住宅、商場、寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實物狀況影響修正。對于完全競爭市場，當(dāng)市場處于長期均衡狀態(tài)的時候，產(chǎn)品的價格取決于產(chǎn)品的長期成本。而如果估價結(jié)果是通過建設(shè)過程中的各項費用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。 評估方法的選擇 本次估價采用市場比較法和成本法的組合。由于規(guī)定頒發(fā)的時間較早，對于近幾年出現(xiàn)的影響房地產(chǎn)價格的其它因素，如房貸、物業(yè)管理、租約等。在這樣的狀況下，成交價格往往偏高，雖然應(yīng)用市場比較法所得的估價結(jié)果 看似正常，實際上不是長久的均衡價格，這種價格在實際上存在較大的風(fēng)險，尤其是對那些處置并實現(xiàn)價格是在估價時點以后較長時間的房地產(chǎn)，更要考慮未來市場變化的風(fēng)險。 單位熟地價 =單位土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費 +單位土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費 +單位土地出讓金 =6600+3801+ =（元 /平方米） 第五，待估宗地地價 =單位熟地價 6樓總用地面積 = =（元） 第六，待估土地單價 =待估宗地地價 /建筑面積 = ??? ?? ?1)1( 11)1( ?? ??? ?NnnNr rr徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 16 ≈ (元 /㎡ ) 其次求取建筑物建設(shè)成本： 設(shè)該房地產(chǎn)單位建筑面積的重置價格為 BV ，則 ①建筑安裝工程費 =（元 /㎡） ②專業(yè)費用 = 8%=（元 /㎡） ③管理費用 =（ +） 4%= 4%≈ （元 /㎡） ④銷售費用 = BV 4%= BV （元 /㎡） ⑤投資利息 =（ +++ BV ） [60% %)( ? +40% %)( ? 1] =（ + BV ）（ +） =+ BV (元 /㎡ ) ⑥銷售稅費 = BV %= BV （元 /㎡） ⑦開發(fā)利潤 =（ +++ BV ++ ） 15% =+ BV (元 /㎡ ) ⑧ BV =+++ BV ++ BV + ++ BV 整理得 BV = BV =(元 /㎡ ) 故 6樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ =(元 /㎡ ) （ 2）運(yùn)用成本法求取 7樓的房地產(chǎn)價格 由于 7樓與 6樓的建筑面積、分?jǐn)偼恋孛娣e相同且處于相鄰位置，故 7樓與 6樓的成本法估價過程相同且估價結(jié)果也相同，即： 7樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ = (元 /㎡ ) （ 3）運(yùn)用成本法求取 8樓的房地產(chǎn)價格 8樓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑 面積為 平方米，地下一層，地上 12層，開工于 20xx 年 6月，截止到估價時點為止，主體結(jié)構(gòu)已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。當(dāng)房地產(chǎn)市場供求嚴(yán)重失衡時，成本法的估價結(jié)果就明顯偏離實際的市場價格。在成本法中，雖然通過折舊的方式減去了由于外部環(huán)境和不利因素等所導(dǎo)致的房地產(chǎn)的貶值部分，但卻沒有考慮由于外部環(huán)境和有利因素為房地產(chǎn)所帶來的正面的、有利的影響。 本文分別運(yùn)用市場比較法和成本法對位于常州金壇市的祥源房地產(chǎn)項目的 7和8樓進(jìn)行評估，由于成本法作為房地產(chǎn)價格的下限，在估價時估價結(jié)果往往低于實際價格，而市場比較法則更多依賴于已經(jīng)完成交易的與估價時點接近的房地產(chǎn)，其估價所得則與實際價格更為相近，故在對應(yīng)用市場比較 法和成本法所求得的估價結(jié)果取權(quán)重時，為與實際價格偏離盡量少，故給予市場比較法更多的權(quán)重。而且成本法在估價時很多的費用都有一定的剛性和 滯后性，在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本法估價的結(jié)果不會像市場房地產(chǎn)價格那樣靈活變化。但是該費用中沒有包含估價房地產(chǎn)在最高最佳用途下的成本含義。經(jīng)查常州市基準(zhǔn)地價，當(dāng)容積率為 1時，使用年限為法定最高使用年限（一般商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的法定最高出讓年限分別為 40 年、 70 年、 50 年）時，住宅用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 700— 900元 /平方米。經(jīng)過綜合分析，在該區(qū)域待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用的實際征收水平確定為 1050 元 /平方米，則單位面積基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用為： 單位面積土 地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費用 =基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費容積率 即單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費用 =1050 =3801（元 /平方米） 第三，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。綜上，市場比較法在我國應(yīng)用時有其局限性?？紤]到其地理位置、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過程、完工時間與 7樓相同，故其應(yīng)用市場比 較法評估所得地下部分建筑物單價與地上部分建筑物單價與 7樓相同。 土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”：給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹庖约皥龅仄秸臈l件 。這是因為成本法是從供者角度出發(fā)的，而市場比較法是從供求均衡角度出發(fā)的。并且需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場）；二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。 （ 4）求取比準(zhǔn)價值。第三階段則是各種估價方法集體涌出的時期，像現(xiàn)在在我國廣泛應(yīng)用的市場比較法、收益法和成本法就是在那一徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 3 階段被推廣發(fā)展的。自上世紀(jì) 80 年代初我國實行改革開放，我國的經(jīng)濟(jì)有了非常迅猛的發(fā)展。 然而，無論作為交易或投資對象，房地產(chǎn)的價值或價格都是受其成本和其他眾多房地產(chǎn)的影響。此外，應(yīng)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，在進(jìn)行因素修正時，并沒有完全固定的規(guī)定約定因素修正的標(biāo)準(zhǔn)。價格等于“成本加平均利潤”是在較長時間內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場），二是該種商品 本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。在房地產(chǎn)逐漸發(fā)展的過程中，越來越多的學(xué)者開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場研究。但是對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以采用市場估價法評估房地產(chǎn)的價格，比如學(xué)校、古建筑、特殊工業(yè)廠房、教堂、紀(jì)念館和寺廟等。 （ 1）求取某個與可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價值 一般采用連乘形式： 估價對象價格 =可比實例價格交易情況影響修正系數(shù)交易日期影響修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況影響修正系數(shù) （ 2）求取多個可比實例的最終比準(zhǔn)價值 首先將每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述三項修正之后，得到的各個比準(zhǔn)價格，再利用平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、其他方法求得最終的一個比準(zhǔn) 價格作為評估對象的合理價格。而在不是長期均衡的市場狀態(tài)下，產(chǎn)品的 成本則不能夠決定產(chǎn)品的價格。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 8 3 項目評估 估價對象簡介 本次估價對象為北京祥峰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司擁有的金壇市祥源房地產(chǎn)的 8樓的建筑。本次估價的房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格和房地產(chǎn)重置價格的綜合體現(xiàn)。針對目前的物業(yè)管理來說，良好的物業(yè)管理能夠延緩建筑物的折舊、提高房地產(chǎn)的價值。 針對市場比較法在評估過程中所存在的以上問題，為減少市場比較法給項目評估結(jié)果帶來的與實際市場價格的差距，應(yīng)該采用另外一種方法來平衡這些由于估價方法客觀存在的問題所引起的評價結(jié)果的偏差，已盡量縮小評估結(jié)果與實際的市場價格的差距。 已知該建筑物的相關(guān)數(shù)據(jù)如下： ①建筑安裝工程費： 元 /㎡； ②專業(yè)費用為建筑安裝工程費的 8%； ③管理費用為建筑安裝工程與專業(yè)費用之和的 4%； 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 17 ④銷售費用為售價的 4%； ⑤銷售稅費為售價的 %； ⑥該建設(shè)項目建成的合理周期為 2 年，費用第一年投入 60%，第二年投入 40%，銀行貸款利率為 %（按年計息），通常假定借款均在每年的年中支付。 (2）成本法計算出的房地產(chǎn)價格與實際價格不同步； 應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，在一定的時期內(nèi)，房地產(chǎn)所用的大部分產(chǎn)品的費用都有一定的剛性和滯后性，即在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本不會因為房地產(chǎn)市場房子價格的價格變化而變化。如：交通更為便利、配套設(shè)施更為完善、綠化面積更大、環(huán)境更優(yōu) 美等外部正效應(yīng)。在 對兩種方法進(jìn)行組合后 ，得出了該項目房地產(chǎn)的評估單價為： 元 /㎡。 對于成本法，其估價過程隱含了市場長期均衡的假設(shè)，忽略了市場競爭和供求狀況等因素的影響。 （ 5）成本法在計算房地產(chǎn)價值時，沒有考慮功能因素對其產(chǎn)生的影響； 如前所述，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值理論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。 估價對象位于常州金壇市，根據(jù)常州市地價區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類地區(qū)。根據(jù)市政表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費用在不包含四源工程的時候不低于最低限 460 元 /平方米；紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費用和四源工程費用相加之和不應(yīng)高于最高限 800 元 /平方米。由于缺少可比的房地產(chǎn)交易信息，故在進(jìn)行評估時，估價人員不能及時有效地獲取交易案例的信息，往往導(dǎo)致估價結(jié)果的準(zhǔn)確率降低。待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)域因素修正計算見表 33： 表 33 待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)表 權(quán)重 估價對象 可比實例 1君悅園 可比實例 2綠景苑 可比實例 3 陽光花園 區(qū)位因素 100 98 其中 地理位置 100 98 102 99 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100 105 100 99 公共設(shè) 施條件 100 100 101 99 交通條件 100 95 100 96 環(huán)境條件 100 94 98 92 ④實物狀況因素修正 實物狀況因素修正主要考慮建筑物的新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、使用功能、戶型、樓層等，估價對象與可比實例的個別因素修正見下表： 表 34 估價對象與可比實例的個別因素條件指數(shù)表 4%)( 100? 100?徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 11 修正可比實例交易條件因素 修正估價對象交易條件因素 續(xù)表 34 權(quán)重 估價對象 可比實例 1君悅園