【正文】 在此向幫助和指導(dǎo)過(guò)我的各位老師表示最衷心的感謝！ 　　 感謝這篇論文所涉及到的各位學(xué)者?！?[18]杜宇．試論房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J]．中國(guó)科技信息，2010，（4）淺議如何制定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2011 [9]曾春水。宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略創(chuàng)新[J].商業(yè)時(shí)代,2010 [2]趙瑾。 3）、項(xiàng)目全部投資動(dòng)態(tài)投資回收期根據(jù)測(cè)算。企業(yè)所得稅的稅率為33%。 (2)建設(shè)工程款投入計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工程款的投入按照項(xiàng)目的工程進(jìn)度投入，報(bào)告中我們按照項(xiàng)目實(shí)際工程款投入計(jì)劃進(jìn)行測(cè)算。 (5) 公用設(shè)施專用基金開發(fā)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè) 總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前還可以進(jìn)行服務(wù)方案的設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的管理細(xì)則。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施能基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決既節(jié)省費(fèi)用又大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗(yàn)收工作質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，使驗(yàn)收不至于成為“走過(guò)場(chǎng)”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。還應(yīng)考慮未來(lái)一個(gè)時(shí)期電器負(fù)荷增加的需要；管路、線路鋪設(shè)應(yīng)不影響室內(nèi)外的美觀，其有關(guān)資料應(yīng)保存完好。4）、對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理的建議 物業(yè)管理前期介入開發(fā)的時(shí)機(jī)分析 根據(jù)前期介入階段的不同它可分為早、中、晚三類。（2）媒體策略報(bào)紙廣告，電視廣告為主。?持續(xù)期主要任務(wù)：塑造項(xiàng)目整體氣勢(shì)；廣告重點(diǎn)：根據(jù)前兩期的銷售額跟蹤調(diào)查制定廣告的重點(diǎn)，利用效果最佳的廣告媒體促使成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī)；公共傳播：報(bào)紙廣告適量、高檔酒店、手機(jī)短信傳播、網(wǎng)站、戶外廣告、電視；重點(diǎn)媒體：報(bào)紙（齊魯晚報(bào)，大眾日?qǐng)?bào)，生活日?qǐng)?bào)，魯中晨報(bào)．．．），信息傳播，電視；廣告訴求點(diǎn)：選擇逸都國(guó)際，讓你的生活從此安逸舒適。重點(diǎn)媒體：戶外廣告印刷媒體：樓書、海報(bào)、平面圖冊(cè)戶外媒體：銷售中心及現(xiàn)場(chǎng)展示；看樓路線上的指示牌；現(xiàn)場(chǎng)形象墻展示，主要干道沿途戶外廣告和公交站臺(tái)廣告營(yíng)銷活動(dòng)：生態(tài)樂園與生態(tài)健康組織進(jìn)行交流，公開發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)。建筑個(gè)案的總銷金額小的，則只限于地方局部市場(chǎng)。 在媒體選擇方面，應(yīng)考慮三個(gè)不可忽略的因素：（1）市場(chǎng)方面的因素 要考慮購(gòu)房者的屬性。 高層有87m2兩房、1125m2三房，148170m2四房這些戶型,“安全第一”為賣點(diǎn)，防火、防漏電材料設(shè)施應(yīng)用，樓層疏散安全出口等等，“4A級(jí)防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)”，牽動(dòng)著置業(yè)者的心弦。一次付款客戶給予98折優(yōu)惠，首付定金二萬(wàn)元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。⑤、空中花園——項(xiàng)目綠化規(guī)模有限，但綠化效果很好，塑造項(xiàng)目與自然可親，和諧自然的概念。目前的情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)脫離宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行過(guò)熱，是否會(huì)誘致政策風(fēng)向的又一輪微調(diào)？而一旦政策轉(zhuǎn)向，消費(fèi)者的預(yù)期和行為可能隨之發(fā)生變化。通過(guò)以經(jīng)十路，鳳凰路，旅游路為依托的城市發(fā)展軸，將東部新城的各個(gè)片區(qū)緊密聯(lián)系在一起。3居室130平米 419590平米 高層35% 海信慧園濟(jì)南海信置業(yè)有限公司 高新舜華北路180號(hào)（國(guó)際會(huì)展中心北側(cè)500米） 7500元/平米 3居室93平米。 2012年111月廣州商品住宅區(qū)域供求情況 濟(jì)南各區(qū)域?qū)Ρ缺韰^(qū)域預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）網(wǎng)簽面積（萬(wàn)㎡）網(wǎng)簽金額（億元）網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比漲幅平陰縣28425%歷下區(qū)23673%槐蔭區(qū)19169%歷城區(qū)31351%商河縣16213%長(zhǎng)清區(qū)14001%高新區(qū)21220%市中區(qū)7838%天橋區(qū)13756%濟(jì)陽(yáng)縣8408%章丘市13701%十區(qū)合計(jì)13859%數(shù)據(jù)來(lái)源：研究中心整理房管局?jǐn)?shù)據(jù) 從月度來(lái)看，今年的新增供應(yīng)和成交均呈先抑后揚(yáng)的特征。這里環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號(hào)線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。中鐵中鐵市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的今天，怎樣使公司的效益最大化，能夠賣出更多的樓盤，是房地產(chǎn)發(fā)展商追求的目標(biāo)，但由于受國(guó)家政策、營(yíng)銷環(huán)境、企業(yè)自身素質(zhì)等多方面的影響，房地產(chǎn)商在樓盤的營(yíng)銷過(guò)程中會(huì)面臨各種各樣的問(wèn)題。從當(dāng)初的“一無(wú)所有”到現(xiàn)在的“無(wú)處不在”，可以說(shuō)，營(yíng)銷觀念的樹立以及各種營(yíng)銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)見證。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支。本文主要分析了海外中央花園小區(qū)在整個(gè)的營(yíng)銷過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的應(yīng)用。逸都國(guó)際地處濟(jì)南東區(qū)核心漢峪片區(qū)，漢峪片區(qū)目前已經(jīng)成為濟(jì)南市新的金融商務(wù)中心，CBD中心和城市綜合體，是我市“十二五”期間的重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)。逸都國(guó)際位于三面環(huán)山、環(huán)境優(yōu)美的漢峪片區(qū)，項(xiàng)目周邊白云山、蓮花山、圍子山相依為伴，綠脈縱橫，空氣清新，是政府重點(diǎn)打造的生態(tài)居住中心。 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 中鐵濟(jì)南市交通主干道經(jīng)十路、工業(yè)南路、世 紀(jì)大道穿區(qū)而過(guò)，西鄰濟(jì)南奧林匹克中心，東接章丘龍山文化發(fā)源地，南面是蔥翠山巒，北面距濟(jì)青高速公路和濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需15分鐘車程。繼去年一整年及年初兩個(gè)的月低迷成交之后，3月開始，發(fā)展商以價(jià)換量全面鋪開，新貨低價(jià)入市外，部分余貨通過(guò)加大折扣優(yōu)惠、“精裝變毛坯”等方式促進(jìn)銷售，特別是外圍區(qū)域，因競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)幅度尤為明顯，在很大程度上刺激了剛需的入市，成交量回升明顯。3居室99平米 300000平米 小高層、高層% 中齊未來(lái)城山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高新工業(yè)南路濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心東側(cè) 11000元/平米 3居室126平米。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號(hào)線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。關(guān)于購(gòu)房目的來(lái)說(shuō)，對(duì)于各城市和各收入水平的房產(chǎn)消費(fèi)者，購(gòu)房的最主要目的仍是自住，其次是兩者兼有目的和純投資目的。 項(xiàng)目定位 1）市場(chǎng)定位通過(guò)以上分析，本案在市場(chǎng)定位中，以中高檔住宅為主，以商鋪為輔，主要考 慮區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r以及高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿φ谠杏姸嘈屡d階層，考慮到政府有力的政策支持，以及高新區(qū)商住人口與地區(qū)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系。?、 分期付款。2）、廣告策略R+A模式　R即Real　Estate（房地產(chǎn)），A即Advertising（廣告），也即是房地產(chǎn)全程運(yùn)作與廣告整合推廣的完全結(jié)合。由于消費(fèi)者會(huì)根據(jù)個(gè)人品味來(lái)選擇合乎他們需要的傳播媒體。 （2）媒體方面的因素 要考慮媒體發(fā)行量的價(jià)值； 要考慮媒體有效讀者層或視聽有效性的價(jià)值。?強(qiáng)銷期主要任務(wù)：商品信息繁雜，強(qiáng)勢(shì)推廣。印刷媒體：印刷附有樓盤信息的禮品（如：扇子，杯子．．．）、傳單、書簽，進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷，口碑傳播。雜志，酒店，車身貼，戶外導(dǎo)示為輔。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段就開始介入中期介入則是在項(xiàng)目施工階段開始在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入看作為晚期介入。住房設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機(jī)、洗農(nóng)機(jī)及其他大型家用電器安裝或安放及其進(jìn)排水、廢氣排放管道的適當(dāng)位置等。 在項(xiàng)目設(shè)備安裝階段 有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處。（3）、物業(yè)管理晚期介入 在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入。并進(jìn)行人員的招聘和培訓(xùn)等，實(shí)施入住前的宣傳與教育。公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買管理用房和 (6) 住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。 項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例自有資金52,%銀行貸款%銷售回款%總投資%3）項(xiàng)目資金說(shuō)明 （1）、項(xiàng)目自籌資金說(shuō)明 根據(jù)貸款企業(yè)介紹，到2011年9月項(xiàng)目已投入自有資金52,，根據(jù)貸款企業(yè)介紹，%。（4)、項(xiàng)目利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅前利潤(rùn)、成本凈利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表：序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式計(jì)算結(jié)果1銷售收入258,2開發(fā)成本128,3銷售費(fèi)用7,4銷售稅金及附加13,5土地增值稅24,6財(cái)務(wù)費(fèi)用9,7利潤(rùn)總額(1)(2)(3)(4)(5)(6)73,8所得稅按照現(xiàn)行稅率計(jì)算17,9凈利潤(rùn)(7)(8)56,10稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資%11稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資% 項(xiàng)目利潤(rùn)估算 注：以上經(jīng)濟(jì)效益在住宅銷售率為95%，商鋪銷售率為85%的前提下的測(cè)算結(jié)果。 4）、綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。淺析我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)格評(píng)價(jià)及品牌營(yíng)銷策略[J].中國(guó)外資,2011, [3]孟德勝。提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的4V營(yíng)銷策略構(gòu)建[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2011年 [10]徐麗蓉。本文引用了數(shù)位學(xué)者的研究文獻(xiàn)，如果沒有各位學(xué)者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。另外，在校圖書館查找資料的時(shí)候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略及創(chuàng)新[J].上海房地,2011 [8]楊曉梅。 五、中鐵逸都國(guó)際效果圖 中鐵逸都國(guó)際戶型圖 約170㎡四室兩廳兩衛(wèi)D1 六、