【正文】 在此向幫助和指導(dǎo)過我的各位老師表示最衷心的感謝！ 　　 感謝這篇論文所涉及到的各位學(xué)者?！?[18]杜宇．試論房地產(chǎn)營銷策略[J]．中國科技信息，2010，（4）淺議如何制定房地產(chǎn)市場營銷策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2011 [9]曾春水。宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略創(chuàng)新[J].商業(yè)時代,2010 [2]趙瑾。 3）、項目全部投資動態(tài)投資回收期根據(jù)測算。企業(yè)所得稅的稅率為33%。 (2)建設(shè)工程款投入計劃項目建設(shè)工程款的投入按照項目的工程進度投入，報告中我們按照項目實際工程款投入計劃進行測算。 (5) 公用設(shè)施專用基金開發(fā)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè) 總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前還可以進行服務(wù)方案的設(shè)計，制定相應(yīng)的管理細則。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施能基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決既節(jié)省費用又大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。同時，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗收工作質(zhì)量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。還應(yīng)考慮未來一個時期電器負荷增加的需要；管路、線路鋪設(shè)應(yīng)不影響室內(nèi)外的美觀，其有關(guān)資料應(yīng)保存完好。4）、對項目物業(yè)管理的建議 物業(yè)管理前期介入開發(fā)的時機分析 根據(jù)前期介入階段的不同它可分為早、中、晚三類。（2）媒體策略報紙廣告，電視廣告為主。?持續(xù)期主要任務(wù)：塑造項目整體氣勢；廣告重點：根據(jù)前兩期的銷售額跟蹤調(diào)查制定廣告的重點，利用效果最佳的廣告媒體促使成交，擴大業(yè)績；公共傳播：報紙廣告適量、高檔酒店、手機短信傳播、網(wǎng)站、戶外廣告、電視；重點媒體：報紙（齊魯晚報，大眾日報，生活日報，魯中晨報．．．），信息傳播，電視；廣告訴求點：選擇逸都國際，讓你的生活從此安逸舒適。重點媒體：戶外廣告印刷媒體：樓書、海報、平面圖冊戶外媒體：銷售中心及現(xiàn)場展示；看樓路線上的指示牌；現(xiàn)場形象墻展示，主要干道沿途戶外廣告和公交站臺廣告營銷活動：生態(tài)樂園與生態(tài)健康組織進行交流，公開發(fā)布新聞發(fā)布會。建筑個案的總銷金額小的，則只限于地方局部市場。 在媒體選擇方面，應(yīng)考慮三個不可忽略的因素：（1）市場方面的因素 要考慮購房者的屬性。 高層有87m2兩房、1125m2三房，148170m2四房這些戶型,“安全第一”為賣點，防火、防漏電材料設(shè)施應(yīng)用，樓層疏散安全出口等等，“4A級防護標準”，牽動著置業(yè)者的心弦。一次付款客戶給予98折優(yōu)惠，首付定金二萬元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。⑤、空中花園——項目綠化規(guī)模有限，但綠化效果很好，塑造項目與自然可親，和諧自然的概念。目前的情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)脫離宏觀經(jīng)濟環(huán)境運行過熱，是否會誘致政策風(fēng)向的又一輪微調(diào)？而一旦政策轉(zhuǎn)向，消費者的預(yù)期和行為可能隨之發(fā)生變化。通過以經(jīng)十路，鳳凰路，旅游路為依托的城市發(fā)展軸，將東部新城的各個片區(qū)緊密聯(lián)系在一起。3居室130平米 419590平米 高層35% 海信慧園濟南海信置業(yè)有限公司 高新舜華北路180號（國際會展中心北側(cè)500米） 7500元/平米 3居室93平米。 2012年111月廣州商品住宅區(qū)域供求情況 濟南各區(qū)域?qū)Ρ缺韰^(qū)域預(yù)售面積（萬㎡）網(wǎng)簽面積（萬㎡）網(wǎng)簽金額（億元）網(wǎng)簽均價（元/㎡）均價同比漲幅平陰縣28425%歷下區(qū)23673%槐蔭區(qū)19169%歷城區(qū)31351%商河縣16213%長清區(qū)14001%高新區(qū)21220%市中區(qū)7838%天橋區(qū)13756%濟陽縣8408%章丘市13701%十區(qū)合計13859%數(shù)據(jù)來源：研究中心整理房管局數(shù)據(jù) 從月度來看，今年的新增供應(yīng)和成交均呈先抑后揚的特征。這里環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。中鐵中鐵市場競爭日益加劇的今天，怎樣使公司的效益最大化，能夠賣出更多的樓盤，是房地產(chǎn)發(fā)展商追求的目標，但由于受國家政策、營銷環(huán)境、企業(yè)自身素質(zhì)等多方面的影響，房地產(chǎn)商在樓盤的營銷過程中會面臨各種各樣的問題。從當(dāng)初的“一無所有”到現(xiàn)在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個見證。房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。本文主要分析了海外中央花園小區(qū)在整個的營銷過程中出現(xiàn)的問題來分析房地產(chǎn)市場營銷策略的應(yīng)用。逸都國際地處濟南東區(qū)核心漢峪片區(qū)，漢峪片區(qū)目前已經(jīng)成為濟南市新的金融商務(wù)中心，CBD中心和城市綜合體，是我市“十二五”期間的重點建設(shè)片區(qū)。逸都國際位于三面環(huán)山、環(huán)境優(yōu)美的漢峪片區(qū)，項目周邊白云山、蓮花山、圍子山相依為伴，綠脈縱橫，空氣清新，是政府重點打造的生態(tài)居住中心。 項目開發(fā)條件分析 中鐵濟南市交通主干道經(jīng)十路、工業(yè)南路、世 紀大道穿區(qū)而過，西鄰濟南奧林匹克中心，東接章丘龍山文化發(fā)源地，南面是蔥翠山巒，北面距濟青高速公路和濟南國際機場僅需15分鐘車程。繼去年一整年及年初兩個的月低迷成交之后，3月開始，發(fā)展商以價換量全面鋪開，新貨低價入市外，部分余貨通過加大折扣優(yōu)惠、“精裝變毛坯”等方式促進銷售，特別是外圍區(qū)域，因競爭激烈，降價幅度尤為明顯，在很大程度上刺激了剛需的入市，成交量回升明顯。3居室99平米 300000平米 小高層、高層% 中齊未來城山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高新工業(yè)南路濟南國際會展中心東側(cè) 11000元/平米 3居室126平米。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。關(guān)于購房目的來說，對于各城市和各收入水平的房產(chǎn)消費者，購房的最主要目的仍是自住，其次是兩者兼有目的和純投資目的。 項目定位 1）市場定位通過以上分析，本案在市場定位中，以中高檔住宅為主，以商鋪為輔，主要考 慮區(qū)域的發(fā)展狀況以及高新區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿φ谠杏姸嘈屡d階層，考慮到政府有力的政策支持，以及高新區(qū)商住人口與地區(qū)經(jīng)濟緊密聯(lián)系。?、 分期付款。2）、廣告策略R+A模式　R即Real　Estate（房地產(chǎn)），A即Advertising（廣告），也即是房地產(chǎn)全程運作與廣告整合推廣的完全結(jié)合。由于消費者會根據(jù)個人品味來選擇合乎他們需要的傳播媒體。 （2）媒體方面的因素 要考慮媒體發(fā)行量的價值； 要考慮媒體有效讀者層或視聽有效性的價值。?強銷期主要任務(wù)：商品信息繁雜，強勢推廣。印刷媒體：印刷附有樓盤信息的禮品（如：扇子，杯子．．．）、傳單、書簽，進行活動營銷，口碑傳播。雜志，酒店，車身貼，戶外導(dǎo)示為輔。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段就開始介入中期介入則是在項目施工階段開始在工程基本結(jié)束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。住房設(shè)計應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗農(nóng)機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當(dāng)位置等。 在項目設(shè)備安裝階段 有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處。（3）、物業(yè)管理晚期介入 在工程基本結(jié)束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。并進行人員的招聘和培訓(xùn)等，實施入住前的宣傳與教育。公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和 (6) 住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。 項 目資金(萬元)比例自有資金52,%銀行貸款%銷售回款%總投資%3）項目資金說明 （1）、項目自籌資金說明 根據(jù)貸款企業(yè)介紹，到2011年9月項目已投入自有資金52,，根據(jù)貸款企業(yè)介紹，%。（4)、項目利潤、成本利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、成本凈利潤率等指標詳見下表：序號項 目計算公式計算結(jié)果1銷售收入258,2開發(fā)成本128,3銷售費用7,4銷售稅金及附加13,5土地增值稅24,6財務(wù)費用9,7利潤總額(1)(2)(3)(4)(5)(6)73,8所得稅按照現(xiàn)行稅率計算17,9凈利潤(7)(8)56,10稅前成本利潤率利潤總額/總投資%11稅后成本利潤率凈利潤/總投資% 項目利潤估算 注：以上經(jīng)濟效益在住宅銷售率為95%，商鋪銷售率為85%的前提下的測算結(jié)果。 4）、綜合財務(wù)指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率高于基準收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。淺析我國中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌價格評價及品牌營銷策略[J].中國外資,2011, [3]孟德勝。提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的4V營銷策略構(gòu)建[J].企業(yè)經(jīng)濟,2011年 [10]徐麗蓉。本文引用了數(shù)位學(xué)者的研究文獻，如果沒有各位學(xué)者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。另外，在校圖書館查找資料的時候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。淺談房地產(chǎn)營銷策略及創(chuàng)新[J].上海房地,2011 [8]楊曉梅。 五、中鐵逸都國際效果圖 中鐵逸都國際戶型圖 約170㎡四室兩廳兩衛(wèi)D1 六、