【正文】 參考文獻： [1]王艷梅。經(jīng)測算：%。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費用已全部付清。 (4) 其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 ?有利于物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作，物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路，收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，總結(jié)物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質(zhì)量問題，通過參與施工監(jiān)理，加強監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。樓字的機電設(shè)備在安裝設(shè)計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設(shè)計不僅要考慮當(dāng)前線路的負載能力。動作二：證言廣告，請已購房客戶做代言人，以其自身觀點闡明購買“中鐵逸都國際”的理由。業(yè)務(wù)配合：有針對性的人員推廣和促銷活動。生態(tài)品質(zhì)白皮書》業(yè)務(wù)配合：在各大媒體火熱推廣之際，實施現(xiàn)場售樓人員促銷，形成緊張感，其外對客戶進行回訪，電話跟蹤調(diào)查。傳播途徑：戶外廣告，地盤包裝，網(wǎng)站，雜志，高檔酒店等媒體。建筑個案的總銷金額大的，可考慮將市場擴大到全國性的銷售。因此，房地產(chǎn)廣告不同于其他廣告，其一在于除了正常的廣告媒體（NP稿、電視、海報、DM）之外，還必須使用大量的戶外廣告（POP廣告）；其二是一種動態(tài)的傳播活動，要根據(jù)其廣告特色制訂相應(yīng)的廣告策略，才能使用最經(jīng)濟、有效的工具及方法，在最適當(dāng)?shù)臅r間和地點，將產(chǎn)品的特色及魅力傳播給廣大的購房者。 大中小戶型設(shè)計理念先進，美化內(nèi)部空間和生活功能組合。 2）購房付款方式 ?、一次性付款。④、戶型——根據(jù)目標(biāo)受眾特點，以及項目二房三房主力戶型特點，塑造項目居家型樓盤，賦予項目居住寶地，適宜一家人居住，打造和諧社區(qū)的形象。 2）消費者分析 結(jié)合目前宏觀經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)運行情況，對于影響購房的因素調(diào)查顯示，政策因素是影響購房的主導(dǎo)因素，其次為通脹預(yù)期。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟南市最寬的南北向城市主干線。2居室94平米 260000平米 多層、小高層35% 彩虹胡濟南華昱置業(yè)有限公司 高新經(jīng)十東路 孫村立交 向北1公里 彩虹湖公園北臨 5000元/平米 2居室99平米。 3市場研究 今年以來，雖然限購限貸的房產(chǎn)調(diào)控政策仍未放松，但地方政府部分微調(diào)政策得以通過以及國內(nèi)經(jīng)濟經(jīng)濟增速的放緩，使得市場對后續(xù)更嚴(yán)政策出臺的預(yù)期有所減弱，而發(fā)展商以價換量的策略調(diào)整以及信貸政策微調(diào)帶來的房貸優(yōu)惠利率的下調(diào)，共同促使積壓了一年多的剛需客戶的入市，而之后改善需求及高端買家陸續(xù)進場，促使整個樓市的企穩(wěn)回升。 高新區(qū)積極實施以道路建設(shè)為主體、與城市功能相配套、適度超前的基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)。通過以經(jīng)十路、鳳凰路、旅游路為依托的城市發(fā)展軸，將東部新城的各個片區(qū)緊密聯(lián)系在一起。隨著項目自身與周邊配套的不斷完善，項目具有巨大的升值潛力。開發(fā)項目分布在北京、上海、深圳、西安、三亞、青島、杭州、廈門、成都、長沙、貴陽、沈陽、石家莊、蚌埠、秦皇島等地，開發(fā)面積超過2000萬平米。房地產(chǎn)市場營銷是使房地產(chǎn)品進入市場、轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的經(jīng)營活動，是連接土地和房屋產(chǎn)品生產(chǎn)者和消費者的紐帶。中國房地產(chǎn)營銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場 營銷策劃 環(huán)境【Content abstract】: Real estate marketing is the key to the success or failure of the relationship between the real estate development business, in the current petitive situation, the real estate marketing has bee more and more real estate developers is very important rise and development of China39。政府總投資1000億打造，占地1000畝，建筑面積1000萬㎡，預(yù)計利稅100億，商務(wù)人口10萬以上。除此之外，項目內(nèi)部還有濟南市極其罕見的千米森林溪谷貫穿南北，形成獨有的社區(qū)小氣候，冬暖夏涼，舒適宜人。逸都國際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬㎡，總居住戶數(shù)達16000戶，居住人口近60000人。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，大面積地進行了園區(qū)綠化，綠化率達40%以上，實現(xiàn)了供水、燃氣、熱力、電力、電信等七通一平。上半年來看，基本以消化高庫存為主，進入下半年，開發(fā)商推貨量則開始放大，而市場的持續(xù)回暖也使得改善型客戶消除觀望入場，月度成交量踏上70萬㎡的門檻。400000平米 別墅、小高層、高層40% 通過對上述樓盤的對比我們可以發(fā)現(xiàn)濟南高新區(qū)樓盤價格之間的差額較大，建筑類型大多屬于小高層、高層，戶型在2居室、3居室，面積在80120平方米左右。 中鐵如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來看，住房購買的投資性需求同城市的發(fā)達程度、家庭收入水平成正比；動態(tài)來看，投資性住房需求在各城市、各種收入水平都有伴隨增長的趨勢?？紤]到家居的舒適度，應(yīng)以中大面積的戶型為主，暢銷戶型應(yīng)主打，不過本案以別墅為開發(fā)前奏，戶型面積當(dāng)然最佳，滿足巔峰人士成功后又一個高峰。分期付款即建筑期付款，首付總房款的35%；工程整體封頂付總房款的45%；入住時，付總房款15%；辦產(chǎn)權(quán)證時，付清所剩房款。這里的廣告并非概論中所涉及的單純宣傳，為推廣而找賣點，為找賣點而陷入推銷觀念的營銷時代。因此，不同教育程度或職業(yè)的購房者對媒體的接觸習(xí)慣也不同。 （3）廣告主方面的因素 要考慮廣告主銷售方法的特性；要考慮廣告主的銷售戰(zhàn)略（促銷戰(zhàn)略）。廣告重點：利用電視媒體的頭腦風(fēng)暴式地播放廣告，強烈震撼客戶（制造新聞，吸引投資客和潛在客戶）公共傳播：電視廣告（慈善性活動），報紙廣告，網(wǎng)站，手機短信傳播，利用星級酒店贊助宣傳，房博會。戶外媒體：戶外媒體要及時更改信息，現(xiàn)場增加霓虹燈廣告。傳播上不分期，統(tǒng)一“生態(tài)品質(zhì)人居”形象。 ?。?）、物業(yè)管理早期介入 物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。（2）、物業(yè)管理的中期介入 在項目的施工階段 開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段。此時，物業(yè)的建設(shè)已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無任何幫助。 三、項目的投資分析與技術(shù)經(jīng)濟評價 項目的成本收益分析 1) 項目總投資估算根據(jù)測算，詳見下表：序號項目名稱單價(元/㎡)總額（萬元）占總投資比例1土地成本%2前期工程費%3建安工程%4管理費%5不可預(yù)見費%6其他費用7財務(wù)費用%8銷售費用9公用設(shè)施專用基金%10合 計% 注：單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價。 (7) 財務(wù)費用主要指借款利息。項目的銷售收入測算測算期內(nèi)，住宅可實現(xiàn)銷售收入292，商鋪可實現(xiàn)銷售收入37，合計可實現(xiàn)銷售收入329。項目綜合經(jīng)濟效益分析 1）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。 結(jié)論及建議 總而言之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟的客觀要求。淺談房地產(chǎn)營銷策略及創(chuàng)新[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟,2011, [4]徐瑞琳。新形勢下房地產(chǎn)營銷策略研究[J].湖南社會科學(xué),2012 [11]代韻竹?！?[19]尹麗．房地產(chǎn)市場營銷[M]．北京：中國商業(yè)出版社，2009 [20]周鴻 房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理全案 人民郵電出版社 2012 [21]李超。 　　 感謝我的同學(xué)和朋友，在我寫論文的過程中給予我了很多你問素材，還在論文的撰寫和排版燈過程中提供熱情的幫助。尤其要強烈感謝我的論文指導(dǎo)老師—李臻老師，他對我進行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進行論文的修改和改進。　 [15]:, [16], [17]李英姬．淺談房地產(chǎn)營銷策略[J]．內(nèi)江科技，2012，（6）關(guān)于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的討論[J].經(jīng)營管理者,2010,(23):132. [7]胡樹紅?？梢哉f，房地產(chǎn)營銷策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。（3）、企業(yè)所得稅法律規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。2)、項目投資計劃 (1)項目地價款投入計劃根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載。 (3) 不可預(yù)見費項目不可預(yù)見費按前期工程費、建安工程費之和的3%計取。同時，大力宣傳該物業(yè)的獨到之處，對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價格與價值相符的收費標(biāo)準(zhǔn)，從而吸引更多的消費者前來購置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)巾所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理丁作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。完善水電設(shè)備安裝設(shè)計。D、動作指導(dǎo)動作一：進一步推出“中鐵逸都國際”的營銷主題。營銷特點：反推剩余產(chǎn)品，重塑產(chǎn)品優(yōu)勢，給客戶制造緊張感。印刷媒體：《中鐵逸都國際在內(nèi)部認購期開始后發(fā)布部分認購信息。因此，房地產(chǎn)營銷人員要針對不同商品特性來選擇廣告媒體； 要考慮商品的數(shù)量及銷售范圍。由于房地產(chǎn)的不可移動性，使得預(yù)售房營銷必須就地設(shè)置接待中心銷