房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題(已修改)
2025-04-06 02:21 本頁面
【正文】 市場法及其運(yùn)用 一、單選題 （?。！ 敬鸢浮緾【解析】知識點(diǎn)：市場法的理論依據(jù)，市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。參見教材P173。 ，或是（ ）?！ 敬鸢浮緽【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。參見教材P180?！ ?，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。 ～ ～ ～ ～ 【答案】A【解析】知識點(diǎn)：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)。參見教材P181～P182最上面?！ ?，錯(cuò)誤的是（ ）?！ ⒄J(rèn)可、接受 、真實(shí)的 【答案】D【解析】D的說法過于主觀，不是每個(gè)都是可以量化的，有些是靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。參見教材P173. ，其中陽臺的水平投影面積為3m2。選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬元。若該陽臺封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格為（ ）萬元?！ ? 【答案】C【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格=9290/97= 。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（ ）萬元。 【答案】D【解析】可比實(shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。8683= 參見教材P ，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（?。┰?平方米?！ ? 【答案】B【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積。參見教材P184?！ ?，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（?。??！ 敬鸢浮緾【解析】題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。參見教材P184?！ ?，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（?。┰?m2. 【答案】D【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價(jià)=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185。 ，成交總價(jià)為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（?。┰嗣駧?m2。（1平方英尺=） 【答案】B【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價(jià)格 參見教材P181。 = 注：%，也可以是 ＝ 房地產(chǎn)建筑面積=3000247。= 單價(jià)為＝8154900247。=19019元/m2 ，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（?。┰?平方米。 【答案】A【解析】分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格?！ 〉谝徊?，計(jì)算正常成交價(jià)格?！ ☆}干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得
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