房地產(chǎn)評估之比較法習題(已修改)
2025-04-06 02:21 本頁面
【正文】 市場法及其運用 一、單選題 ?。ā。??！ 敬鸢浮緾【解析】知識點：市場法的理論依據(jù)，市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。參見教材P173?！ 。蚴牵ā。??！ 敬鸢浮緽【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實例才可以作為可比實例。參見教材P180?！ ?，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（?。┓秶畠?nèi)?！ 敬鸢浮緼【解析】知識點：可比實例房地產(chǎn)應是估價對象的類似房地產(chǎn)。參見教材P181～P182最上面?！ 。e誤的是（?。??！ ?、認可、接受 、真實的 【答案】D【解析】D的說法過于主觀，不是每個都是可以量化的，有些是靠估價師的經(jīng)驗。參見教材P173. ，其中陽臺的水平投影面積為3m2。選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，則成交價格可達到92萬元。以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格為（?。┤f元?！ ? 【答案】C【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格=9290/97= 。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（?。┤f元?！ 敬鸢浮緿【解析】可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。8683= 參見教材P ，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計算的比準價格是（?。┰?平方米?！ ? 【答案】B【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積。參見教材P184?！ ?，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（?。！ 敬鸢浮緾【解析】題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P184?！ ?，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（?。┰?m2. 【答案】D【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185?！ ?，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（?。┰嗣駧?m2。（1平方英尺=） 【答案】B【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 參見教材P181?！ ? 注：%，也可以是 ＝ 房地產(chǎn)建筑面積=3000247。= 單價為＝8154900247。=19019元/m2 ，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上，相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為（?。┰?平方米。 【答案】A【解析】分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實際支付的價格?！ 〉谝徊剑嬎阏３山粌r格?！ ☆}干中說明了，稅費均由賣方負擔，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得
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