房地產(chǎn)評(píng)估專題講義-文庫(kù)吧
2025-03-10 02:21 本頁面
【正文】 需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較。需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)。需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。 資本化率：實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。 求取資本化率的方法： ①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。 ② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強(qiáng)。 ③ 各種投資收益率排序插入法 注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175。公式是根據(jù)51推出來的(房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率)。 土地的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的。建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。 第四節(jié)、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。 (2)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式。 市場(chǎng)法的摹本計(jì)算公式是： P=P39。ABC 式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 P39?！杀冉灰讓?shí)例價(jià)值。 A——交易情況修正系數(shù)。 B——交易日期修正系數(shù)。 C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。 如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P39。ABC 容積率修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù) 適用范圍：條件是可以找到類似的交易實(shí)例。 修正因素的具體內(nèi)容見教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。 ①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個(gè)別因素。 ②交易日期修正：主要通過物價(jià)指數(shù)來修正。 ③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。 ④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是
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