【正文】 第四章 房地產評估 房地產 評估 第四章 房地產評估 第二節(jié) 房地產價格 及其影響因素 第五節(jié) 房地產評估的成本法 第四節(jié) 房地產評估的收益法 第三節(jié) 房地產評估的市場法 第六節(jié) 房地產評估的剩余法 第一節(jié) 房地產評估概述 第七節(jié) 房地產評估的基準地價修正系數(shù)法 第八節(jié) 房地產評估的路線價格法 第九節(jié) 在建工程評估 第一節(jié) 房地產評估概述 一、土地、 土地權利及土地價格 二、 建筑物 三、 房地產及其特性 四、 房地產評估原則 五、 房地產評估的一般程序 第一節(jié) 房地產評估概述 房地產的概念： 房地產是土地和房屋及其權屬的總稱 。 也就是房產和地產的總稱 歐美國家沒有房地產的概念 ， 將房產和地產統(tǒng)稱為 不動產 。 在評估中可以分為 土地使用權 評估和 建筑物 評估 。 第一節(jié) 房地產評估概述 一、土地、 土地權利及土地價格 地球表面的陸地部分 , 包括內陸水域和灘涂。 廣義地看 , 土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素 ， 是由土壤、氣候、地 質、地貌、生物和水文、水文地質等因素構成的自然綜合體。 土地具有兩重性 , 因為它不僅是資源 , 也是資產。 土地的自然供給 : 地球提供給人類可利用的土地數(shù)量 .它反映了土地供人類使用的天然特性 , 其數(shù) 量包括已利用的土地 和未來可供利用的土地 , 即后備土地資源 o 土地的經濟供給： 在土地的自然供給的范圍內 , 對 土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治 , 以滿足人類不同需求的土地供 給。 （一） 土地及其分類 第一節(jié) 房地產評估概述 一、土地、 土地權利及土地價格 按土地的經濟用途可分為 工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地每 。 按土地的 經濟地理位置 城市土地分為城市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊 區(qū)、遠郊區(qū)、邊遠區(qū)等 , 現(xiàn)實中這種分類形式通常是以土地的等級表現(xiàn) 出來的 , 如城市一級地、二級地等。 按 土 地的所有權歸屬劃分 國家所有和集體所有 。 按土地的開發(fā)程 度劃分 未開發(fā)的 土地即 生地 , 已經開發(fā)可供直接建設的土地即 熟地 , 介于生地與熟 地之間的 毛地 。 土地 的分類： DUO DAN PANDUAN 第一節(jié) 房地產評估概述 （二） 土地的特性 1. 土地的自然特性 ( 1 ) 位置的固定性。 ( 2 ) 質量的差異性 ( 3 ) 不可再生性。 ( 4 )效用永續(xù)性 2. 土地的經濟特性 （ 1） 供給的稀缺性 （ 2）可壟斷性 ( 3 ) 土地利用多方向性 ( 4 ) 效益級差性 ( 5 ) 政策敏感性主在我國 ( 6 ) 保值增值性 DUO DAN DUO DAN 第一節(jié) 房地產評估概述 ( 三 ) 土地權利 土地權 所有權 使用權 租賃權 抵押權 在我國 , 城市土地的所有權屬于國家 , 農村和城市郊區(qū)的土地 , 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 , 屬于農民集體所有。 在我國實行國有土地所有權與使用權相 分離 的制度 , 土地使用權可以擁有和轉讓 , 土 地使用權出讓最高年限 ① 居住用地 70 年 。 ② 工業(yè)用地 50 年 。 ③ 教育、科技、文化當衛(wèi)生、 體育用地 50 年 。 ④ 商 業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 ⑤ 綜合或者其他用地 50 年。 PANDUAN 第一節(jié) 房地產評估概述 ( 三 ) 土地價格 馬克思 地價不是土地的購買價格 , 而是土地所提供的地租的 購買價格 , 因此地價是地租的資本化。 地價的特征 : ( 1 ) 地價是地租的資本化 ( 2 ) 地價是權益價格。 ( 3 ) 土地具有增值性 ( 4 ) 地價與用途相關。 ( 5 ) 地價具有個別性 ( 6 ) 地價具有可比性 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產評估概述 二、 建筑物 建筑物 房屋 構筑物 地基、墻、門、窗、柱和屋頂 橋梁、水井、隧道、水壩、煙囪、水塔、道路 建筑物不僅包括了房屋和構筑物 , 而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權利。 建筑物 分類 ①鋼結構 。 ② 鋼筋混凝土結構 。 ③ 磚混結構 。 ④ 磚木結構 。 ⑤簡易結構。 DOU DAN X PANDUAN 第一節(jié) 房地產評估概述 三、 房地產及其特性 ( 1 ) 立位置固定性及區(qū)域性 ( 2 )長期使用性 ( 3 ) 大量投資性 ( 4 ) 保值與增值性 ( 5 ) 投資風險性 ( 6 ) 政策限制性 ( 7 )關聯(lián)性 ( 房地不可分割性 ) ( 8 ) 價格互動性言 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產評估概述 四、 房地產評估原則 ( 一 ) 最有效使用原則 ( 二 ) 不完全可替代性原則 ( 三 ) 合法原則 ( 四 ) 房地分估合一原則 ( 五 ) 地域原則 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產評估概述 五、 房地產評估的一般程序 (一 ) 明確評估基本事項 ( l ) 明確評估目的 (2 )了解評估對象 (4 ) 簽訂評估合同 (3 ) 確定評估基準日 ( 二 ) 制定評估工作計劃 ( 四 ) 選擇評估方法并測算被估房地產價值 ( 三 ) 實地勘察與收集資料 （ 五）綜合分析確定評估結果并撰寫評估報告書 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產價格及其 影響因素 一、房地產價格的種類 二 、房地產價格的 影響因素 第二節(jié) 房地產價格及其影響因素 一、房地產價格的種類 （ 一 ） 根據(jù)權益的不同可分為 所有權價格 使用權價格 其他權利 價格 ( 二 ) 按價格形成方式可分為 市場交易價格 評估價格 ( 三 ) 按房地產前實物形態(tài)可劃分為 土地價格 建筑物價格 房地產價格 基準地價 按照城市土地 級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級 別的土地使用權的平均價格?；鶞实貎r評估以城市為單位進行。 標定地價 市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產市場中 , 具體宗地在一定使 用年期內的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù) , 根據(jù)土地使用年 限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件 , 通過系數(shù)修正進行評估得到 , 也可以通過市場交易資料直接進行評估得到。 ( 四 ) 按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、整體價格 樓面地價 = 土地總價格 247。建筑總面積 建筑總面積 247。土地總面積 = 容積率 樓面地價 = 土地單價 247。容積率 ( 五 ) 其他價格類型 公告地價 申報地價 第二節(jié) 房地產價格及其影響因素 二 、房地產價格的 影響因素 ( 一 ) 一般因素 1. 經濟因素 （ 1） 經濟發(fā)展因素 （ 2） 財政金融因素 （ 3） 產業(yè)結構因素 2. 社會因素 (1)人口因素 (2） 家庭規(guī)模因素。 （ 3) 房地產投機因素 (5) 社會福利因素 (4) 教育科研水平和治安因素 3. 行政因素 （ 1） 土地使用制度與住房制度、地價政策。 （ 2） 城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （ 3） 稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 （ 5） 交通管制 （ 4） 行政隸屬關系變更 4. 心理因素 購買或出售心態(tài)、對居住環(huán)境的認同度、欣賞趣味、 時 尚風氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼或土地號碼、講究風水、價 值 觀的變化等。 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產價格及其影響因素 ( 二 ) 區(qū)域因素 1. 商服繁華因素 4. 城市設施狀況因素 ① 基礎設施 : 主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。 ② F 生活投施 : 主要包括學校、醫(yī)院、農 貿市場、銀行電儲蓄所、 郵電局等設施。 ③ 文體娛樂設施 : 主要包括電 影院、圖書館、博物館、俱樂部、 文化館等設施。 ２． 道路通達因素 3. 交通便捷因素 5. 環(huán)境狀況因素 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產價格及其影響因素 ( 三 ) 個別因素 土地個別因素 建筑物個別因素 2. 建筑物的個別因素 (1） 面積、 結構 、 材料 (2) 設計、設備等是否良好 (3） 施工質量 (4) 法律限制 (5） 建筑物￡窘否與周圍環(huán)境協(xié)調 1. 土地的個別因素 (1) 區(qū)位因素 (2) 面積因素、寬庭因素、深度因素 (3) 形狀因素 (4 ） 地質因素 ( 5） 容積率因素 (6 ） 用途因素 (7) 土地使用年期因素 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產評估的 市場法 一、市場法的基本思路 二、市場法的適用范圍 三、市場法的計算公式 四、市場法的操作步驟 第三節(jié) 房地產評估的市場法 一、市場法的基本思路 將待評估房地產與在評估基準日較近時期內己經完成的若干類似房地產進行比較、分析 , 并在交易實例價格的基礎上進行各種差異因素修正從而得出待估房地產價格的一種估 價 方法。 修正因素 ： 交易情況、交易日 期、區(qū)域因素和個別因素 二、市場法的適用范圍 有類似的房地產交易實例 三、市場法的計算公式 被估房地產價格＝交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產面積 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產評估的市場法 四、市場法的操作步驟 （ 二）可比交易案例確定 （ 一）交易資料收集 案例應符合以下條件 : ① 與被評估房地產的用途相同 。 ② 與被評估房地產所處的地區(qū)應相同 , 或在同一供求范圍的類似地區(qū) 。 ③與被評估房地產的評估目的及其相 對應的價值類型相同 。 ④ 與被評估房 地產的建筑結構要相同或相似 ⑤ 與被評估房地產的評估基準日應 接近 , 一般不應超過 2 年 。 ⑥交易實例必須是正常交易或可以修正為 正常交易。 （ 三 ） 因素修正 1. 交易情況修正 交易實例價格 Ｘ 交易情況修正系數(shù) = 正常價格 交易實例價格 Ｘ = 正常價格 １００ （ ） DOU DAN X 第三節(jié) 房地產評估的市場法 例 為評估某宗