房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-閱讀頁(yè)
2025-04-09 02:21本頁(yè)面
【正文】 ，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格?！ 。ā。??！菊_答案】BDE【答案解析】AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整。 ，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（?。??！菊_答案】ABD【答案解析】臨街狀況是區(qū)位因素；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度是土地實(shí)物因素；可能容易混淆的是容積率這個(gè)選項(xiàng)，容積率是使用強(qiáng)度指標(biāo)，也屬于權(quán)利范疇。（?。┕纼r(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由。 ，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒必要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整?！ 案蓛簟钡姆康禺a(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)債權(quán)?！菊_答案】正確【答案解析】剝離。參見教材P（?。﹨⒁娊滩腜在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率?！菊_答案】正確【答案解析】參見教材P184。（?。 ⒁娊滩腜185?！。ā。﹨⒁娊滩腜177?！ 娲怼 ⊥惙康禺a(chǎn)較多，且交易活躍?！ ≡趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易 估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由 消除可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象差異的三類修正：[腳（走）四方] 交易情況修正——特殊交易情況與正常交易情況不同 市場(chǎng)狀況調(diào)整——成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同 ?。ㄊ煜ぃ 〉诙?jié) 搜集交易實(shí)例 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ?。私猓 。ㄕ莆眨 ?shù)量要求：310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似（區(qū)位相近。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話，則采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯率進(jìn)行換算。交易情況修正額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（用加減法） 百分率法，可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定 如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為177。Ｓ%）=可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 ?。ê苋菀谆煜 。?）不存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“該是誰的，就是誰的” ?。?）存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角 轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整 （熟悉） ?。ㄕ莆眨 “俜致史?。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) 平均變動(dòng)率 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。R%，則 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額法（加減法） 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格177。交易情況修正金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 直接比較修正法和間接比較修正法 直接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正——使得非正常價(jià)格變成正常價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例在成交日期的交易日價(jià)格變成價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例狀況狀態(tài)下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象狀況狀態(tài)下的價(jià)格 記憶竅門：100成V造型——諧音“自衛(wèi)”：自——直接比較修正，衛(wèi)——V 考試中主要是直接比較方式 ?。樞虿灰涘e(cuò)，按照這個(gè)順序記，韓磊有首歌叫“走四方”——走路靠腳，“腳”諧音“交易情況”第二個(gè)“四”諧音“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”） 間接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格 前兩個(gè)修正和直接比較法是一樣的 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實(shí)例自身狀況下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格 記憶竅門：100成W造型，對(duì)照直接比較修正 求取最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法 將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法——平均數(shù)（簡(jiǎn)單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)）、中位數(shù)、眾數(shù)
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