房地產評估-市場法(完整版)
【正文】 信息 ，從中了解有關信息 三、搜集內容的完整性和真實性 四、建立交易實例庫 2021/6/16 7 第三節(jié) 選取可比實例 一、選取可比實例必要性 用于參照比較的交易實例稱為可比實例 二、選取可比實例的質量要求 處于同一個供求范圍內 用途相同 規(guī)模相當 建筑結構相同 檔次相同 權利性質相同 成交日期與估價時點接近 交易類型相同 應該是正常市場價格或者可修正為正常市場價。2021/6/16 1 第四章 市場法 第一節(jié) 市場法基本原理 第二節(jié) 搜集交易實例 第三節(jié) 選取可比實例 第四節(jié) 建立價格可比基礎 第五節(jié) 交易情況修正 第六節(jié) 交易日期調整 第七節(jié) 房地產狀況調整 第八節(jié) 求取比準價格 第九節(jié) 市場法總結和運用舉例 2021/6/16 2 第一節(jié) 市場法的基本原理 一、市場法的概念 是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些房地產的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 三、選取可比實例的數量要求 3個以上， 10個以下。 正常價格－應由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格 正常價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格 P132 2021/6/16 17 第六節(jié) 交易日期調整 一、含義：將可比實例的價格修正為在估價時點的價格。 2021 =（元 /平米） 2021/6/16 20 第七節(jié) 房地產狀況調整 一、房地產狀況調整的含義 如果比可實例房地產與估價對象房地產本身之間有差異，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。 2是不同的影響因素影響權重不同，注意調整不同因素的占有比重。年利率以 5%計； B為一次性付款，C為抵押貸款，首付 30%， 15年期，利率為 %。美元與人民幣的匯率 2021年 10月 1日為 1： ， 2021年 8月 1日為 1： ； 2021年 5月 1日為 1： 。 交易情況修正數額177。 （二）權益狀況調整的內容 土地使用年限、規(guī)劃限制條件等。 T%）＝可比實例在估價時點的價格 2021/6/16 18 （一）交易日期調整的價格指數法 定基價格指數，以某年為基期。假設月利
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