房地產(chǎn)評(píng)估part1概述(完整版)
【正文】 ——王啟明）：＋奧運(yùn)；世博 ? 政策因素：住房制度（房改）、房地產(chǎn)政策等 ? 心理因素：深圳、廣州（跌 1/3）、世博概念 ——或成 2年后 …… 的替罪羊？ 13 （二）區(qū)域因素 ? 住宅區(qū)：離市中心遠(yuǎn)近、小區(qū)配套及自然環(huán)境、建筑密度（世紀(jì)公園 /文化館 /陽光苑 /金體苑） ? 商業(yè)區(qū)：商業(yè)群落大小、顧客來源、交通便捷程度 ? 工業(yè)區(qū)：運(yùn)輸便利程度、水電能源供給狀況等等 14 （三）個(gè)別因素 ? 『 史玉柱巨人大廈（短裂層，地基成本暴升） ——健特 』 ? 地理位置（地段商業(yè)繁華與交通便捷程度）、地質(zhì)、形狀 ? ? 環(huán)境、設(shè)計(jì)、樓層、朝向、面積 15 房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 ?一、市場比較法（以土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為例） ? ——注意：公式 （ ） ?被估地產(chǎn)價(jià)格 =交易實(shí)例地產(chǎn)單價(jià) *各類修正系數(shù)*被估地產(chǎn)面積 （ ） ? （ ）說明： ?交易情況修正系數(shù)（正常交易： 1） ?交易時(shí)間修正系數(shù)：每月上漲 1%？ ?區(qū)域修正系數(shù)：繁華區(qū)與非繁華區(qū)，交通等 ?個(gè)別修正系數(shù)：面積、容積率與土地使用權(quán)剩余使用年限 16 二、收益現(xiàn)值法評(píng)估 ?步驟： （一）年凈收益 =有效毛收入 （包括空置、拖欠租金等因素造成的損失） —營運(yùn)費(fèi)用 ?（二）年收益的資本化（總價(jià)） ?（三）收益期限的確定 ? （ ）的說明 ?（四）計(jì)算結(jié)果可與重置成本法結(jié)果比較，能發(fā)現(xiàn)什么問題么？ 17 附：收益法的派生方法 ? ?公式 （ ） L
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