【正文】 ，國民生產(chǎn)總值用于投資、消費部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動房地產(chǎn)價格上漲。有關研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國民經(jīng)濟發(fā)展周期總體趨勢基本一致。因此房地產(chǎn)價格總水平與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況成正相關關系。 ? （ 2） 財政金融因素 。 ? 存款利率 、 貸款利率 、 物價上升指數(shù) 、 稅率 、 貸款比例和土地資本還原率等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有著密切的關系 。 比如利率和稅率的變化 ， 將會影響房地產(chǎn)的供給和需求 ， 因而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響 。 土地資本還原率與地價的關系非常明顯 ， 在地租一定的情況下 ， 土地還原率越高 ， 地價越低 ， 反之 ， 土地還原率越低 ， 地價越高 。 ? （ 3）產(chǎn)業(yè)結構因素。 ? 產(chǎn)業(yè)結構在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟及國民生產(chǎn)總值中的比例關系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。一般來說，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價格會相應上升。 ? 社會因素 ? （ 1） 人口因素 。 – 房地產(chǎn)需求的主體是人 ， 因此 ， 人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定對房地產(chǎn)的需求程度 ， 因而對房地產(chǎn)價格有著很大影響 。 具體來說 ，人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量 、 人口密度和人口素質(zhì)三個方面 。 – 人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關系是正相關的 。 人口總量增長 ， 對房地產(chǎn)的需求就會增大 ， 房地產(chǎn)價格一般也就會上升 ， 反之 ，房地產(chǎn)價格則下降 。 – 人口密度是人口數(shù)量的相對指標 。 人口密度高的地區(qū) ， 一般房地產(chǎn)的供給相對缺乏 ， 供不應求 ， 因此 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平趨高 。 同時 ， 人口密度高 ， 有可能刺激商業(yè) 、 服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 從而會提高土地價格 。 但是 ， 在人口密度過高的地區(qū) ， 生活環(huán)境的舒適程度已受到影響 ， 因此 ， 也有可能降低土地價格 。 – 社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，房地產(chǎn)價格水平一般趨高，居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復雜，秩序欠佳，房地產(chǎn)價格則會低落，尤其是居住用地的地價會降低。 ? （ 2）家庭規(guī)模因素。家庭規(guī)模是指社會或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。即使一個地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也將影響居住面積的變化。比如，隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對房地產(chǎn)的需求會增加，房地產(chǎn)的價格也就會上漲。 ? （ 3） 房地產(chǎn)投機因素 。 ? 房地產(chǎn)投機是市場經(jīng)濟下的一種明顯的社會現(xiàn)象 ， 是投資者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超額利潤的行為 。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在三個方面： ? ① 當房地產(chǎn)價格不斷上漲時 ， 預測房地產(chǎn)價格還將進一步上漲的房地產(chǎn)投機商會紛紛搶購 ， 哄抬價格 ， 造成一種虛假需求 ， 這將促使房地產(chǎn)價格進一步上漲 。 ? ② 當預測房地產(chǎn)價格將進一步下跌的房地產(chǎn)投機商紛紛拋售時 ， 在市場上造成一種虛假的供過于求的現(xiàn)象 ， 引起房地產(chǎn)價格下跌 。 ? ③ 當房地產(chǎn)價格跌落時 ， 預測將來房地產(chǎn)價格會上漲的房地產(chǎn)投機商收購房地產(chǎn) ， 造成房地產(chǎn)需求增加 ， 從而抑制房地產(chǎn)價格的進一步下跌；或當房地產(chǎn)價格上漲時 ，囤積房地產(chǎn)的投機商拋出房地產(chǎn) ， 增加房地產(chǎn)供給 ， 從而也能平抑房地產(chǎn)價格 。 ? （ 4） 教育科研水平和治安因素 。 ? 如果一個地區(qū)的教育水準高 、 科研水平高 ， 則意味著受教育的方便程度提高 ， 科學技術轉化為生產(chǎn)力的可能性增大 ， 因而房地產(chǎn)價格水平也會上升 。 一個地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜 、 搶劫等犯罪案件 ， 則意味著該地區(qū)居民的生命財產(chǎn)缺乏保障 ， 因此會造成地價低落 。 ? （ 5）社會福利因素。 ? 社會福利的狀態(tài)，會影響社會文化生活水平，從而間接地影響地價水平。 ? 行政因素。 ? 社會、經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的影響，主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點，積極扶助和促進房地產(chǎn)的利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的效用。行政因素通過對社會、經(jīng)濟等行為加以一定規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格。主要指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。 ? （ 1） 土地使用制度與住房制度 、 地價政策 。 ? 土地使用制度科學合理 ， 可以調(diào)動土地利用者或投資者的積極性 ， 促進土地資源合理配置 、 帶動土地增值 ， 導致地價上漲 。 ? 過去我國土地無償無限期使用 ， 且土地不允許轉讓 、 出租 ， 因此地價水平不存在 ， 隱形的地價也較低 。 ? 改革開放以來 ， 土地使用制度發(fā)生了重大變革 ， 土地使用權可以依法出租 、 轉讓 ， 地價隨著經(jīng)濟的發(fā)展而上升 。居住用地在城市用地中占有相當比重 ， 在低租金福利分配住房的制度下 ， 住宅用地價格必然極低 。 ? 隨著住房制度改革的深入 、 住房進一步商品化 ， 住房價格逐步由市場決定 。 ? 根據(jù)對國民經(jīng)濟或地區(qū)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的需要，政府可能推行高地價政策，引起地價上漲。某些時期也可能實行低地價政策，抑制地價上漲。 ? （ 2） 城市規(guī)劃 、 土地利用規(guī)劃 、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 。 這些因素決定了一個城市的性質(zhì) 、 發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模 ， 還決定城市用地結構 、 城市景觀輪廓線 、 地塊用途 、 利用程度等 。 土地被規(guī)劃為住宅區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 工業(yè)區(qū) 、 農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域 ， 對土地價格影響極大 。 ? （ 3） 稅收制度 、 投資傾斜 、 優(yōu)惠政策 。 房地產(chǎn)稅收 ，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性 ， 抑制不正當?shù)姆康禺a(chǎn)投機 ， 理順房地產(chǎn)收益分配關系 ， 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 。 進行房地產(chǎn)估價時 ， 需考慮不同稅種對房地產(chǎn)市場中供需雙方的不同影響 。 國家宏觀經(jīng)濟政策向某地區(qū)傾斜 ， 會誘發(fā)該地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲 。 對某一地區(qū)在稅收 、 管理等方面的優(yōu)惠政策 ， 會吸引投資 、 增加收益 ， 促進房地產(chǎn)價格上漲 。 ? （ 4） 行政隸屬關系變更 。 – 一個地區(qū)的行政隸屬關系發(fā)生變更 ， 也會影響其房地產(chǎn)價格水平 。 行政隸屬關系變更包括級別升格和管轄權變更 。 例如將非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn) ， 將建制鎮(zhèn)升格為市 ， 或將經(jīng)濟落后地區(qū)的地方劃歸經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)管理 ， 都會促進房地產(chǎn)價格水平上漲 。 ? （ 5） 交通管制 。 – 交通管制包括禁止通行 ， 實行單行道及限制通行時間等規(guī)定 。一般而言 ， 由于交通管制 ， 使該地區(qū)道路的通達性及便捷度受到影響 ， 從而降低房地產(chǎn)價格 ， 但在住宅區(qū)內(nèi)禁止貨車通行 ，則可以減少噪聲 ， 保持清凈和行人安全 ， 卻會提高房地產(chǎn)價格 。 ? 心理因素 。 – 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是很微妙的 ， 也是一個不可忽視的因素 ， 主要表現(xiàn)為：購買或出售心態(tài) 、 對居住環(huán)境的認同度 、欣賞趣味 、 時尚風氣 、 接近名家住宅心理 、 講究門牌號碼或土地號碼 、 講究風水 、 價值觀的變化等 。 （二）區(qū)域因素 ? 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會 、經(jīng)濟 、 行政 、 技術等因素相結合所產(chǎn)生的區(qū)域特性 ， 對該區(qū)域內(nèi)的各塊 土地的價格水平產(chǎn)生影響 。 – 這類因素可細分為商服繁華因素 、 道路通達因素 、 交通便捷因素 、 城市設施狀況因素和環(huán)境因素等 。 ? 1. 商服繁華因素 。 – 這是指所在地區(qū)的商業(yè) 、 服務業(yè)繁華狀況及各級商業(yè) 、 服務業(yè)中心的位置關系 。 如果商服繁華度較高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高 。 ? 2. 道路通達因素 。 – 這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度 ， 道路的級別 （ 主干道 、 次干道 、 支路 ） 越高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高 。 ? 3. 交通便捷因素 。 – 這是指交通的便捷程度 ， 包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度 。 其便捷度越高 ， 房地產(chǎn)價格水平也較高 。 ? 4. 城市設施狀況因素 。 城市設施可以分為以下三類： – （ 1） 基礎設施 。 主要包括供水 、 排水 、 供電 、 供氣 、 供熱和通訊等設施 。 – （ 2） 公共設施 。 主要包括學校 、 醫(yī)院 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 銀行 、 儲蓄所 、 郵電局等設施 。 – （ 3） 文體娛樂設施 。 主要包括電影院 、 圖書館 、 博物館 、 俱樂部 、 文化館等設施 。 – 以上三類設施可以用基礎設施完善度 、 生活設施完備度 、 文體娛樂設施完備度等