【正文】 服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 從而會(huì)提高土地價(jià)格 。 – 人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是正相關(guān)的 。一般來說，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相應(yīng)上升。 比如利率和稅率的變化 ， 將會(huì)影響房地產(chǎn)的供給和需求 ， 因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響 。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期總體趨勢(shì)基本一致。 這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素 、 社會(huì)因素 、 行政因素和心理因素等 。每一種影響因素還可以進(jìn)行細(xì)分。 – 房地產(chǎn)的價(jià)格受到多種因素的影響 ， 這些因素從不同的側(cè)面 ，以不同的程度影響著房地產(chǎn)估價(jià)工作 ， 要了解 、 分析和掌握這些因素 ， 必須通過估價(jià)實(shí)踐逐步達(dá)到 。 ? （ 4）房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 – 房地產(chǎn)的價(jià)值大 ， 人們對(duì)其交易一般是謹(jǐn)慎的 。 ? （ 2） 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 。如農(nóng)業(yè)土地可以轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)或居住用地。 ? （ 6） 供求變化不同 ? 地價(jià)與一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但由于土地具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小，所以，地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。如土地供應(yīng)政策直接影響土地的價(jià)格 。不考慮購(gòu)地資本逐漸回收的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橘?gòu)地者可以永續(xù)擁有土地，即購(gòu)地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在，他可以根據(jù)需要隨時(shí)將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回，還可能取得一定的增值收益。 – 中國(guó)大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。 從更深的角度考察 ， 一般物品的價(jià)格是 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 圍繞著 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 而上下波動(dòng)；地價(jià)本質(zhì)上不是 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 是地租的資本化 。 – 土地是一種特殊的商品 ， 其價(jià)格實(shí)際上是土地的權(quán)益價(jià)格 ， 它有強(qiáng)烈的區(qū)域性 ， 由土地需求來決定 。其中樓面地價(jià)在反映某一具體宗地地價(jià)時(shí)，往往比單位地價(jià)更能說明地價(jià)水平。 ? 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。對(duì)于單位價(jià)格首先應(yīng)弄清面積單位和面積的含義。我國(guó)在房地產(chǎn)計(jì)量方面通常使用每平方米作為面積單位。用數(shù)學(xué)式表示為 : – 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。樓面地價(jià)是一個(gè)比較有用的價(jià)格指標(biāo)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看 ， 土地價(jià)格在總體上呈上升趨勢(shì) 。 ? （ 2） 折舊不同 – 一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低，故有折舊。因?yàn)樵摰貎r(jià)是一種有限年的使用權(quán)價(jià)格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會(huì)被國(guó)家無償收回，因此。 ? （ 3） 價(jià)格差異不同 – 一般物品 ， 如電冰箱 、 電視機(jī) 、 汽車等商品 ， 人們可以大批量制造 ， 并且同一品牌 、 型號(hào)的很多 ， 故其價(jià)格能夠趨于一致 。 ? （ 5） 形成時(shí)間不同 – 一般物品由于同類型的很多，易于比較，有發(fā)育比較完善的市場(chǎng)，且價(jià)值不很大，因此其價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。從全社會(huì)的角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的，不會(huì)隨著地價(jià)的變化而增減。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格 ? 1. 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一，是獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。 – 房地產(chǎn)由于不可移動(dòng) ， 在交易過程中 ， 可以轉(zhuǎn)移的不是房地產(chǎn)的實(shí)物 ， 而是房地產(chǎn)的所有權(quán) 、 使用權(quán)或其他權(quán)益 。 并由于房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性 ， 對(duì)影響其價(jià)格的質(zhì)量 、 功能 、 產(chǎn)權(quán) 、 物業(yè)管理等方面的情況在短時(shí)間內(nèi)不易了解 。 – 一般物品由于品質(zhì)相同，可以擁有眾多的買者和賣者，其價(jià)格形成通常較客觀，難以受交易者個(gè)人因素的左右。 – 對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類。以下根據(jù)前一種分類方法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素加以分析。 ? 1. 經(jīng)濟(jì)因素 ? （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。因此房地產(chǎn)價(jià)格總水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正相關(guān)關(guān)系。 土地資本還原率與地價(jià)的關(guān)系非常明顯 ， 在地租一定的情況下 ， 土地還原率越高 ， 地價(jià)越低 ， 反之 ， 土地還原率越低 ， 地價(jià)越高 。 ? 社會(huì)因素 ? （ 1） 人口因素 。 人口總量增長(zhǎng) ， 對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增大 ， 房地產(chǎn)價(jià)格一般也就會(huì)上升 ， 反之 ，房地產(chǎn)價(jià)格則下降 。 但是 ， 在人口密度過高的地區(qū) ， 生活環(huán)境的舒適程度已受到影響 ， 因此 ， 也有可能降低土地價(jià)格 。家庭規(guī)模是指社會(huì)或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)。 ? 房地產(chǎn)投機(jī)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種明顯的社會(huì)現(xiàn)象 ， 是投資者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超額利潤(rùn)的行為 。 ? （ 4） 教育科研水平和治安因素 。 ? 社會(huì)福利的狀態(tài)，會(huì)影響社會(huì)文化生活水平，從而間接地影響地價(jià)水平。主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。 ? 改革開放以來 ， 土地使用制度發(fā)生了重大變革 ， 土地使用權(quán)可以依法出租 、 轉(zhuǎn)讓 ， 地價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而上升 。某些時(shí)期也可能實(shí)行低地價(jià)政策，抑制地價(jià)上漲。 ? （ 3） 稅收制度 、 投資傾斜 、 優(yōu)惠政策 。 對(duì)某一地區(qū)在稅收 、 管理等方面的優(yōu)惠政策 ， 會(huì)吸引投資 、 增加收益 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲 。 例如將非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn) ， 將建制鎮(zhèn)升格為市 ， 或?qū)⒔?jīng)濟(jì)落后地區(qū)的地方劃歸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)管理 ， 都會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格水平上漲 。 ? 心理因素 。 ? 1. 商服繁華因素 。 – 這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度 ， 道路的級(jí)別 （ 主干道 、 次干道 、 支路 ） 越高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高 。 ? 4. 城市設(shè)施狀況因素 。 主要包括學(xué)校 、 醫(yī)院 、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 、 銀行 、 儲(chǔ)蓄所 、 郵電局等設(shè)施 。 ? 5. 環(huán)境狀況因素。 ? 土地個(gè)別因素，是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格的影響。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別 。 ? 一般來說 ， 宗地面積必須適宜 ， 規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮 ， 從而降低單位地價(jià) 。 ? 土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。 ? 地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。地質(zhì)條件對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響尤其大。 ? （ 5） 容積率因素 。 ? （ 6） 用途因素 。 ? 在年地租不變的前提下 ， 土地使用年期越長(zhǎng) ， 地價(jià)越高 。 ? 建筑物的建筑面積 、 居住面積 、 高度等不同 ， 則建筑物的重建成本也不相同 。 ? 建筑物形狀 、 設(shè)計(jì)風(fēng)格 、 建筑裝飾應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng) ， 建筑物設(shè)計(jì) 、 設(shè)備是否與其功能相適應(yīng) ， 對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響 。 ? （ 4） 法律限制 。 ? （ 5） 建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào) 。 – 類似房地產(chǎn)是指在用途 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 所處地區(qū) 、 估價(jià)目的 、 成交價(jià)格類型等方面與估價(jià)對(duì)象相同或近似的房地產(chǎn) 。 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們 ， 經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上進(jìn)行各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí) ， 總是想以最小的代價(jià) （ 或費(fèi)用 ） 去獲取最大的效用 （ 或收益 ） 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格亦符合這一規(guī)律 。 ? 替代原理的作用，可以通過類似房地產(chǎn)已知的交易價(jià)格的比較求得對(duì)象房地產(chǎn)的未知價(jià)格，這是比較法得以成立的理論依據(jù)。 ? 但對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)如學(xué)校 、 圖書館 、 博物館 、寺廟等則難以運(yùn)用此法進(jìn)行估價(jià) 。 在選擇交易實(shí)例比較時(shí) ， 選擇對(duì)象應(yīng)是同一地區(qū)或同一供需圈具有相同條件的類似的房地產(chǎn) 。 ? （ 4）市場(chǎng)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件，以便進(jìn)行逐項(xiàng)的比較，衡量其相關(guān)程度，找出其中的差異。只有擁有了大量真實(shí) 、 可靠的交易實(shí)例 ， 才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情 ， 才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格 。 – 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售 、 出租的廣告 、 信息等資料 。 – 同行之間相互提供。 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式 ， 有無價(jià)格欺詐 、 急賣急買 、 人為哄抬 、 親友間的交易等行為 。 這些實(shí)例應(yīng)具有下列性質(zhì)： – 是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)； – 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 ， 不宜超過一年； – 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 ? ? 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同 。 市場(chǎng)比較法是以替代原理為其理論依據(jù) ， 用來比較參照的交易實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)之間要具有替代關(guān)系；因此 ， 交易實(shí)例必須是在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū)中的房地產(chǎn)交易 ， 如能做到在同一地區(qū)就更好 。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)對(duì)