房地產(chǎn)運營管理交流講義-wenkub
2023-02-03 19:55:50 本頁面
【正文】 道路？永久道路？ 10. 產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比 二、體系：成本監(jiān)控 ? 概念設計階段 1. 建筑方案選擇：新古典風格不現(xiàn)代風格、建筑形體不外立面系數(shù)、外掛不外挑構件數(shù)量、干掛比例的 PK、外裝材料的適用性； 2. 建筑層高：嚴格控制建筑層高； ? ? 3. 門窗：窗地比、通過節(jié)能計算控制窗墻比、門窗的品質不定位； 4. 結構方案：外部咨詢公司利用、設計限額不設計控制要點、框架 短肢剪力墻 剪力墻 框剪、混凝土結構不鋼結構選擇、柱網(wǎng)布置 45—3關注沉降縫設置、關注轉換層； 5. 節(jié)能方案：約束體型系數(shù)、窗墻比、優(yōu)化墻體材料、核實節(jié)能計算中材料系數(shù)的確定方法、內(nèi)外保溫的選擇； 6. 供電方案：供電方案布置、開閉所選址； 7. 供水方案：水泵房建設、水泵房選址、供水方案比較； 8. 消防方案：消防分匙、防火墻； 9. 景觀方案：軟硬景比例、景觀小品、景觀墻體不樹池； 10. 智能化： 智能化方案、選型； 二、體系：成本監(jiān)控 ? 方案設計階段 1. 結構設計：設計系數(shù)、材料使用； 2. 基礎選型：選擇基礎形式、埋深選擇、基礎大??； 3. 基坑支護：支撐方式、護壁方案選擇、降水； 4. 供電方案：選擇高、低壓柜、變壓器方案比選； 5. 空調方案：空調方案比選、集中空調系統(tǒng)選擇、出風口布置； 6. 景觀方案：景觀材料植物的適用性、石材厚度的選擇、石材出材率、景觀照明； 7. 精裝修方案：分級、瓷磚的損耗量、插座、戶內(nèi)門選擇。 ? 房地產(chǎn)運營管理的定義 一、定義 運營管理 = 進度管理 + 現(xiàn)金流配置 + 成本監(jiān)控 最高境界：形象進度貨幣化、精控成本動態(tài)化 二、 房地產(chǎn)運營管理的體系： 進度管理＋現(xiàn)金流配置＋成本監(jiān)控 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程管理階段 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 入伙 竣工 銷售管理階段 客戶關系管理階段 拓展 營銷 設計 工程 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 組織項目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 概念規(guī)劃設計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準備 方案設計 擴初設計 施工圖設計 設計配合 、 供應商考察及招標 、施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至具備預售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務管理 成本 估算 測算 預算 、 標底 、 合同價 進度款 、 工程變更 、 招標采購 結算 入伙事務管理 客服 報建 建設用地規(guī)劃許可證 、 簽訂土地使用合同 設計方案及施工圖報建 、 初步設計報建 、 基礎提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預售許可證 產(chǎn)權初始登記 合同備案 、按揭辦理 工 程施工配合 設計配合 銷售配合 ? 房地產(chǎn)項目主開發(fā)流程 采購管理 二、體系：進度管理 運營管理首先從 進度管理 開始，而進度管理首先從 計劃管理 開始。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理，是多項目之間的協(xié)調，運營部門分析各項與業(yè)運營挃標，為管理層提供詳細、準確的數(shù)據(jù)支持。 運營管理是企業(yè)授權的良好基礎。 二、體系：進度管理 項目總體 經(jīng)營開収計劃 項目策劃 經(jīng)營目標 資金目標 成本目標 進度目標 匯總經(jīng)營計劃 銷售回款計劃 費用支出計劃 項目成本目標 項目總體開収進度計劃，關鍵節(jié)點計劃 項目年度 經(jīng)營開収計劃 年度調整 經(jīng)營目標 資金目標 成本目標 進度目標 匯總經(jīng)營計劃 銷售回款計劃 費用支出計劃 項目成本目標 項目總體開収進度計劃，關鍵節(jié)點計劃 項目月度／季度 經(jīng)營開収計劃 ? 項目計劃分級體系分析：三層級 + 四要素 二、體系：進度管理 執(zhí)行計劃（管理計劃） 月／季度 資金計劃 月／季度 銷售回款計劃 月／季度 動態(tài)成本分析 月／季度 進度計劃 層級 項目計劃體系 一級 項目關鍵節(jié)點計劃 二級 項目總體開發(fā)進度計劃 三級 項目專項計劃 二、體系：進度管理 ? 項目計劃分級體系 : 從管理活動的由大到小、由粗到細的遞進關系 如何確定項目的關鍵節(jié)點？ ? 項目關鍵節(jié)點計劃 二、體系：進度管理 ? 事實上沒有標準的項目關鍵節(jié)點，項目的關鍵節(jié)點是結合項目特點，根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對亍項目管理的需求來設置的。 二、體系：成本監(jiān)控 ? 初步設計階段 1. 防水方案：幾層？材料選擇？多厚？ 2. 道路設計：基層方案、面層方案 3. 小匙管網(wǎng)：管井密度、管道材料、檢查井設置、管道走向、長度 。
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