房地產(chǎn)評(píng)估(ppt53頁(yè))-wenkub
2023-02-11 17:57:01 本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)行市價(jià)法 （一）現(xiàn)行市價(jià)法的基本思路 現(xiàn)行市價(jià)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)法或比較法，是將被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期進(jìn)行交易的類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例相比較對(duì)照，通過(guò)調(diào)整已交易的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)值的一種評(píng)估方法。 s） 2， … ，第 n年為 A（ 1177。 ? （ 1）無(wú)限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/[i（ 1+i） n] ? 這一公式的前提是： a） .前 n年每年的純收益有變化為 Rt， n年以后每年的純收益無(wú)變化為 A； b） .i每年不變且大于零； 3） .年期無(wú)限。 ? （ 2）此公式是收益法基本原理的公式化，在評(píng)估實(shí)務(wù)中無(wú)法操作，當(dāng)公式中的 R、 I、 n發(fā)生變化時(shí)可以導(dǎo)出下述各種公式。 影響建筑物價(jià)值主要因素 ? 坐落位置 ? 面積 ? 用途 ? 建筑結(jié)構(gòu) ? 建筑高度 ? 附屬設(shè)施 ? 裝飾質(zhì)量和水平 ? 建成時(shí)間 ? 外觀 ? 平面格局 ? 產(chǎn)權(quán) ? 其他 房地產(chǎn)評(píng)估的方法 ? 房地產(chǎn)評(píng)估的收益現(xiàn)值法 ? 房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)行市價(jià)法 ? 房地產(chǎn)評(píng)估的重置成本法 一 房地產(chǎn)評(píng)估的收益現(xiàn)值法 ? （一）收益現(xiàn)值法的定義和適用范圍 ? 收益現(xiàn)值法又稱(chēng)收益本金化法、收益還原法，在土地經(jīng)濟(jì)理論中時(shí)常稱(chēng)作地租資本化法。 :鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他 房地產(chǎn)的特性 1. 位置固定性 2. 長(zhǎng)期使用性 3. 價(jià)值昂貴性 4. 易受政策限制性 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 形成基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性、房地產(chǎn)的有效需求。 ?定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)的分類(lèi) ?土地： ：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。 ? 特征： 1. 價(jià)格實(shí)體構(gòu)成雙重性：土地使用權(quán)的價(jià)值與房屋建筑物的價(jià)值的總和。這種方法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)? 本金化率，將房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常收益折算為現(xiàn)值并求和，從而得到房地產(chǎn)評(píng)估值。 ? V=A/I ? 注 （ 1）該公式的假設(shè)前提是： R每年不變，固定為年金 A； i每年不變且大于零；年期無(wú)限。 （ 2）有限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/i（ 1+i） n[11/（ 1+i）mn] ? 這一公式的假設(shè)前提是年期有限且為 m，其他參數(shù)含義及假定同無(wú)限年期的情況。 s）n1，該公式為遞增時(shí)的公式，遞減時(shí)公式中 s前面的符號(hào)與此相反。 （二）現(xiàn)行市價(jià)法的評(píng)估步驟 ? ? ? ? ? ? ? （三）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? ：利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)其市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素和個(gè)別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取待評(píng)估地塊公平市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。 ? （ 3）采用該方法評(píng)估宗地土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)主要適用于為政府管理土地市場(chǎng)服務(wù)的標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估。 ? 2 間接法：以臨近地區(qū)或同一
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