【正文】 ? 1．房地產(chǎn)信托基金? 房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營(yíng)運(yùn)資金。 ? （ 3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務(wù)職能，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務(wù)? 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和協(xié)作是必不可少的。信托的籌資融資形式多樣，方式靈活，它可以根據(jù)市場(chǎng)變化和社會(huì)需要，相應(yīng)調(diào)整其業(yè)務(wù)內(nèi)容與經(jīng)營(yíng)方式。這些作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? （ 1）利用房地產(chǎn)信托的社會(huì)理財(cái)?shù)穆毮?，提高?jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)辦信托存款、信托貸款和投資等各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)，為財(cái)產(chǎn)所有者提供廣泛的理財(cái)服務(wù)，由于專(zhuān)業(yè)化的分工從而提高了資金的使用效益。 ? 三、房地產(chǎn)信托的內(nèi)容與作用? 1．房地產(chǎn)信托的內(nèi)容? 房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。在信托關(guān)系中，由于管理、處理受托財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的虧損最終應(yīng)當(dāng)由受益人承擔(dān)，在通常情況下，受托人在信托業(yè)務(wù)中所能得到的唯一報(bào)酬，是為管理或處理財(cái)產(chǎn)而提供勞務(wù)的勞務(wù)費(fèi)，即手續(xù)費(fèi)。? （ 2）財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移性。受益人則享受財(cái)產(chǎn)利益。但在任何情況下，受托人不得同時(shí)是受益人；此外，法律禁止享受某些財(cái)產(chǎn)權(quán)的個(gè)人，也不能作為受益人。在信托關(guān)系人中受托人對(duì)委托人和受益人同時(shí)承擔(dān)管理或經(jīng)營(yíng)信托財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，它對(duì)委托人意旨的實(shí)現(xiàn)、受益人利益的保障具有特別重要的意義。除未成年人以外，只要擁有財(cái)產(chǎn)，無(wú)論是個(gè)人、法人及不具備法人資格的組織，都能夠成為委托人。 – 二、信托的原理和信托的特點(diǎn)– 1．信托的基本原理– 信托有信任與委托兩重含義，財(cái)產(chǎn)為其核心，信任為其基礎(chǔ)，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 1999年，鑒于當(dāng)時(shí)信托業(yè)存在的一些問(wèn)題，如業(yè)務(wù)不規(guī)范，缺乏監(jiān)督等，中國(guó)人民銀行對(duì)信托業(yè)做了一次大規(guī)模的整頓，經(jīng)過(guò)這次整頓，我國(guó)的信托機(jī)構(gòu)由原來(lái)的 700多家壓縮到 2023年的 239家，其中全國(guó)性信托機(jī)構(gòu) 22家，地方性信托機(jī)構(gòu) 217家。 1949年，新中國(guó)成立以后，人民政府接管了舊中國(guó)官辦的信托機(jī)構(gòu)，私營(yíng)信托業(yè)中一部分信托公司停業(yè)，一部分繼續(xù)營(yíng)業(yè)。 1930年和 1931年是舊中國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)最為活躍的時(shí)期，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)外各家銀行都以巨額資金投資和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。 1822年，美國(guó) “ 農(nóng)民火災(zāi)保險(xiǎn)與放款公司 ” 開(kāi)始兼營(yíng)以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的信托業(yè)務(wù)，后改名為 “ 農(nóng)民放款信托公司 ” ，成為最早出現(xiàn)的一家專(zhuān)業(yè)信托公司。于是出現(xiàn)了委托者、受托者和收益者三者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這就是信托的雛形。為了改變這一局面，英國(guó)國(guó)王亨利三世（ 1216－ 1272）便制訂了土地 “ 沒(méi)收法 ” ，規(guī)定凡是將土地捐贈(zèng)給教會(huì)的，必須先征得君主的許可，否則國(guó)家將給予沒(méi)收。 信托作為一種制度，起源于 13世紀(jì)英國(guó)的尤斯（ USE）制。各國(guó)的成功實(shí)踐充分證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)密不可分，在今后我國(guó)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程中，房地產(chǎn)信托將與房地產(chǎn)業(yè)相輔相成，共同繁榮。本章從介紹信托的起源和房地產(chǎn)信托的基礎(chǔ)知識(shí)入手，對(duì)房地產(chǎn)信托資金的籌集、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作了介紹，并在最后一節(jié)介紹了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融界正積極討論的熱點(diǎn)問(wèn)題 —— 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。中世紀(jì)早期的英國(guó)宗教信仰濃厚，教徒死后，往往把土地等財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給教會(huì)，教會(huì)因此積累了大量的財(cái)產(chǎn)。教徒們?yōu)榱艘?guī)避該法律，往往采取將土地委托給第三方使用，在由第三方將從土地上獲得的收益轉(zhuǎn)交給教會(huì)。以后在商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，信托的內(nèi)容逐步從土地?cái)U(kuò)展到經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，方式也逐漸多樣化，并出現(xiàn)了以贏(yíng)利為目的的專(zhuān)業(yè)信托機(jī)構(gòu)。 我國(guó)的金融信托機(jī)構(gòu)早在民國(guó)時(shí)期就已參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 1933年國(guó)民黨上海市政府建立了上海市興業(yè)信托社， 1935年 10月，舊中國(guó)最大的官辦信托機(jī)構(gòu)中央信托局成立，總部在上海，并在全國(guó)各大城市設(shè)立分局或辦事處。至 1952年 12月公私合營(yíng)銀行成立，信托業(yè)務(wù)被停辦。這次整頓確立了信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)分開(kāi)經(jīng)營(yíng)的分業(yè)框架，使我國(guó)的信托業(yè)走上規(guī)范發(fā)展道路。一項(xiàng)信托行為的產(chǎn)生、信托關(guān)系的設(shè)立，需要有三個(gè)方面的關(guān)系人：委托人、受托人與受益人。委托人提出信托要求是整個(gè)信托行為的起點(diǎn)。? （ 3）受益人。? 獲得收益或信托財(cái)產(chǎn)是設(shè)立信托關(guān)系的目的。當(dāng)受益人是委托人本身時(shí)，稱(chēng)為自益信托；當(dāng)受益人是委托人和受托人以外的第三方時(shí)，則稱(chēng)為他益信托。要使信托行為成立，委托人必須擁有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或具有委托代辦經(jīng)濟(jì)事務(wù)的合法權(quán)利。這是信托業(yè)務(wù)區(qū)別于銀行其他業(yè)務(wù)的特殊性。房地產(chǎn)信托是一種靈活的金融業(yè)務(wù)形式，房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的管理、營(yíng)運(yùn)或處理的方式可以根據(jù)委托人的意愿，適應(yīng)客觀(guān)情況變化而采取靈活多樣的形式。如為向房地產(chǎn)投融資的資財(cái)所有者提供合適、有效的途徑，通過(guò)專(zhuān)業(yè)理財(cái)服務(wù)，提高其資金使用的有效性和安全性；利用房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)信息渠道多和客戶(hù)面廣的優(yōu)勢(shì)，為委托人辦理物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀(guān)上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的方式有的是雙方的，有的是多方的；有的發(fā)生在本地區(qū)，有的發(fā)生在外地或者跨越數(shù)省、市；有的需要資金、技術(shù)，有的則需要產(chǎn)品物資。目前，我國(guó)的信托投資公司信托資金來(lái)源主要有：財(cái)政撥款、社會(huì)集資以及自身留利。它是根據(jù)客戶(hù)的存款申請(qǐng)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)吸收進(jìn)來(lái)代為管理和營(yíng)運(yùn)的房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的主要籌資渠道。存款人根據(jù)存款期限長(zhǎng)短，除取得一般定期存款的利息外，還可以得到一定的紅利。 ? 3．集資信托和代理集資? 這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門(mén)以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種信托業(yè)務(wù)。 ? 4．資金信托? 資金信托業(yè)務(wù)是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對(duì)其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)的一種信托業(yè)務(wù)。單位資金不允許提前支取，如委托人臨時(shí)急需用款，可以憑單位資金信托受益憑證，向信托機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款。 ? （ 3）勞?；鹦磐? 以管理勞?；馂槟康亩O(shè)立的信托業(yè)務(wù)，是信托機(jī)構(gòu)受托辦理國(guó)有、集體、中外合資企業(yè)以及事業(yè)單位等的退休基金的籌集和管理事宜，以所得收益支付退休職工的生活費(fèi)。? 投資基金有多種類(lèi)型。該基金通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，向投資大眾募集資金。 ? （ 3）開(kāi)放型基金? 又稱(chēng)為互惠基金，屬契約型的投資基金。封閉型基金有經(jīng)營(yíng)期限，期滿(mǎn)后基金宣告解散，投資者可以向公司贖現(xiàn)。 ? 1．房地產(chǎn)資金信托? 房地產(chǎn)資金信托是房地產(chǎn)信托投資公司依據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 辦理的以信托財(cái)產(chǎn)為資金的信托業(yè)務(wù)。? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)可采取房地產(chǎn)貸款（主要是房地產(chǎn)抵押貸款）和房地產(chǎn)投資兩種方式。合同必須明確借貸雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。產(chǎn)權(quán)證抵押是指在抵押期間，房產(chǎn)依然可以使用出租；房產(chǎn)實(shí)物抵押是指將房產(chǎn)證和房屋使用權(quán)一起抵押給貸款方，在抵押期內(nèi)房產(chǎn)由貸款方保管，借款方不得使用。建成后，再房地產(chǎn)出售或租賃給需要的單位或個(gè)人，從而達(dá)到獲取收益的目的。信托機(jī)構(gòu)按固定的比例在一定期限內(nèi)獲取投資收益，不承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。合同投資期一般為 5－ 10年。 ? （ 3）按貸款的自主權(quán)分類(lèi)，可以分為自營(yíng)房地產(chǎn)貸款和委托房地產(chǎn)貸款。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之間產(chǎn)生的一種法律行為和契約關(guān)系。? 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要有： ? 代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) ? 代理倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù) ? 代理收付款項(xiàng) ? 房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的委托，代為辦理房地產(chǎn)會(huì)計(jì)事務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)的主要內(nèi)容有代理房屋買(mǎi)賣(mài)、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮矸课莺蛧?guó)有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時(shí)獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)開(kāi)辦此代理業(yè)務(wù)，有利于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)發(fā)放信托質(zhì)押貸款。在收付款項(xiàng)之前，委托人要向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)要辦理收付款項(xiàng)的合法依據(jù)及有關(guān)單證。 ? （ 5）房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理?房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)業(yè)主的委托，對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)主權(quán)利的各個(gè)方面進(jìn)行管理。 ? （ 7）代理房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建監(jiān)督等? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可受托代為辦理房屋測(cè)量、設(shè)計(jì)事項(xiàng)，監(jiān)督房屋工程營(yíng)建或擔(dān)任房屋工程投資顧問(wèn)等。? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)利用其管理、技術(shù)、資金和市場(chǎng)信息的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)托管工作，尤其是對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行托管。? 房屋動(dòng)拆遷工作一般包括逐戶(hù)走訪(fǎng)，調(diào)查核實(shí)，確定拆遷方案和安置方案，擬訂費(fèi)用計(jì)劃，申請(qǐng)拆遷，簽訂拆遷安置協(xié)議，實(shí)施