【正文】 的基礎(chǔ)，但訂立保險(xiǎn)合同時(shí)對誠實(shí)信用的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它合同，所以保險(xiǎn)合同也被稱為最大誠信合同或最大善意合同。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)是： ? （ 1）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動內(nèi)容以提供訂立保險(xiǎn)合同的中介服務(wù)為限，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人既非保險(xiǎn)人的代理人，也非投保人的代理人，而是為保險(xiǎn)人和投保人之間訂立保險(xiǎn)合同牽線搭橋，但其出發(fā)點(diǎn)是為投保人利益。同時(shí)，保險(xiǎn)代理人所獲得的有關(guān)訂立保險(xiǎn)合同的重要事項(xiàng)，視為保險(xiǎn)人已獲知。 ? ⑥房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人或者受益人有獲得保險(xiǎn)合同規(guī)定的賠償或所給付的保險(xiǎn)金的權(quán)利。 ? ②就房地產(chǎn)保險(xiǎn)人對保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問時(shí)，房地產(chǎn)投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。 ? ②受益人獨(dú)立享有保險(xiǎn)金領(lǐng)取資格。 ? （ 2）受益人 ? 受益人也稱保險(xiǎn)金受領(lǐng)人，是指房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或者投保人指定的享有保險(xiǎn)金請求權(quán)的人。既然被保險(xiǎn)人是受保險(xiǎn)合同保障的人，那么當(dāng)合同約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，被保險(xiǎn)人就享有賠償和支付保險(xiǎn)金的請求權(quán)；如果被保險(xiǎn)人在約定的保險(xiǎn)事故中死亡，則由其指定的受益人或者繼承人享有保險(xiǎn)金請求權(quán)。對屬于保險(xiǎn)責(zé)任的，應(yīng)與被保險(xiǎn)人或受益人達(dá)成賠償或者給付保險(xiǎn)金的協(xié)議，并按法律或合同約定的期限，履行賠償或者給付保險(xiǎn)金的義務(wù)。 ? （ 2）訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人說明保險(xiǎn)合同的條款內(nèi)容，對于保險(xiǎn)合同中規(guī)定有房地產(chǎn)保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款的，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人明確說明。其他單位和個(gè)人不得經(jīng)營商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此，保險(xiǎn)合同是射幸合同，也叫機(jī)會性合同。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是要式合同，即保險(xiǎn)合同的成立必須履行法定的方式，采用法定的保險(xiǎn)合同形式。 ? 6．開展保險(xiǎn)融資，推動房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)保險(xiǎn)需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量的急劇增加，保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)費(fèi)收取和補(bǔ)償之間有一個(gè)時(shí)間差，這就形成了一筆可觀的閑置資金，保險(xiǎn)公司可以用來進(jìn)行投資，使暫時(shí)閑置的保險(xiǎn)基金在運(yùn)動中增值，支援國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，少量的資金還可以用于房地產(chǎn)業(yè)的投資，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成房地產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。銀行為了保障貸款資金的安全，要求借款購房者投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全或者要求購房者投保房屋抵押貸款還款保證保險(xiǎn)，這可以增強(qiáng)有關(guān)當(dāng)事人的信用，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的融通。 ? 2．推進(jìn)住房制度改革，解除居民后顧之憂 ? 隨著住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房這個(gè)大商品正逐步走向市場。保險(xiǎn)人承保的是純粹的風(fēng)險(xiǎn)，并且要符合如下條件：風(fēng)險(xiǎn)必須具有偶然性；風(fēng)險(xiǎn)必須具有意外性；風(fēng)險(xiǎn)必須具有可測定性以及風(fēng)險(xiǎn)必須是導(dǎo)致較大的經(jīng)濟(jì)損失。 ④經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)。就其本質(zhì)而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度，這一制度通過對有可能發(fā)生的不確定性事件的數(shù)理預(yù)測和收取保險(xiǎn)費(fèi)的方法，建立保險(xiǎn)基金；以合同的形式，將風(fēng)險(xiǎn)從被保險(xiǎn)人轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)人，由大多數(shù)人來分擔(dān)少數(shù)人的損失。房地產(chǎn)責(zé)任損失還包括房屋的所有人或使用人因妨礙他人利益而產(chǎn)生的責(zé)任損失。間接損失指的是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值因其他財(cái)產(chǎn)的直接損失而降低的部分以及因財(cái)產(chǎn)直接損失使未來營業(yè)收入的減少及支出增加的部分。就與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)的潛在損失所涉及的客體即保險(xiǎn)的對象來說，可分為財(cái)產(chǎn)損失、責(zé)任損失和人身損失。 本章主要從房地產(chǎn)保險(xiǎn)的概述、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種等幾個(gè)方面來進(jìn)行介紹。 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 一、與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)兩方面，由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 1．房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失 ? 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失除了按自然原因、行為原因、政治原因、經(jīng)濟(jì)原因和技術(shù)原因分類外，還可以按損失原因的不同分為直接損失和間接損失。例如，商場附近修建鐵路，使得客流減少導(dǎo)致營業(yè)收入相應(yīng)降低給商場帶來損失。如房屋所有人或使用人擅自移動、改變承重結(jié)構(gòu)而影響鄰居，導(dǎo)致他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，房屋所有人或使用人對此應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任。這個(gè)定義有四個(gè)核心要點(diǎn)： ①經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是保險(xiǎn)的本質(zhì)特征。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)按保險(xiǎn)的對象可以分為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)和房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)只保符合條件的可保風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房改革的深入，個(gè)人購買房屋正逐年增加。 – 4．保障社會財(cái)富安全，增強(qiáng)社會防災(zāi)救災(zāi)力量 – 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的承保人可以對被保險(xiǎn)的房屋財(cái)產(chǎn)等的安全情況進(jìn)行檢查，運(yùn)用日常業(yè)務(wù)活動中積累的防災(zāi)防損經(jīng)驗(yàn)，向被保險(xiǎn)人提出消除不安全因素的合理建議和措施，并運(yùn)用保險(xiǎn)費(fèi)率高低這一經(jīng)濟(jì)手段，督促被保險(xiǎn)人實(shí)行防災(zāi)防損，從而起到促進(jìn)保障社會財(cái)富安全的作用。 第二節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同 ? 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的特征 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同除具有一般合同的共性外，還有自己的特點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是附合合同，即保險(xiǎn)合同不是由保險(xiǎn)人和投保人充分商議之后才達(dá)成的。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是射幸合同。 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人、關(guān)系人 ? 1．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人是指享有合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)的人，即保險(xiǎn)人與投保人?！痹趯?shí)行保險(xiǎn)業(yè)務(wù)分業(yè)經(jīng)營的經(jīng)營體制下，同一保險(xiǎn)人不得同時(shí)兼營財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，那么承擔(dān)上述房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司（含房屋保險(xiǎn)公司）和人身（壽）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)合同條款達(dá)成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房地產(chǎn)投保人簽發(fā)保險(xiǎn)單或者其他保險(xiǎn)憑證。 ? 2．保險(xiǎn)合同的關(guān)系人 ? （ 1）被保險(xiǎn)人 ? 房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人是指其房屋等財(cái)產(chǎn)或者人身受保險(xiǎn)合同保障，享有保險(xiǎn)金請求權(quán)的人，房地產(chǎn)投保人可以為被保險(xiǎn)人，其特征是： ? ①被保險(xiǎn)人是受保險(xiǎn)合同保障的人。但是如果投保人與被保險(xiǎn)人不是同一人時(shí)，投保人則不享有請求權(quán)。房地產(chǎn)投保人、房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人可以為受益人。 ? ③受益人權(quán)利的行使時(shí)間必須在被保險(xiǎn)人死亡之后。 ? ③房地產(chǎn)投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房地產(chǎn)保險(xiǎn)人，并向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人提供其所能提供的與確認(rèn)保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明資料。 ? 三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的輔助人 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的輔助人，是指與保險(xiǎn)合同的訂立或履行有一定輔助關(guān)系的人，即保險(xiǎn)代理人和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，在國外還有保險(xiǎn)公證人和體檢醫(yī)師等。保險(xiǎn)代理必須采用書面形式。 ? （ 2）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人依法有權(quán)向保險(xiǎn)人收取傭金。為了保護(hù)保險(xiǎn)人的利益，必須要求投保人、被保險(xiǎn)人恪守信用，不隱瞞、不欺騙。如果索賠時(shí)提供假證明，中途改變危險(xiǎn)情況而未經(jīng)保險(xiǎn)人認(rèn)可，如將投保時(shí)作一般使用的房屋中途擅自改為存放危險(xiǎn)品的房屋等，都是違反最大誠信原則的。保險(xiǎn)人擬訂保險(xiǎn)費(fèi)率，既要保證保險(xiǎn)人具有相應(yīng)的賠償或給付保險(xiǎn)金的能力，取得合理的預(yù)期利潤，又要考慮使投保人負(fù)擔(dān)的保險(xiǎn)能與保險(xiǎn)標(biāo)的的危險(xiǎn)程度相適應(yīng)。 ? 3．可保利益原則 ? 可保利益原則是指投保人或被保險(xiǎn)人向保險(xiǎn)人要求投保的房屋財(cái)產(chǎn)等標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的經(jīng)濟(jì)利益；否則，所訂的有關(guān)保險(xiǎn)合同是無效的。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，具有可保利益的人主要有以下幾種： ? （ 1）房屋的所有人對自己的所有的房屋具有可保利益，無論房屋是個(gè)人獨(dú)有，還是與別人共有；無論房屋已出租還是處在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益。 ? （ 3）房屋的受益人，也有可保利益。如旅館所有人不但對旅館房屋本身具有可保利益，對預(yù)期利潤也可有可保利益。例如，承擔(dān)房屋設(shè)計(jì)者，因設(shè)計(jì)失誤有可能造成他人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，因此，他可投保相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)。 ? 4．損失賠償原則 ? 損失賠償原則是指房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)僅限于被保險(xiǎn)人的實(shí)際損失，保險(xiǎn)人僅對房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同中規(guī)定的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 ? ②以保險(xiǎn)金額為限。 ? （ 3）保險(xiǎn)人對賠償方式可以選擇 ? 保險(xiǎn)的目的是在于使被保險(xiǎn)人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟(jì)原狀。 ? 權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指當(dāng)事人依法或根據(jù)合同將特定權(quán)益讓渡他人的法律行為。國際上對履行代位求償權(quán)有以下幾項(xiàng)規(guī)定： ? 付賠償后獲得代位求償權(quán)保險(xiǎn)人一般應(yīng)該在支付了賠款之后才獲得代位求償權(quán)，但也有人保單上注明，不論在賠付前后，保險(xiǎn)人都可行使代位求償權(quán)。 ? 不屬保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失應(yīng)該由第三者賠償在權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，被保險(xiǎn)人對不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失，但應(yīng)該由第三者負(fù)責(zé)賠償?shù)?，繼續(xù)保留索賠權(quán)。 ? 重復(fù)保險(xiǎn)規(guī)定是被保險(xiǎn)人將一個(gè)標(biāo)的同時(shí)向兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人投保同樣的風(fēng)險(xiǎn)，而且保險(xiǎn)金額的總和超過保險(xiǎn)標(biāo)的的可保價(jià)值。 ? 重復(fù)保險(xiǎn)的損失賠償通常是采用分?jǐn)偡绞剑唧w的分?jǐn)偡绞街饕幸韵氯N： ? A．保險(xiǎn)金額比例分?jǐn)? ? 如上例中的房屋被一場大火燒毀，損失 120萬元，則各保險(xiǎn)人分?jǐn)傎r款如下： ? 甲保險(xiǎn)人： ? ? 乙保險(xiǎn)人： ? B．賠償金額責(zé)任分?jǐn)? ? 以各保險(xiǎn)人在沒有重復(fù)保險(xiǎn)的情況下單獨(dú)應(yīng)負(fù)的賠償金額作權(quán)數(shù)來分?jǐn)?。一起事故的發(fā)生造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的原因可以是多方面的，并且是錯(cuò)綜復(fù)雜的。例如，戰(zhàn)爭時(shí)期，敵機(jī)投彈燃燒到某房屋，房屋起火受損，其近因并不是火災(zāi)，而是戰(zhàn)爭，投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)的房主就得不到保險(xiǎn)人的賠償。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金來源于房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，而繳納保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額的多少取決于房地產(chǎn)保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率。 ? 保險(xiǎn)費(fèi)率是按保險(xiǎn)金額收取保險(xiǎn)費(fèi)的比率，房屋保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)所承保的房屋保險(xiǎn)危險(xiǎn)的大小，以及房屋保險(xiǎn)額損失率資料和房地產(chǎn)保險(xiǎn)人的業(yè)務(wù)費(fèi)用的多少等來制訂。 ? 保險(xiǎn)期限也影響保險(xiǎn)基金的大小。 ? 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同和房地產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的 ? 1．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 ? 在房地產(chǎn)合同的設(shè)計(jì)中，保險(xiǎn)責(zé)任和除外責(zé)任等的確定是十分重要的。損害賠償、責(zé)任賠償或保險(xiǎn)金給付可以稱為直接的賠償或給付責(zé)任；費(fèi)用負(fù)擔(dān)是間接的賠償責(zé)任，如承擔(dān)為減少損失的擴(kuò)大而支付的施救費(fèi)用。由此責(zé)任引起的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償或給付責(zé)任。具體程序如下： ? ? 房地產(chǎn)投保人向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人申請保險(xiǎn)時(shí)，先填定一份保單，作為房地產(chǎn)保險(xiǎn)人接受投保并簽出保險(xiǎn)單的依據(jù)。房地產(chǎn)投保和承保，也可以通過保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和保險(xiǎn)代理人等提供訂立保險(xiǎn)合同等中介服務(wù)，并依法收取傭金的單位來收取保險(xiǎn)費(fèi)。在損失發(fā)生時(shí)，被保險(xiǎn)人要及時(shí)通知房地產(chǎn)保險(xiǎn)人。保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人提供其所能提供的確認(rèn)保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明和資料。保險(xiǎn)賠償金額經(jīng)雙方確認(rèn)，被保險(xiǎn)人按保險(xiǎn)合同規(guī)定期限領(lǐng)取賠償金。審核的內(nèi)容主要有：保險(xiǎn)單是否有效，損失的原因是否屬于保險(xiǎn)責(zé)任，受損財(cái)產(chǎn)是否在保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，有關(guān)損失、費(fèi)用的單據(jù)是否真實(shí)有效，施救費(fèi)用開支是否合理等。 ? （ 4）給付賠償金。 ? 在房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)期限內(nèi)，發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí)，由被保險(xiǎn)人或受益人憑保險(xiǎn)單及必要證件向保險(xiǎn)人申請保險(xiǎn)金給付。人壽保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人或者受益人對保險(xiǎn)人請求給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，自其知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起 5年不行使而消滅。 ? 1．企業(yè)房屋保險(xiǎn) ? （ 1）適用范圍 ? 企業(yè)房屋保險(xiǎn)的適用范圍是指可以向保險(xiǎn)人投保該險(xiǎn)種的單位。 ? （ 4）保險(xiǎn)責(zé)任 ? 企業(yè)房屋保險(xiǎn)的責(zé)任范圍有：火災(zāi)、爆炸、雷擊、崖崩、雪災(zāi)、飛行物體及其他空中物體墜落等自然災(zāi)害和意外事故。 ? （ 6）保險(xiǎn)金額與賠款計(jì)算 ? 企業(yè)房屋保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額由被保險(xiǎn)人自行根據(jù)重置價(jià)值或賬面余額確定，或根據(jù)估價(jià)或其他方式確定。 ? （ 7）保險(xiǎn)期限和保險(xiǎn)費(fèi)率 ? 保險(xiǎn)期限是保險(xiǎn)合同的有效期。此外，保險(xiǎn)房屋周圍的環(huán)境、防災(zāi)設(shè)施的情況也影響保險(xiǎn)費(fèi)率。 ? （ 3）保險(xiǎn)責(zé)任 ? 由于火災(zāi)、爆炸、冰雹、洪水、外部運(yùn)行物體的碰撞以及外界建筑物的倒塌等造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損毀；因防止災(zāi)害蔓延