【正文】 的基礎，但訂立保險合同時對誠實信用的要求遠遠高于其它合同，所以保險合同也被稱為最大誠信合同或最大善意合同。保險經(jīng)紀人的特點是： ? （ 1）保險經(jīng)紀人的活動內(nèi)容以提供訂立保險合同的中介服務為限，保險經(jīng)紀人既非保險人的代理人，也非投保人的代理人，而是為保險人和投保人之間訂立保險合同牽線搭橋，但其出發(fā)點是為投保人利益。同時，保險代理人所獲得的有關訂立保險合同的重要事項，視為保險人已獲知。 ? ⑥房地產(chǎn)被保險人或者受益人有獲得保險合同規(guī)定的賠償或所給付的保險金的權利。 ? ②就房地產(chǎn)保險人對保險標的或者被保險人的有關情況提出詢問時，房地產(chǎn)投保人應當如實告知。 ? ②受益人獨立享有保險金領取資格。 ? （ 2）受益人 ? 受益人也稱保險金受領人，是指房地產(chǎn)人身保險合同中由被保險人或者投保人指定的享有保險金請求權的人。既然被保險人是受保險合同保障的人，那么當合同約定的保險事故發(fā)生時，被保險人就享有賠償和支付保險金的請求權；如果被保險人在約定的保險事故中死亡，則由其指定的受益人或者繼承人享有保險金請求權。對屬于保險責任的，應與被保險人或受益人達成賠償或者給付保險金的協(xié)議，并按法律或合同約定的期限，履行賠償或者給付保險金的義務。 ? （ 2）訂立保險合同時，應當向房地產(chǎn)投保人說明保險合同的條款內(nèi)容，對于保險合同中規(guī)定有房地產(chǎn)保險人責任免除條款的，房地產(chǎn)保險人在訂立保險合同時應當向房地產(chǎn)投保人明確說明。其他單位和個人不得經(jīng)營商業(yè)保險業(yè)務。因此，保險合同是射幸合同，也叫機會性合同。 房地產(chǎn)保險合同是要式合同，即保險合同的成立必須履行法定的方式，采用法定的保險合同形式。 ? 6．開展保險融資，推動房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)保險需求的增加，導致房地產(chǎn)保險業(yè)務量的急劇增加，保險公司在保險費收取和補償之間有一個時間差，這就形成了一筆可觀的閑置資金，保險公司可以用來進行投資，使暫時閑置的保險基金在運動中增值，支援國家的經(jīng)濟建設，少量的資金還可以用于房地產(chǎn)業(yè)的投資，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成房地產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。銀行為了保障貸款資金的安全，要求借款購房者投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全或者要求購房者投保房屋抵押貸款還款保證保險，這可以增強有關當事人的信用，促進房地產(chǎn)資金的融通。 ? 2．推進住房制度改革，解除居民后顧之憂 ? 隨著住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房這個大商品正逐步走向市場。保險人承保的是純粹的風險，并且要符合如下條件：風險必須具有偶然性；風險必須具有意外性；風險必須具有可測定性以及風險必須是導致較大的經(jīng)濟損失。 ④經(jīng)濟補償?shù)慕Y果是風險的轉移和損失的共同分擔。就其本質(zhì)而言，房地產(chǎn)保險是一種經(jīng)濟補償制度，這一制度通過對有可能發(fā)生的不確定性事件的數(shù)理預測和收取保險費的方法，建立保險基金；以合同的形式，將風險從被保險人轉移到保險人，由大多數(shù)人來分擔少數(shù)人的損失。房地產(chǎn)責任損失還包括房屋的所有人或使用人因妨礙他人利益而產(chǎn)生的責任損失。間接損失指的是房地產(chǎn)財產(chǎn)價值因其他財產(chǎn)的直接損失而降低的部分以及因財產(chǎn)直接損失使未來營業(yè)收入的減少及支出增加的部分。就與房地產(chǎn)有關的風險的潛在損失所涉及的客體即保險的對象來說，可分為財產(chǎn)損失、責任損失和人身損失。 本章主要從房地產(chǎn)保險的概述、房地產(chǎn)保險合同、 房地產(chǎn)保險的運作、 房地產(chǎn)保險的主要險種等幾個方面來進行介紹。 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險概述 一、與房地產(chǎn)有關的風險 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)兩方面，由于土地一般不存在滅失的風險。 ? 1．房地產(chǎn)財產(chǎn)損失 ? 房地產(chǎn)財產(chǎn)損失除了按自然原因、行為原因、政治原因、經(jīng)濟原因和技術原因分類外，還可以按損失原因的不同分為直接損失和間接損失。例如，商場附近修建鐵路，使得客流減少導致營業(yè)收入相應降低給商場帶來損失。如房屋所有人或使用人擅自移動、改變承重結構而影響鄰居，導致他人人身傷害或財產(chǎn)損失，房屋所有人或使用人對此應負有賠償責任。這個定義有四個核心要點： ①經(jīng)濟補償是保險的本質(zhì)特征。 房地產(chǎn)保險按保險的對象可以分為房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險和房地產(chǎn)人身保險。房地產(chǎn)保險只保符合條件的可保風險。隨著住房改革的深入，個人購買房屋正逐年增加。 – 4．保障社會財富安全，增強社會防災救災力量 – 房地產(chǎn)保險的承保人可以對被保險的房屋財產(chǎn)等的安全情況進行檢查，運用日常業(yè)務活動中積累的防災防損經(jīng)驗，向被保險人提出消除不安全因素的合理建議和措施，并運用保險費率高低這一經(jīng)濟手段，督促被保險人實行防災防損，從而起到促進保障社會財富安全的作用。 第二節(jié) 房地產(chǎn)保險合同 ? 一、房地產(chǎn)保險合同的特征 ? 房地產(chǎn)保險合同除具有一般合同的共性外，還有自己的特點： ? 房地產(chǎn)保險合同是附合合同，即保險合同不是由保險人和投保人充分商議之后才達成的。 ? 房地產(chǎn)保險合同是射幸合同。 二、房地產(chǎn)保險合同的當事人、關系人 ? 1．房地產(chǎn)保險合同的當事人 ? 房地產(chǎn)保險合同的當事人是指享有合同權利并承擔合同義務的人，即保險人與投保人?！痹趯嵭斜ｋU業(yè)務分業(yè)經(jīng)營的經(jīng)營體制下，同一保險人不得同時兼營財產(chǎn)保險和人身保險業(yè)務，那么承擔上述房地產(chǎn)保險業(yè)務的保險公司就分為財產(chǎn)保險公司（含房屋保險公司）和人身（壽）保險公司。保險合同條款達成協(xié)議，應當及時向房地產(chǎn)投保人簽發(fā)保險單或者其他保險憑證。 ? 2．保險合同的關系人 ? （ 1）被保險人 ? 房地產(chǎn)被保險人是指其房屋等財產(chǎn)或者人身受保險合同保障，享有保險金請求權的人，房地產(chǎn)投保人可以為被保險人，其特征是： ? ①被保險人是受保險合同保障的人。但是如果投保人與被保險人不是同一人時，投保人則不享有請求權。房地產(chǎn)投保人、房地產(chǎn)被保險人可以為受益人。 ? ③受益人權利的行使時間必須在被保險人死亡之后。 ? ③房地產(chǎn)投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發(fā)生后，應當及時通知房地產(chǎn)保險人，并向房地產(chǎn)保險人提供其所能提供的與確認保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關的證明資料。 ? 三、房地產(chǎn)保險合同的輔助人 ? 房地產(chǎn)保險合同的輔助人，是指與保險合同的訂立或履行有一定輔助關系的人，即保險代理人和保險經(jīng)紀人，在國外還有保險公證人和體檢醫(yī)師等。保險代理必須采用書面形式。 ? （ 2）保險經(jīng)紀人依法有權向保險人收取傭金。為了保護保險人的利益，必須要求投保人、被保險人恪守信用，不隱瞞、不欺騙。如果索賠時提供假證明，中途改變危險情況而未經(jīng)保險人認可，如將投保時作一般使用的房屋中途擅自改為存放危險品的房屋等，都是違反最大誠信原則的。保險人擬訂保險費率，既要保證保險人具有相應的賠償或給付保險金的能力，取得合理的預期利潤，又要考慮使投保人負擔的保險能與保險標的的危險程度相適應。 ? 3．可保利益原則 ? 可保利益原則是指投保人或被保險人向保險人要求投保的房屋財產(chǎn)等標的具有法律上承認的經(jīng)濟利益；否則，所訂的有關保險合同是無效的。 ? 房地產(chǎn)保險中，具有可保利益的人主要有以下幾種： ? （ 1）房屋的所有人對自己的所有的房屋具有可保利益，無論房屋是個人獨有，還是與別人共有；無論房屋已出租還是處在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益。 ? （ 3）房屋的受益人，也有可保利益。如旅館所有人不但對旅館房屋本身具有可保利益，對預期利潤也可有可保利益。例如，承擔房屋設計者，因設計失誤有可能造成他人財產(chǎn)損失或人身傷亡，因此，他可投保相關責任保險。 ? 4．損失賠償原則 ? 損失賠償原則是指房地產(chǎn)財產(chǎn)保險僅限于被保險人的實際損失，保險人僅對房地產(chǎn)保險合同中規(guī)定的房地產(chǎn)財產(chǎn)發(fā)生保險責任范圍內(nèi)的損失在保險金額范圍內(nèi)予以經(jīng)濟補償。 ? ②以保險金額為限。 ? （ 3）保險人對賠償方式可以選擇 ? 保險的目的是在于使被保險人恢復其受災前的經(jīng)濟原狀。 ? 權益轉讓是指當事人依法或根據(jù)合同將特定權益讓渡他人的法律行為。國際上對履行代位求償權有以下幾項規(guī)定： ? 付賠償后獲得代位求償權保險人一般應該在支付了賠款之后才獲得代位求償權，但也有人保單上注明，不論在賠付前后，保險人都可行使代位求償權。 ? 不屬保險責任范圍的損失應該由第三者賠償在權益轉讓后，被保險人對不屬于保險責任范圍的損失，但應該由第三者負責賠償?shù)?，繼續(xù)保留索賠權。 ? 重復保險規(guī)定是被保險人將一個標的同時向兩個或兩個以上保險人投保同樣的風險，而且保險金額的總和超過保險標的的可保價值。 ? 重復保險的損失賠償通常是采用分攤方式，具體的分攤方式主要有以下三種： ? A．保險金額比例分攤 ? 如上例中的房屋被一場大火燒毀，損失 120萬元，則各保險人分攤賠款如下： ? 甲保險人： ? ? 乙保險人： ? B．賠償金額責任分攤 ? 以各保險人在沒有重復保險的情況下單獨應負的賠償金額作權數(shù)來分攤。一起事故的發(fā)生造成保險標的損失的原因可以是多方面的，并且是錯綜復雜的。例如，戰(zhàn)爭時期，敵機投彈燃燒到某房屋，房屋起火受損，其近因并不是火災，而是戰(zhàn)爭，投保房屋火災險的房主就得不到保險人的賠償。 ? 房地產(chǎn)保險基金來源于房地產(chǎn)保險費，而繳納保險費數(shù)額的多少取決于房地產(chǎn)保險金額和保險費率。 ? 保險費率是按保險金額收取保險費的比率，房屋保險費率根據(jù)所承保的房屋保險危險的大小，以及房屋保險額損失率資料和房地產(chǎn)保險人的業(yè)務費用的多少等來制訂。 ? 保險期限也影響保險基金的大小。 ? 二、房地產(chǎn)保險合同和房地產(chǎn)保險標的 ? 1．房地產(chǎn)保險合同 ? 房地產(chǎn)保險合同是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險人約定保險權利義務關系的協(xié)議。 ? 在房地產(chǎn)合同的設計中，保險責任和除外責任等的確定是十分重要的。損害賠償、責任賠償或保險金給付可以稱為直接的賠償或給付責任；費用負擔是間接的賠償責任，如承擔為減少損失的擴大而支付的施救費用。由此責任引起的財產(chǎn)損失或人身傷害，房地產(chǎn)保險人不承擔賠償或給付責任。具體程序如下： ? ? 房地產(chǎn)投保人向房地產(chǎn)保險人申請保險時，先填定一份保單，作為房地產(chǎn)保險人接受投保并簽出保險單的依據(jù)。房地產(chǎn)投保和承保，也可以通過保險經(jīng)紀人和保險代理人等提供訂立保險合同等中介服務，并依法收取傭金的單位來收取保險費。在損失發(fā)生時，被保險人要及時通知房地產(chǎn)保險人。保險事故發(fā)生后，被保險人應當向房地產(chǎn)保險人提供其所能提供的確認保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關的證明和資料。保險賠償金額經(jīng)雙方確認，被保險人按保險合同規(guī)定期限領取賠償金。審核的內(nèi)容主要有：保險單是否有效，損失的原因是否屬于保險責任，受損財產(chǎn)是否在保險財產(chǎn)范圍內(nèi)，有關損失、費用的單據(jù)是否真實有效，施救費用開支是否合理等。 ? （ 4）給付賠償金。 ? 在房地產(chǎn)人身保險期限內(nèi)，發(fā)生保險責任范圍內(nèi)的事故時，由被保險人或受益人憑保險單及必要證件向保險人申請保險金給付。人壽保險的被保險人或者受益人對保險人請求給付保險金的權利，自其知道保險事故發(fā)生之日起 5年不行使而消滅。 ? 1．企業(yè)房屋保險 ? （ 1）適用范圍 ? 企業(yè)房屋保險的適用范圍是指可以向保險人投保該險種的單位。 ? （ 4）保險責任 ? 企業(yè)房屋保險的責任范圍有：火災、爆炸、雷擊、崖崩、雪災、飛行物體及其他空中物體墜落等自然災害和意外事故。 ? （ 6）保險金額與賠款計算 ? 企業(yè)房屋保險的保險金額由被保險人自行根據(jù)重置價值或賬面余額確定，或根據(jù)估價或其他方式確定。 ? （ 7）保險期限和保險費率 ? 保險期限是保險合同的有效期。此外，保險房屋周圍的環(huán)境、防災設施的情況也影響保險費率。 ? （ 3）保險責任 ? 由于火災、爆炸、冰雹、洪水、外部運行物體的碰撞以及外界建筑物的倒塌等造成保險財產(chǎn)的損毀；因防止災害蔓延