【正文】 益。此外，索賠時(shí)也應(yīng)遵循最大誠(chéng)信原則。遇損賠償時(shí)，合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同，被保險(xiǎn)人合理索賠，保險(xiǎn)人合理賠付，以體現(xiàn)整個(gè)保險(xiǎn)行為的公平互利。因?yàn)楸M管房屋雖非承租人所有，但由他保管使用，如果租約中規(guī)定房屋的安全承租人負(fù)有責(zé)任，承租人也有可保利益。 ? （ 5）在房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)中，對(duì)責(zé)任事故后果負(fù)有損害賠償責(zé)任的人，有可保利益。當(dāng)被保險(xiǎn)人的房屋財(cái)產(chǎn)遭受損失后，保險(xiǎn)人應(yīng)根據(jù)實(shí)際查核后確定的實(shí)際損失給予賠償，被保險(xiǎn)人不能得到超過其實(shí)際損失的賠償。對(duì)于這一點(diǎn)，保險(xiǎn)原則中還有如下一些規(guī)定： ? ① 權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定。 ? 轉(zhuǎn)讓賠償和收益被保險(xiǎn)人從任何方面可能得到的賠償和收益都得轉(zhuǎn)讓，但慈善性的贈(zèng)予除外。重復(fù)保險(xiǎn)后，發(fā)生了災(zāi)害事故而遭受損失，被保險(xiǎn)人從多個(gè)保險(xiǎn)人那里獲得的賠償總值不能超過該保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。如果不是近因，而是其他原因造成的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任。房屋保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值的，除保險(xiǎn)合同另有約定外，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人按照房屋保險(xiǎn)金額與房屋的保險(xiǎn)價(jià)值的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。如規(guī)定保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)在保險(xiǎn)期間安全無賠款，第二年起續(xù)保時(shí)按當(dāng)年應(yīng)交保費(fèi)給予10%無賠款費(fèi)率折扣優(yōu)惠。 ? 保險(xiǎn)責(zé)任包括損害賠償、責(zé)任賠償、保險(xiǎn)金給付和費(fèi)用負(fù)擔(dān)等。 ? 三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保與承保 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保與承保是房地產(chǎn)保險(xiǎn)運(yùn)行的起始，投保與承保的過程就是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同的過程。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的索賠程序是： ? （ 1）發(fā)出出險(xiǎn)通知。 ? （ 4）領(lǐng)取賠償金。即確定保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際損失，計(jì)算賠償金額。 ? 最后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)索賠還有時(shí)效問題，按照 《 中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法 》 第26條的規(guī)定，人壽保險(xiǎn)以外的其他保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人或者受益人，對(duì)保險(xiǎn)人請(qǐng)求賠償或者給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，自其知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起 2年不行使而消滅。 ? （ 3）不保財(cái)產(chǎn) ? 指承保后會(huì)與有關(guān)法律、法規(guī)相抵觸的房屋等，如違章房屋、危險(xiǎn)房屋等。被保險(xiǎn)人有重復(fù)保險(xiǎn)的，各保險(xiǎn)人一般只承擔(dān)按比例分?jǐn)傎r償?shù)呢?zé)任。 ? （ 2）保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)和不保財(cái)產(chǎn) ? 保險(xiǎn)單所載明地址的房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)裝修材料屬于保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)；保險(xiǎn)房屋所在的建筑物的公用部位及公用設(shè)施、正處于翻修或建造中的房屋，屬于不保財(cái)產(chǎn)。 ? （ 7）被保險(xiǎn)人義務(wù) ? 被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)在簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)如實(shí)向保險(xiǎn)人說明保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際情況并一次繳納保險(xiǎn)費(fèi)，同時(shí)應(yīng)采取必要的、合理的措施保護(hù)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的安全；保險(xiǎn)房屋的使用性質(zhì)或建筑狀況如果有所變更，被保險(xiǎn)人應(yīng)在知悉后 1個(gè)月內(nèi)通知保險(xiǎn)人；保險(xiǎn)房屋如果發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或居住權(quán)變更，被保險(xiǎn)人應(yīng)在 1個(gè)月內(nèi)通知保險(xiǎn)人辦理批改手續(xù)；保險(xiǎn)房屋連續(xù) 6個(gè)月以上無人居住，應(yīng)征得保險(xiǎn)人同意并簽發(fā)批單；被保險(xiǎn)人如同時(shí)或先后向除本保險(xiǎn)人外的其他保險(xiǎn)人為同一財(cái)產(chǎn)投保同一保險(xiǎn)責(zé)任時(shí)，應(yīng)事先或及時(shí)將其他保險(xiǎn)人的名稱和保險(xiǎn)金額通知本保險(xiǎn)人；保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害或事故時(shí)，被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)盡力救護(hù)，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，立即通知保險(xiǎn)人。 ? （ 3）保險(xiǎn)金額和損失賠付 ? 保險(xiǎn)金額由被保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定，并按保險(xiǎn)單上規(guī)定的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目分列，其中自購公有住宅的房屋實(shí)際價(jià)值按當(dāng)年房管部門公布的公有住宅出售成本價(jià)（不含增減系數(shù)的折舊率）計(jì)算。在實(shí)踐上，有的保險(xiǎn)條款尚欠完善，房屋實(shí)際價(jià)值，房屋損失價(jià)值的確定也有欠不妥之處，這都有待于改進(jìn)，以促進(jìn)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的發(fā)展。 ? 3．保險(xiǎn)責(zé)任范圍 ? 房屋建筑工程保險(xiǎn)承保各種自然災(zāi)害，盜竊、惡意行為、企業(yè)員工因缺乏經(jīng)驗(yàn)、疏忽、過失等造成的事故；原材料缺陷或工藝不完善所引起的事故；除上述責(zé)任外的其他不可預(yù)料的事故和清理現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用。 ? 7．保險(xiǎn)期限 ? 房屋建筑工程保險(xiǎn)期限，起始日從工程動(dòng)工日起或自被保險(xiǎn)項(xiàng)目所列的財(cái)產(chǎn)被卸至施工地點(diǎn)時(shí)起，終止日按以下規(guī)定中先發(fā)生者為準(zhǔn)：保險(xiǎn)單規(guī)定的保險(xiǎn)日期終止，若部分使用，則使用部分保險(xiǎn)責(zé)任終止。其適用于房屋建筑、修理工程等承包人，承保被保險(xiǎn)人在進(jìn)行合同項(xiàng)下的工程或其他作業(yè)時(shí)造成對(duì)第三者的損害賠償責(zé)任。如項(xiàng)目竣工后未按規(guī)定驗(yàn)收或試產(chǎn)，直接交委托方使用的，終止日在委托方使用日起半年為止。意外傷害指的是外來的、突然的、劇烈的、非本意的和明顯的使被保險(xiǎn)人受到傷害的事件。 ? （ 5）保險(xiǎn)金的申請(qǐng)和給付 ? 被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)單有效期間，發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的死亡或傷殘時(shí)，被保險(xiǎn)人或其受益人可申請(qǐng)給付保險(xiǎn)金，并提供保險(xiǎn)單、死亡證明書或區(qū)、縣級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的殘疾程度證明。 ? （ 3）保險(xiǎn)責(zé)任和除外責(zé)任 ? 與前述商品住宅保險(xiǎn)中的規(guī)定基本一致。保險(xiǎn)房屋遭受保險(xiǎn)范圍內(nèi)的實(shí)際損失超過或相當(dāng)于保險(xiǎn)金額，按保險(xiǎn)金額賠付；實(shí)際損失小于保險(xiǎn)金額，保險(xiǎn)人只負(fù)責(zé)受損房屋基本恢復(fù)到合理的修理費(fèi)，且不超過保險(xiǎn)金額。 ? ②借款的償還由借款人（被保險(xiǎn)人）的繼承人來承擔(dān)時(shí)，保險(xiǎn)合同也將由繼承人來履行。 ? 2．貸款建（修）房保險(xiǎn) ? 此保險(xiǎn)常以綜合保險(xiǎn)形式出現(xiàn)。 ? 3．商品房抵押貸款保證保險(xiǎn) ? 商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人承保商品房抵押貸款的貸款人因借款人拒絕或不能按期償付債務(wù)而造成的該貸款人損失的保險(xiǎn)。 ? （ 6）權(quán)益保護(hù) ? 在支付賠款后，保險(xiǎn)人有權(quán)向借款人追償代還的債務(wù)及其利息（按同期流動(dòng)資金貸款利率計(jì)算），直至處置抵押物。 ? 投保險(xiǎn)在投保時(shí)，其住宅抵押貸款之余期不少于 5年且不多余25年貸款余額于投保時(shí)不少于人民幣 1萬元。 ? （ 5）保險(xiǎn)金的申請(qǐng)和給付 ? 若被保人以生“損害”或“疾病”時(shí)應(yīng)于事以后盡速以書面通知保險(xiǎn)人，并遞交足夠能證明被保人身人參的資料。另外他預(yù)支的利息相當(dāng)于房屋評(píng)估價(jià)的 25%，所以保險(xiǎn)公司給他的保付額應(yīng)該是 80． 25萬元，這 80． 25萬元按 9年去除，每年就約是 8． 9萬元，每月就可以得到 7430元的給付額。有資料顯示，目前國(guó)外開展的該項(xiàng)業(yè)務(wù)同時(shí)也規(guī)定，一旦投保人與保險(xiǎn)公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行，那么不管投保人的實(shí)際壽命有多長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司一律要按月付款，但如果投保人的實(shí)際壽命少于預(yù)期壽命，一律由保險(xiǎn)公司收回房產(chǎn)并進(jìn)行銷售、拍賣或出租。但債務(wù)人的失業(yè)不包括債務(wù)人自己過失無正當(dāng)理由而自愿離職；因品行不端被解雇；因勞動(dòng)爭(zhēng)議而離職或因介入勞動(dòng)爭(zhēng)議而導(dǎo)致停工造成自己失業(yè)；無正當(dāng)理由拒絕職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)所介紹的適當(dāng)?shù)穆殬I(yè)等。 ? 六、房地產(chǎn)其他保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)其他保險(xiǎn)是指除上述各種房地產(chǎn)險(xiǎn)種之外的其他與房地產(chǎn)有關(guān)的險(xiǎn)種。 ? 此外，根據(jù)需要與可能可將有的保險(xiǎn)從房屋擴(kuò)大到非房屋的建筑物。 ? ③房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，它是與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的保險(xiǎn)。情況屬實(shí)的，保證人承擔(dān)償還債務(wù)人剩余貸款本息的義務(wù)，不再向債務(wù)人追償。借款人交納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)后，擔(dān)保機(jī)構(gòu)不但對(duì)借款人償還債務(wù)提供全程連帶保證責(zé)任擔(dān)保，還對(duì)借款人免除抵押登記全部費(fèi)用（含抵押登記費(fèi)、抵押登記工本費(fèi)），對(duì)商業(yè)貸款借款人由擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理抵押物評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用?！胺聪虻盅嘿J款”服務(wù)將產(chǎn)權(quán)住房變?yōu)橐环N“養(yǎng)老儲(chǔ)蓄”，無疑會(huì)擴(kuò)大居民對(duì)住房的購買需求。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷售或拍賣。 ? （ 3）保險(xiǎn)責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人于要保單有效期內(nèi)發(fā)生在保險(xiǎn)責(zé)任范圍之內(nèi)保險(xiǎn)事故而死亡者，保險(xiǎn)人按其當(dāng)時(shí)之保險(xiǎn)金額給付死亡保險(xiǎn)金，若被保險(xiǎn)人在保單有效期內(nèi)完全或永久殘廢，保險(xiǎn)人在收到其完全或永外殘廢證明書后支付其在完全和永久殘廢日之保險(xiǎn)金額的 10%，而其主契約的保險(xiǎn)金額亦隨之減少 10%，此 10%的金額不會(huì)在完全或永久殘廢日之給付。保險(xiǎn)費(fèi)實(shí)質(zhì)是一種手續(xù)費(fèi)，作為保險(xiǎn)人從事?lián)I(yè)務(wù)的一種報(bào)酬。 ? （ 4）保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)期限和保險(xiǎn)費(fèi) ? 保險(xiǎn)金額為貸款合同項(xiàng)下貸款本金及利息總和；保險(xiǎn)期限從貸款合同生效之日起至借款人按照貸款合同規(guī)定償清全部貸款本息及有關(guān)費(fèi)用時(shí)終止；年保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)期初（年初）本息余額計(jì)算，保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)首期付款、保險(xiǎn)期限和保險(xiǎn)金額而定，并一次性收取總保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)期滿后，若貸款未到期或未能歸還貸款，應(yīng)將此保險(xiǎn)轉(zhuǎn)為貸款抵押房屋保險(xiǎn)。保險(xiǎn)人已收取此段時(shí)間保險(xiǎn)費(fèi)，借款人可在實(shí)際取得房屋后在抵押貸款到期前收取最后一期保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，到保險(xiǎn)人處辦理期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房期間的退房手續(xù)，保險(xiǎn)人相應(yīng)發(fā)批單。由此也帶來了相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算，這種計(jì)算分為兩種情況；一是部分損失賠償后恢復(fù)原保險(xiǎn)金額的，自出險(xiǎn)之日起至當(dāng)年計(jì)算期限止，按保險(xiǎn)人賠款金額收取保險(xiǎn)費(fèi)（按月計(jì)收，不足 1個(gè)月的按 1個(gè)月計(jì)收），以后每期保險(xiǎn)費(fèi)按恢復(fù)后保險(xiǎn)金額計(jì)算。 ? （ 5）保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi) ? 采用足額投保原則，凡購、建的房屋以購建房屋的價(jià)值確定保險(xiǎn)金額的；翻修的舊房以舊房?jī)r(jià)值和翻修的費(fèi)用確定保險(xiǎn)金額。其包括的具體險(xiǎn)種有：貸款抵押房屋保險(xiǎn)、貸款建（修）房保險(xiǎn)、商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)等。被保險(xiǎn)人在投保時(shí)可以指定受益人，如未指定受益人，則按有關(guān)法規(guī)辦理，保險(xiǎn)費(fèi)按保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)危險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的不同而不同。 四、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn) ? 1．人身保險(xiǎn)概述 ? 人身保險(xiǎn)是以人的生命和身體機(jī)能（健康和勞動(dòng)能力）為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房屋建筑工程勘察設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)對(duì)象是法律上承認(rèn)的房屋建筑工程勘察設(shè)計(jì)單位，具體種類可由保險(xiǎn)人保險(xiǎn)條款認(rèn)可。保險(xiǎn)金額若低于建筑工程總價(jià)值、重置重建金額，其差額作為被保險(xiǎn)人的自保。前者以建成該項(xiàng)工程的總價(jià)值作為保險(xiǎn)金額。由于每個(gè)被保險(xiǎn)人各有其本身的權(quán)益和責(zé)任須向保險(xiǎn)人投保，為了避免有關(guān)各方相互之間由此引起的追償責(zé)任，保險(xiǎn)單都加貼共保交叉責(zé)任條款。例如前述商品住宅保險(xiǎn)中可以附加因保險(xiǎn)災(zāi)害事故造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)受損而引起的被保險(xiǎn)人臨時(shí)住宿費(fèi)用。由保險(xiǎn)人先行賠償?shù)傻谌截?zé)任造成的保險(xiǎn)標(biāo)的損失，被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)追償權(quán)移交保險(xiǎn)人，并協(xié)助保險(xiǎn)人共同向第三方追償。保險(xiǎn)金額由被保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。建筑結(jié)構(gòu)和房屋占用性質(zhì)不同，危險(xiǎn)的頻率和損失程度也不一樣。 ? （ 5）除外責(zé)任 ? 對(duì)由于戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行為或暴亂、核子輻射或污染、地震、被保險(xiǎn)人的故意行為和違法行為造成房屋損失以及保險(xiǎn)房屋的自然損壞，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)有多種，如按投保人的類型可以分為企業(yè)團(tuán)體房屋保險(xiǎn)和居民房屋保險(xiǎn)；按房屋性質(zhì)可以分為商品房保險(xiǎn)和自有住房保險(xiǎn)等等。當(dāng)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失是由第三方責(zé)任造成的，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人在向被保險(xiǎn)人作出賠償后，應(yīng)向被保險(xiǎn)人取得相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，取得代位求償權(quán)。 ? （ 2）審核單證。 ? （ 3）提供索賠文件。 ? 3．收取保險(xiǎn)費(fèi) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)期限和保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)收保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)投保人按保險(xiǎn)合同的約定支付保險(xiǎn)費(fèi)。 ? 除外責(zé)任是房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同中規(guī)定的不在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的責(zé)任。 ? 在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，投保人和保險(xiǎn)人經(jīng)協(xié)商同意，可以變更保險(xiǎn)合同的有關(guān)內(nèi)容，并辦妥有關(guān)手續(xù)。 ? 保險(xiǎn)金額乘以保險(xiǎn)費(fèi)率即為保險(xiǎn)費(fèi)，構(gòu)成保險(xiǎn)基金。它是用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)賠償或給付的專用基金，是房地產(chǎn)保險(xiǎn)正常運(yùn)行的基本條件。近因并非僅指時(shí)間上的最后導(dǎo)致?lián)p失的原因，而是指真實(shí)、主要的原因。 ? ②重復(fù)保險(xiǎn)規(guī)定。這樣，可以防止被保險(xiǎn)人在同一次損失中取得重復(fù)賠償，獲得額外收益。被保險(xiǎn)人在索賠時(shí)，對(duì)遭受損失的房屋財(cái)產(chǎn)要具有保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)人支付的賠償金以被保險(xiǎn)人對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)具有的保險(xiǎn)利益為限。投保房地產(chǎn)保險(xiǎn)的人，必須對(duì)投保標(biāo)的具有可保利益；否則，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同無效。可保利益包括非物質(zhì)的、預(yù)期的利益。對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)等投保標(biāo)的具有可保利益的被保險(xiǎn)人才能將該標(biāo)的投保。公平互利是指投保人和保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同和遇損理賠都應(yīng)從雙方應(yīng)得的利益出發(fā)，協(xié)商一致，自愿訂立，公平互利。 ? 四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同訂立的原則 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一種合同行為，為了確保合同雙方權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，根據(jù) 《 保險(xiǎn)法 》 第 4條、第 10條、第 11條的規(guī)定，保險(xiǎn)人和投保人訂立保險(xiǎn)合同，應(yīng)當(dāng)遵守的原則有： ? 1．最大誠(chéng)信原則 ? 誠(chéng)實(shí)信用原則是訂立一切