【正文】 益。此外，索賠時也應(yīng)遵循最大誠信原則。遇損賠償時，合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同，被保險人合理索賠，保險人合理賠付，以體現(xiàn)整個保險行為的公平互利。因?yàn)楸M管房屋雖非承租人所有，但由他保管使用，如果租約中規(guī)定房屋的安全承租人負(fù)有責(zé)任，承租人也有可保利益。 ? （ 5）在房地產(chǎn)責(zé)任保險中，對責(zé)任事故后果負(fù)有損害賠償責(zé)任的人，有可保利益。當(dāng)被保險人的房屋財產(chǎn)遭受損失后，保險人應(yīng)根據(jù)實(shí)際查核后確定的實(shí)際損失給予賠償，被保險人不能得到超過其實(shí)際損失的賠償。對于這一點(diǎn)，保險原則中還有如下一些規(guī)定： ? ① 權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定。 ? 轉(zhuǎn)讓賠償和收益被保險人從任何方面可能得到的賠償和收益都得轉(zhuǎn)讓，但慈善性的贈予除外。重復(fù)保險后，發(fā)生了災(zāi)害事故而遭受損失，被保險人從多個保險人那里獲得的賠償總值不能超過該保險標(biāo)的的實(shí)際價值。如果不是近因，而是其他原因造成的損失，保險人不負(fù)賠償責(zé)任。房屋保險金額低于保險價值的，除保險合同另有約定外，房地產(chǎn)保險人按照房屋保險金額與房屋的保險價值的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。如規(guī)定保險財產(chǎn)在保險期間安全無賠款，第二年起續(xù)保時按當(dāng)年應(yīng)交保費(fèi)給予10%無賠款費(fèi)率折扣優(yōu)惠。 ? 保險責(zé)任包括損害賠償、責(zé)任賠償、保險金給付和費(fèi)用負(fù)擔(dān)等。 ? 三、房地產(chǎn)保險的投保與承保 ? 房地產(chǎn)保險的投保與承保是房地產(chǎn)保險運(yùn)行的起始，投保與承保的過程就是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險人訂立保險合同的過程。房屋財產(chǎn)保險的索賠程序是： ? （ 1）發(fā)出出險通知。 ? （ 4）領(lǐng)取賠償金。即確定保險標(biāo)的的實(shí)際損失，計算賠償金額。 ? 最后，房地產(chǎn)保險索賠還有時效問題，按照 《 中華人民共和國保險法 》 第26條的規(guī)定，人壽保險以外的其他保險的被保險人或者受益人，對保險人請求賠償或者給付保險金的權(quán)利，自其知道保險事故發(fā)生之日起 2年不行使而消滅。 ? （ 3）不保財產(chǎn) ? 指承保后會與有關(guān)法律、法規(guī)相抵觸的房屋等，如違章房屋、危險房屋等。被保險人有重復(fù)保險的，各保險人一般只承擔(dān)按比例分?jǐn)傎r償?shù)呢?zé)任。 ? （ 2）保險財產(chǎn)和不保財產(chǎn) ? 保險單所載明地址的房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)裝修材料屬于保險財產(chǎn)；保險房屋所在的建筑物的公用部位及公用設(shè)施、正處于翻修或建造中的房屋，屬于不保財產(chǎn)。 ? （ 7）被保險人義務(wù) ? 被保險人應(yīng)當(dāng)在簽訂保險合同時如實(shí)向保險人說明保險財產(chǎn)的實(shí)際情況并一次繳納保險費(fèi)，同時應(yīng)采取必要的、合理的措施保護(hù)保險財產(chǎn)的安全；保險房屋的使用性質(zhì)或建筑狀況如果有所變更，被保險人應(yīng)在知悉后 1個月內(nèi)通知保險人；保險房屋如果發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或居住權(quán)變更，被保險人應(yīng)在 1個月內(nèi)通知保險人辦理批改手續(xù)；保險房屋連續(xù) 6個月以上無人居住，應(yīng)征得保險人同意并簽發(fā)批單；被保險人如同時或先后向除本保險人外的其他保險人為同一財產(chǎn)投保同一保險責(zé)任時，應(yīng)事先或及時將其他保險人的名稱和保險金額通知本保險人；保險財產(chǎn)遭受保險責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害或事故時，被保險人應(yīng)當(dāng)盡力救護(hù)，并保護(hù)現(xiàn)場，立即通知保險人。 ? （ 3）保險金額和損失賠付 ? 保險金額由被保險人根據(jù)保險財產(chǎn)的實(shí)際價值確定，并按保險單上規(guī)定的保險財產(chǎn)項(xiàng)目分列，其中自購公有住宅的房屋實(shí)際價值按當(dāng)年房管部門公布的公有住宅出售成本價（不含增減系數(shù)的折舊率）計算。在實(shí)踐上，有的保險條款尚欠完善，房屋實(shí)際價值，房屋損失價值的確定也有欠不妥之處，這都有待于改進(jìn)，以促進(jìn)房屋財產(chǎn)保險的發(fā)展。 ? 3．保險責(zé)任范圍 ? 房屋建筑工程保險承保各種自然災(zāi)害，盜竊、惡意行為、企業(yè)員工因缺乏經(jīng)驗(yàn)、疏忽、過失等造成的事故；原材料缺陷或工藝不完善所引起的事故；除上述責(zé)任外的其他不可預(yù)料的事故和清理現(xiàn)場的費(fèi)用。 ? 7．保險期限 ? 房屋建筑工程保險期限，起始日從工程動工日起或自被保險項(xiàng)目所列的財產(chǎn)被卸至施工地點(diǎn)時起，終止日按以下規(guī)定中先發(fā)生者為準(zhǔn)：保險單規(guī)定的保險日期終止，若部分使用，則使用部分保險責(zé)任終止。其適用于房屋建筑、修理工程等承包人，承保被保險人在進(jìn)行合同項(xiàng)下的工程或其他作業(yè)時造成對第三者的損害賠償責(zé)任。如項(xiàng)目竣工后未按規(guī)定驗(yàn)收或試產(chǎn)，直接交委托方使用的，終止日在委托方使用日起半年為止。意外傷害指的是外來的、突然的、劇烈的、非本意的和明顯的使被保險人受到傷害的事件。 ? （ 5）保險金的申請和給付 ? 被保險人在保險單有效期間，發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的死亡或傷殘時，被保險人或其受益人可申請給付保險金，并提供保險單、死亡證明書或區(qū)、縣級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的殘疾程度證明。 ? （ 3）保險責(zé)任和除外責(zé)任 ? 與前述商品住宅保險中的規(guī)定基本一致。保險房屋遭受保險范圍內(nèi)的實(shí)際損失超過或相當(dāng)于保險金額，按保險金額賠付；實(shí)際損失小于保險金額，保險人只負(fù)責(zé)受損房屋基本恢復(fù)到合理的修理費(fèi)，且不超過保險金額。 ? ②借款的償還由借款人（被保險人）的繼承人來承擔(dān)時，保險合同也將由繼承人來履行。 ? 2．貸款建（修）房保險 ? 此保險常以綜合保險形式出現(xiàn)。 ? 3．商品房抵押貸款保證保險 ? 商品房抵押貸款保證保險是保險人承保商品房抵押貸款的貸款人因借款人拒絕或不能按期償付債務(wù)而造成的該貸款人損失的保險。 ? （ 6）權(quán)益保護(hù) ? 在支付賠款后，保險人有權(quán)向借款人追償代還的債務(wù)及其利息（按同期流動資金貸款利率計算），直至處置抵押物。 ? 投保險在投保時，其住宅抵押貸款之余期不少于 5年且不多余25年貸款余額于投保時不少于人民幣 1萬元。 ? （ 5）保險金的申請和給付 ? 若被保人以生“損害”或“疾病”時應(yīng)于事以后盡速以書面通知保險人，并遞交足夠能證明被保人身人參的資料。另外他預(yù)支的利息相當(dāng)于房屋評估價的 25%，所以保險公司給他的保付額應(yīng)該是 80． 25萬元，這 80． 25萬元按 9年去除，每年就約是 8． 9萬元，每月就可以得到 7430元的給付額。有資料顯示，目前國外開展的該項(xiàng)業(yè)務(wù)同時也規(guī)定，一旦投保人與保險公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行，那么不管投保人的實(shí)際壽命有多長，保險公司一律要按月付款，但如果投保人的實(shí)際壽命少于預(yù)期壽命，一律由保險公司收回房產(chǎn)并進(jìn)行銷售、拍賣或出租。但債務(wù)人的失業(yè)不包括債務(wù)人自己過失無正當(dāng)理由而自愿離職；因品行不端被解雇；因勞動爭議而離職或因介入勞動爭議而導(dǎo)致停工造成自己失業(yè)；無正當(dāng)理由拒絕職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)所介紹的適當(dāng)?shù)穆殬I(yè)等。 ? 六、房地產(chǎn)其他保險 ? 房地產(chǎn)其他保險是指除上述各種房地產(chǎn)險種之外的其他與房地產(chǎn)有關(guān)的險種。 ? 此外，根據(jù)需要與可能可將有的保險從房屋擴(kuò)大到非房屋的建筑物。 ? ③房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險，它是與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的保險。情況屬實(shí)的，保證人承擔(dān)償還債務(wù)人剩余貸款本息的義務(wù)，不再向債務(wù)人追償。借款人交納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)后，擔(dān)保機(jī)構(gòu)不但對借款人償還債務(wù)提供全程連帶保證責(zé)任擔(dān)保，還對借款人免除抵押登記全部費(fèi)用（含抵押登記費(fèi)、抵押登記工本費(fèi)），對商業(yè)貸款借款人由擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理抵押物評估并承擔(dān)評估費(fèi)用?！胺聪虻盅嘿J款”服務(wù)將產(chǎn)權(quán)住房變?yōu)橐环N“養(yǎng)老儲蓄”，無疑會擴(kuò)大居民對住房的購買需求。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷售或拍賣。 ? （ 3）保險責(zé)任 ? 被保險人于要保單有效期內(nèi)發(fā)生在保險責(zé)任范圍之內(nèi)保險事故而死亡者，保險人按其當(dāng)時之保險金額給付死亡保險金，若被保險人在保單有效期內(nèi)完全或永久殘廢，保險人在收到其完全或永外殘廢證明書后支付其在完全和永久殘廢日之保險金額的 10%，而其主契約的保險金額亦隨之減少 10%，此 10%的金額不會在完全或永久殘廢日之給付。保險費(fèi)實(shí)質(zhì)是一種手續(xù)費(fèi)，作為保險人從事?lián)I(yè)務(wù)的一種報酬。 ? （ 4）保險金額、保險期限和保險費(fèi) ? 保險金額為貸款合同項(xiàng)下貸款本金及利息總和；保險期限從貸款合同生效之日起至借款人按照貸款合同規(guī)定償清全部貸款本息及有關(guān)費(fèi)用時終止；年保險費(fèi)根據(jù)期初（年初）本息余額計算，保險費(fèi)率根據(jù)首期付款、保險期限和保險金額而定，并一次性收取總保險費(fèi)。保險期滿后，若貸款未到期或未能歸還貸款，應(yīng)將此保險轉(zhuǎn)為貸款抵押房屋保險。保險人已收取此段時間保險費(fèi)，借款人可在實(shí)際取得房屋后在抵押貸款到期前收取最后一期保險費(fèi)時，到保險人處辦理期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房期間的退房手續(xù)，保險人相應(yīng)發(fā)批單。由此也帶來了相應(yīng)的保險費(fèi)計算，這種計算分為兩種情況；一是部分損失賠償后恢復(fù)原保險金額的，自出險之日起至當(dāng)年計算期限止，按保險人賠款金額收取保險費(fèi)（按月計收，不足 1個月的按 1個月計收），以后每期保險費(fèi)按恢復(fù)后保險金額計算。 ? （ 5）保險金額及保險費(fèi) ? 采用足額投保原則，凡購、建的房屋以購建房屋的價值確定保險金額的；翻修的舊房以舊房價值和翻修的費(fèi)用確定保險金額。其包括的具體險種有：貸款抵押房屋保險、貸款建（修）房保險、商品房抵押貸款保證保險等。被保險人在投保時可以指定受益人，如未指定受益人，則按有關(guān)法規(guī)辦理，保險費(fèi)按保險金額和保險危險的風(fēng)險的不同而不同。 四、房地產(chǎn)人身保險 ? 1．人身保險概述 ? 人身保險是以人的生命和身體機(jī)能（健康和勞動能力）為保險標(biāo)的的保險。房屋建筑工程勘察設(shè)計責(zé)任保險的保險對象是法律上承認(rèn)的房屋建筑工程勘察設(shè)計單位，具體種類可由保險人保險條款認(rèn)可。保險金額若低于建筑工程總價值、重置重建金額，其差額作為被保險人的自保。前者以建成該項(xiàng)工程的總價值作為保險金額。由于每個被保險人各有其本身的權(quán)益和責(zé)任須向保險人投保，為了避免有關(guān)各方相互之間由此引起的追償責(zé)任，保險單都加貼共保交叉責(zé)任條款。例如前述商品住宅保險中可以附加因保險災(zāi)害事故造成保險財產(chǎn)受損而引起的被保險人臨時住宿費(fèi)用。由保險人先行賠償?shù)傻谌截?zé)任造成的保險標(biāo)的損失，被保險人應(yīng)當(dāng)追償權(quán)移交保險人，并協(xié)助保險人共同向第三方追償。保險金額由被保險人根據(jù)保險財產(chǎn)的實(shí)際價值確定。建筑結(jié)構(gòu)和房屋占用性質(zhì)不同，危險的頻率和損失程度也不一樣。 ? （ 5）除外責(zé)任 ? 對由于戰(zhàn)爭、軍事行為或暴亂、核子輻射或污染、地震、被保險人的故意行為和違法行為造成房屋損失以及保險房屋的自然損壞，保險人不負(fù)賠償責(zé)任。房屋財產(chǎn)保險的分類標(biāo)準(zhǔn)有多種，如按投保人的類型可以分為企業(yè)團(tuán)體房屋保險和居民房屋保險；按房屋性質(zhì)可以分為商品房保險和自有住房保險等等。當(dāng)保險財產(chǎn)發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失是由第三方責(zé)任造成的，房地產(chǎn)保險人在向被保險人作出賠償后，應(yīng)向被保險人取得相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，取得代位求償權(quán)。 ? （ 2）審核單證。 ? （ 3）提供索賠文件。 ? 3．收取保險費(fèi) ? 房地產(chǎn)保險人根據(jù)保險標(biāo)的的保險金額、保險期限和保險費(fèi)率計收保險費(fèi)，房地產(chǎn)投保人按保險合同的約定支付保險費(fèi)。 ? 除外責(zé)任是房地產(chǎn)保險合同中規(guī)定的不在保險責(zé)任范圍內(nèi)的責(zé)任。 ? 在保險合同有效期內(nèi)，投保人和保險人經(jīng)協(xié)商同意，可以變更保險合同的有關(guān)內(nèi)容，并辦妥有關(guān)手續(xù)。 ? 保險金額乘以保險費(fèi)率即為保險費(fèi)，構(gòu)成保險基金。它是用于房地產(chǎn)保險賠償或給付的專用基金，是房地產(chǎn)保險正常運(yùn)行的基本條件。近因并非僅指時間上的最后導(dǎo)致?lián)p失的原因，而是指真實(shí)、主要的原因。 ? ②重復(fù)保險規(guī)定。這樣，可以防止被保險人在同一次損失中取得重復(fù)賠償，獲得額外收益。被保險人在索賠時，對遭受損失的房屋財產(chǎn)要具有保險利益，保險人支付的賠償金以被保險人對該房屋財產(chǎn)具有的保險利益為限。投保房地產(chǎn)保險的人，必須對投保標(biāo)的具有可保利益；否則，房地產(chǎn)保險合同無效?？杀＠姘ǚ俏镔|(zhì)的、預(yù)期的利益。對房屋財產(chǎn)等投保標(biāo)的具有可保利益的被保險人才能將該標(biāo)的投保。公平互利是指投保人和保險人訂立保險合同和遇損理賠都應(yīng)從雙方應(yīng)得的利益出發(fā)，協(xié)商一致，自愿訂立，公平互利。 ? 四、房地產(chǎn)保險合同訂立的原則 ? 房地產(chǎn)保險是一種合同行為，為了確保合同雙方權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，根據(jù) 《 保險法 》 第 4條、第 10條、第 11條的規(guī)定，保險人和投保人訂立保險合同，應(yīng)當(dāng)遵守的原則有： ? 1．最大誠信原則 ? 誠實(shí)信用原則是訂立一切