【文章內(nèi)容簡介】 年為限，來年續(xù)保，再收保費，有的房地產(chǎn)保險人還對此規(guī)定無賠償費率折扣優(yōu)惠。如規(guī)定保險財產(chǎn)在保險期間安全無賠款，第二年起續(xù)保時按當年應交保費給予10%無賠款費率折扣優(yōu)惠。 ? 二、房地產(chǎn)保險合同和房地產(chǎn)保險標的 ? 1．房地產(chǎn)保險合同 ? 房地產(chǎn)保險合同是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險人約定保險權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)保險合同形式有保險單和其他保險憑證如附印在某些發(fā)票上的保險條款，但以保險單為主。房地產(chǎn)保險合同的要點：保險人名稱和住所；投保人、被保險人名稱和住所，以及人身保險的受益人的名稱和住所；保險標的；保險責任和責任免除；保險期間和保險責任開始時間；保險價值和保險金額；保險費以及支付辦法；保險金賠償或者給付辦法；違約責任和爭議處理；訂立保險合同的年、月、日。 ? 在保險合同有效期內(nèi)，投保人和保險人經(jīng)協(xié)商同意，可以變更保險合同的有關(guān)內(nèi)容，并辦妥有關(guān)手續(xù)。 ? 在房地產(chǎn)合同的設計中，保險責任和除外責任等的確定是十分重要的。保險責任是房地產(chǎn)保險人根據(jù)保險合同的規(guī)定承擔房地產(chǎn)被保險人經(jīng)濟損失補償或人身保險金給付的責任。房地產(chǎn)保險人的賠償或給付的責任范圍如下：損害發(fā)生在保險單條款已明確規(guī)定的保險責任內(nèi)；保險責任發(fā)生在保險有效期內(nèi)；以保險金額為限度。 ? 保險責任包括損害賠償、責任賠償、保險金給付和費用負擔等。損害賠償、責任賠償或保險金給付可以稱為直接的賠償或給付責任；費用負擔是間接的賠償責任，如承擔為減少損失的擴大而支付的施救費用。保險責任可以分為基本責任和特約責任。特約責任是既定的除外責任中不保的責任，另經(jīng)房地產(chǎn)投保人和房地產(chǎn)保險人雙方協(xié)議同意后在保險單上特別注明承保責任的一種責任。 ? 除外責任是房地產(chǎn)保險合同中規(guī)定的不在保險責任范圍內(nèi)的責任。由此責任引起的財產(chǎn)損失或人身傷害，房地產(chǎn)保險人不承擔賠償或給付責任。有關(guān)保險責任和除外責任在房地產(chǎn) 保險中的運用，將在有關(guān)房地產(chǎn)險種中介紹。 ? 2．房地產(chǎn)保險標的 ?房地產(chǎn)保險標的是指作為保險對象的房屋財產(chǎn)及其有關(guān)利益或者人的壽命和身體。 ? 三、房地產(chǎn)保險的投保與承保 ? 房地產(chǎn)保險的投保與承保是房地產(chǎn)保險運行的起始，投保與承保的過程就是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險人訂立保險合同的過程。具體程序如下： ? ? 房地產(chǎn)投保人向房地產(chǎn)保險人申請保險時，先填定一份保單，作為房地產(chǎn)保險人接受投保并簽出保險單的依據(jù)。投保單的主要內(nèi)容有：投保人的名稱、投保日期、保險標的的名稱和數(shù)量、保險責任的起訖時間和保險金額等。 ? 簽發(fā)保險單 ? 房地產(chǎn)保險人在收到投保單后，要逐項審核，現(xiàn)場查勘，當一切認為符合保險條件時，就可向房地產(chǎn)投保人簽發(fā)保險單，表示對投保事項的承保。 ? 3．收取保險費 ? 房地產(chǎn)保險人根據(jù)保險標的的保險金額、保險期限和保險費率計收保險費，房地產(chǎn)投保人按保險合同的約定支付保險費。房地產(chǎn)投保和承保，也可以通過保險經(jīng)紀人和保險代理人等提供訂立保險合同等中介服務，并依法收取傭金的單位來收取保險費。 ?四、房地產(chǎn)保險的索賠與理賠 ?房地產(chǎn)保險的索賠與理賠指的是體現(xiàn)房地產(chǎn)被保險人權(quán)益，實現(xiàn)房地產(chǎn)保險補償或給付職能的行為。 ? 1．索賠 ? 索賠是指房地產(chǎn)被保險人或受益人在保險標的遭受損失后，按保險單有關(guān)條款的規(guī)定向房地產(chǎn)保險人要求賠償損失或給付保險金的行為。房屋財產(chǎn)保險的索賠程序是： ? （ 1）發(fā)出出險通知。在損失發(fā)生時，被保險人要及時通知房地產(chǎn)保險人。 ? （ 2）被保險人應盡力施救。保險事故發(fā)生時，被保險人有責任盡力采取必要的措施，防止或者減少損失，并保護好現(xiàn)場。 ? （ 3）提供索賠文件。保險事故發(fā)生后，被保險人應當向房地產(chǎn)保險人提供其所能提供的確認保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明和資料。主要有：保險單、產(chǎn)權(quán)證、出險證明書、損失鑒定書、受損財產(chǎn)清單等。如果該損失是由第三方責任造成的，被保險人還須出具權(quán)益轉(zhuǎn)讓書。 ? （ 4）領(lǐng)取賠償金。保險賠償金額經(jīng)雙方確認，被保險人按保險合同規(guī)定期限領(lǐng)取賠償金。 ? 2．理賠 ? 理賠是指房地產(chǎn)保險人處理房地產(chǎn)被保險人提出的索賠要求，處理有關(guān)保險賠償責任的工作。房屋財產(chǎn)保險的理賠程序是： ? （ 1）立案編號，現(xiàn)場勘查。 ? （ 2）審核單證。審核的內(nèi)容主要有：保險單是否有效，損失的原因是否屬于保險責任，受損財產(chǎn)是否在保險財產(chǎn)范圍內(nèi)，有關(guān)損失、費用的單據(jù)是否真實有效，施救費用開支是否合理等。對不屬保險責任的，應當向被保險人發(fā)出拒絕賠償通知書。 ? （ 3）損失核賠。即確定保險標的的實際損失，計算賠償金額。 ? （ 4）給付賠償金。保險賠償金額經(jīng)雙方確認，房地產(chǎn)保險人按保險合同規(guī)定期限支付賠償金。 ? （ 5）代位求償權(quán)取得。當保險財產(chǎn)發(fā)生責任范圍內(nèi)的損失是由第三方責任造成的，房地產(chǎn)保險人在向被保險人作出賠償后，應向被保險人取得相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，取得代位求償權(quán)。 ? 在房地產(chǎn)人身保險期限內(nèi)，發(fā)生保險責任范圍內(nèi)的事故時，由被保險人或受益人憑保險單及必要證件向保險人申請保險金給付。經(jīng)保險人核實后，即按規(guī)定付給保險金。如涉及第三方責任問題，保險人不享有向第三方追償?shù)臋?quán)利。 ? 最后，房地產(chǎn)保險索賠還有時效問題，按照 《 中華人民共和國保險法 》 第26條的規(guī)定，人壽保險以外的其他保險的被保險人或者受益人，對保險人請求賠償或者給付保險金的權(quán)利，自其知道保險事故發(fā)生之日起 2年不行使而消滅。人壽保險的被保險人或者受益人對保險人請求給付保險金的權(quán)利，自其知道保險事故發(fā)生之日起 5年不行使而消滅。此外，被保險人領(lǐng)取賠款也有時效，一般由保險人規(guī)定。 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險的主要險種 ? 一、房屋財產(chǎn)保險 ? 房屋財產(chǎn)保險屬于財產(chǎn)保險的一種。房屋財產(chǎn)保險的分類標準有多種，如按投保人的類型可以分為企業(yè)團體房屋保險和居民房屋保險；按房屋性質(zhì)可以分為商品房保險和自有住房保險等等。 ? 1．企業(yè)房屋保險 ? （ 1）適用范圍 ? 企業(yè)房屋保險的適用范圍是指可以向保險人投保該險種的單位。這些單位包括：國營和集體企業(yè)、私營企業(yè)以及國家機關(guān)、事業(yè)單位等。 ? （ 2）保險財產(chǎn) ? 投保人對所保房屋具有可保利益。 ? （ 3）不保財產(chǎn) ? 指承保后會與有關(guān)法律、法規(guī)相抵觸的房屋等，如違章房屋、危險房屋等。 ? （ 4）保險責任 ? 企業(yè)房屋保險的責任范圍有：火災、爆炸、雷擊、崖崩、雪災、飛行物體及其他空中物體墜落等自然災害和意外事故。但因建筑物倒塌、傾倒造成保險房屋的損失，如果涉及第三方責任，按權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定進行賠償。但對建筑物本身的損失，即使屬于保險房屋，保險人也不負責賠償。 ? （ 5）除外責任 ? 對由于戰(zhàn)爭、軍事行為或暴亂、核子輻射或污染、地震、被保險人的故意行為和違法行為造成房屋損失以及保險房屋的自然損壞，保險人不負賠償責任。 ? （ 6）保險金額與賠款計算 ? 企業(yè)房屋保險的保險金額由被保險人自行根據(jù)重置價值或賬面余額確定，或根據(jù)估價或其他方式確定。 ? 房屋發(fā)生在保險責任范圍內(nèi)的損失時，損失賠償根據(jù)不同的投保方式相應按照出險時的重置價值或賬面余額確定。在損失發(fā)生時，被保險人為減少損失而采取必要的施救、保護、整理措施所產(chǎn)生的合理費用，由保險人賠償，但最高賠償金額以不超過保險金額為限。被保險人有重復保險的，各保險人一般只承擔按比例分攤賠償?shù)呢熑巍? ? （ 7）保險期限和保險費率 ? 保險期限是保險合同的有效期。企業(yè)房屋保險的保險期限以不超過一年為限，保險責任以雙方約定的起保日的零時開始到到期日二十四時為止。企業(yè)房屋保險費率主要受房屋的建筑結(jié)構(gòu)和房屋的占用性質(zhì)的影響。建筑結(jié)構(gòu)和房屋占用性質(zhì)不同，危險的頻率和損失程度也不一樣。此外，保險房屋周圍的環(huán)境、防災設施的情況也影響保險費率。 ? 房屋財產(chǎn)保險除了企業(yè)房屋保險外，還有屬于家庭的房屋保險，或者屬于單位、居民兼有的房屋保險， ? 2．商品住宅保險 ? 它是一種為商品住宅購買者提供配套服務，使商品住宅購買者所購的住房在遇到意外損失時能及時得到經(jīng)濟補償?shù)碾U種。 ? （ 1）被保險人 ? 經(jīng)保險人認可的通過市場公開銷售并作為住宅使用的商品房屋的所有人或居住人。 ? （ 2）保險財產(chǎn)和不保財產(chǎn) ? 保險單所載明地址的房屋及其附屬設備和室內(nèi)裝修材料屬于保險財產(chǎn)；保險房屋所在的建筑物的公用部位及公用設施、正處于翻修或建造中的房屋，屬于不保財產(chǎn)。 ? （ 3）保險責任 ? 由于火災、爆炸、冰雹、洪水、外部運行物體的碰撞以及外界建筑物的倒塌等造成保險財產(chǎn)的損毀；因防止災害蔓延或因搶救、保護所采取必要措施而造成保險財產(chǎn)的損失和支付的合理費用。 ? （ 4）除外責任 ? 保險財產(chǎn)由于戰(zhàn)爭、軍事或暴力行為；核子輻射和污染；地震；被保險人在投保后擅自改變房屋結(jié)構(gòu)；或保險財產(chǎn)自然損壞和費用支出，保險人不負賠償責任。 ? （ 5）保險期限和保險金額 ? 保險期限為 1年，期滿可續(xù)保。保險金額由被保險人根據(jù)保險財產(chǎn)的實際價值確定。實務上，有的保險人規(guī)定以房屋購置價格乘以房屋增值系數(shù)再加上最近一次裝修費用作為保險財產(chǎn)的實際價值。房屋增值系數(shù)由保險人提供。 ? （ 6）保險費 ? 無最低保險費規(guī)定，同時有無賠款保險費率折扣優(yōu)惠。 ? （ 7）被保險人義務 ? 被保險人應當在簽訂保險合同時如實向保險人說明保險財產(chǎn)的實際情況并一次繳納保險費，同時應采取必要的、合理的措施保護保險財產(chǎn)的安全；保險房屋的使用性質(zhì)或建筑狀況如果有所變更，被保險人應在知悉后 1個月內(nèi)通知保險人；保險房屋如果發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或居住權(quán)變更，被保險人應在 1個月內(nèi)通知保險人辦理批改手續(xù)；保險房屋連續(xù) 6個月以上無人居住，應征得保險人同意并簽發(fā)批單；被保險人如同時或先后向除本保險人外的其他保險人為同一財產(chǎn)投保同一保險責任時，應事先或及時將其他保險人的名稱和保險金額通知本保險人；保險財產(chǎn)遭受保險責任范圍內(nèi)的災害或事故時，被保險人應當盡力救護，并保護現(xiàn)場，立即通知保險人。 ? （ 8）損失賠償 ? 被保險人申請損失賠償時，應當提供保險單、房屋產(chǎn)權(quán)證、賠償申請單、他有關(guān)單證；保險財產(chǎn)遭受保險責任范圍內(nèi)的損失時，賠償處理可比照企業(yè)房屋保險的處理。賠償最高以保險金額為限。保險標的遭受部分損失經(jīng)賠償后保險單繼續(xù)有效，但其保險金額相應減少并由保險人批單批注。由保險人先行賠償?shù)傻谌截熑卧斐傻谋ｋU標的損失，被保險人應當追償權(quán)移交保險人，并協(xié)助保險人共同向第三方追償。 ? 3．自購公有住房保險 ? （ 1）被保險人 ? 被保險人為自購公有住宅的所有者或居住者。該自購公有住宅是指因住房制度改革而出售的原公有住宅。 ? （ 2）保險財產(chǎn) ? 自購公用住宅及其附屬設備和室內(nèi)裝修材料。 ? （ 3）保險金額和損失賠付 ? 保險金額由被保險人根據(jù)保險財產(chǎn)的實際價值確定，并按保險單上規(guī)定的保險財產(chǎn)項目分列，其中自購公有住宅的房屋實際價值按當年房管部門公布的公有住宅出售成本價（不含增減系數(shù)的折舊率）計算。被保險人不按上述方法投保，出險時將按比例賠付。此保險其他方面，諸如保險責任等與商品住宅保險基本一致。 ? 4．房屋利益保險 ? 房屋利益保險承保的內(nèi)容是房屋財產(chǎn)因遭受保險責任范圍內(nèi)的事故而帶來利益的損失，包括費用的增加和收入的減少。例如前述商品住宅保險中可以附加因保險災害事故造成保險財產(chǎn)受損而引起的被保險人臨時住宿費用。房屋利益保險有一賠償期，是指在保險有效期內(nèi)發(fā)生了災害事故后到恢復正常的一段時間。該時期一般不超過半年，每一事故累計賠付天數(shù)不超過該時期，超出賠償期的利益損失，保險人不予賠付。 ? 以上是以保障房屋財產(chǎn)利益人的經(jīng)濟補償利益為主要目的的房屋財產(chǎn)保險。在實踐上，有的保險條款尚欠完善，房屋實際價值，房屋損失價值的確定也有欠不妥之處，這都有待于改進，以促進房屋財產(chǎn)保險的發(fā)展。 二、房屋建筑工程保險