房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(編輯修改稿)
2025-02-10 18:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開發(fā)經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)所需的貸款 。 ? 間接融資具有無(wú)限擴(kuò)展的可能性 ， 不受融資雙方在資金數(shù)量 、 時(shí)間地點(diǎn)與范圍等方面的限制 。 （二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資 ， 參與公司 （ 企業(yè) ） 的開發(fā) 、 經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ， 以獲取利潤(rùn) 。 或者房地產(chǎn)開發(fā)公司在資本市場(chǎng)發(fā)行股票 、 債券 、 以籌措資金 。 ? 直接融資一般要受到資金數(shù)量 、 時(shí)間 、地點(diǎn)和收益預(yù)期判斷的影響 。 （三）、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)是由初級(jí)抵押市場(chǎng)和二級(jí)抵押市場(chǎng)組成 （一）、初級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ? 初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房單位或個(gè)人提供貸款的市場(chǎng) 。 案例 1 ? 假定某開發(fā)商用自有資金買下一塊價(jià)值30萬(wàn)元的土地使用權(quán) (在我國(guó) ， 土地使用權(quán)和所有權(quán)分離 )， 然后 ， 開發(fā)商便可以用該土地的使用權(quán) 、 商品房建設(shè)計(jì)劃和開發(fā)商本身的資信 ， 向商業(yè)銀行申請(qǐng)短期的建設(shè)貸款 。 這里假定建設(shè)貸款額度為 70萬(wàn)元 ， 貸款期限為 6個(gè)月 ， 所開發(fā)的商品房?jī)r(jià)值為 125萬(wàn)元 。 第一步 ? 房屋營(yíng)建 ， 申請(qǐng)建設(shè)貸款 。 開發(fā)商向?qū)ｉT從事建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請(qǐng)短期建設(shè)貸款 。 銀行根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的可行性 、 建設(shè)計(jì)劃和開發(fā)商的資信確定是否貸款和貸款多少 。 第二步 ? 清償建設(shè)貸款，商品房屋建設(shè)完工之后，假定開發(fā)商以成本的 125％的價(jià)格，即125萬(wàn)元出售房屋，開發(fā)商即可用購(gòu)房者支付的購(gòu)房款清償建設(shè)貸款本息。 第三步 ? 創(chuàng)建抵押貸款 。 假定房?jī)r(jià)與抵押貸款的比率為 70％ ， 那么 ， 購(gòu)房者可以申請(qǐng)抵押貸款額為 87． 5萬(wàn)元；剩余的 30％ ， 即37． 5萬(wàn)元 ， 須由購(gòu)房者一次性支付 ， 我們稱這筆款項(xiàng)為首期付款 。 完整的初級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ? 建設(shè)貸款的發(fā)放不僅使得開發(fā)商得以開發(fā)新的建筑物業(yè)，而且完工以后的建筑物又成為購(gòu)房者向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款的保證。購(gòu)房者申請(qǐng)的長(zhǎng)期抵押貸款 (因?yàn)橘J款期限很長(zhǎng)，所以常常被稱為永久性貸款 )和支付的首期付款使開發(fā)商得以清償建設(shè)貸款的本息并實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)。 ? 建設(shè)貸款的貸款人 、 永久性貸款的借款人 、 開發(fā)商和購(gòu)房者四方面構(gòu)成了一個(gè)完整的初級(jí)抵押貸款市場(chǎng) 。 （二）、二級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ? 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。 ? 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)存在一個(gè)龐大的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)購(gòu)買初級(jí)
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