從金融視角觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)04(編輯修改稿)
2025-03-19 11:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日本戶均住宅套數(shù)變化只有一線和個(gè)別二線結(jié)構(gòu)性供給矛盾相對(duì)于數(shù)量，住房質(zhì)量的提升空間還很大（ 2）新開(kāi)工已基本見(jiàn)頂：國(guó)際對(duì)比國(guó)家 住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)折時(shí)期 人均住房量 城市化率美國(guó) 60年代左右 70%英國(guó) 60年代末 77%日本 70年代中 55%韓國(guó) 90年代中 76%中國(guó)臺(tái)灣 90年代中 %中國(guó)大陸 2023年 %（ 2）新開(kāi)工已見(jiàn)頂：中國(guó)銷(xiāo)售趨勢(shì)（ 2）新開(kāi)工已見(jiàn)頂：對(duì)比美國(guó)新開(kāi)工（ 2）新開(kāi)工已見(jiàn)頂：對(duì)比美國(guó)新開(kāi)工（ 2）新開(kāi)工已見(jiàn)頂：中國(guó)投資額也已基本見(jiàn)頂（ 3）投資未來(lái)進(jìn)入容易大幅波動(dòng)的階段（參考美國(guó)）（ 3）新開(kāi)工未來(lái)也同樣進(jìn)入容易大幅波動(dòng)的階段（參考美國(guó)）（ 4）相對(duì)而言，價(jià)格變化基本溫和（參考美國(guó)）（ 5）從企業(yè)角度，市場(chǎng)加速集中（ 5）從企業(yè)角度，市場(chǎng)加速集中典型房企往一二線集中2023億 2400億2023年 2023年（ 6） 2023年全國(guó)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（ 6）開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用逐步增加（ 6）新房營(yíng)銷(xiāo)越來(lái)越向有客源能力的渠道轉(zhuǎn)移新房營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的分化 變化趨勢(shì)線上廣告 % 穩(wěn)定線下廣告 % 穩(wěn)定線下活動(dòng) % 增長(zhǎng)代理費(fèi)用 % 下降案場(chǎng)費(fèi)用 % 穩(wěn)定渠道傭金 % 上升傳統(tǒng)在線廣告也在下降，以搜房為例傳統(tǒng)代理費(fèi)率也在下降4182萬(wàn)（每月）人均產(chǎn)能新聚源公司 2023年上半年數(shù)據(jù)981上半年?duì)I收員工人數(shù)傳統(tǒng)代理公司陷入困境4182萬(wàn)（每月）人均產(chǎn)能新聚源公司 2023年上半年數(shù)據(jù)981上半年?duì)I收員工人數(shù)傳統(tǒng)代理公司陷入困境代理公司市場(chǎng)集中度世聯(lián)：代理銷(xiāo)售額達(dá)到新高世聯(lián)：向資管和金融的轉(zhuǎn)型從金融視角觀察房地產(chǎn)的未來(lái)（ 1）從居民住房杠桿看，有一定空間中國(guó) 發(fā)達(dá)國(guó)家 新興國(guó)家家庭 38% 75% 35%政府 55% 90% 55%企業(yè) 125% 70% 50%居民對(duì)房屋資產(chǎn)配置仍有需求，（以美國(guó)家庭為例 2023年）當(dāng)前居民加杠桿的背后是房地產(chǎn)金融的發(fā)展，最終主要表現(xiàn)為貸款利率的下降和抵押貸款成數(shù)的提升（下圖為美國(guó)案例）條件
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