【正文】 工業(yè)項(xiàng)目至正式投產(chǎn)時(shí)終止。 ? 2．房地產(chǎn)人身意外傷害保險(xiǎn) ? 人身意外傷害保險(xiǎn)是指被保險(xiǎn)人遭受意外事故造成死亡或永久致殘，由保險(xiǎn)人給付保險(xiǎn)金額的全部或一部分的一種保險(xiǎn)。 ? （ 4）除外責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人的自殺或犯罪行為、被保險(xiǎn)人或其受益人的故意或詐騙行為、戰(zhàn)爭(zhēng)或軍事行動(dòng)所致被保險(xiǎn)人的死亡或傷殘、被保險(xiǎn)人因疾病死亡或傷殘、被保險(xiǎn)人因意外傷害所支出的醫(yī)療或醫(yī)藥等費(fèi)用。 ? （ 2）保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)和不保財(cái)產(chǎn) ? 借款人用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)及建造、翻修、大修竣工后的房屋屬于保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)；借款人購(gòu)房后，因裝修、改造或其他原因購(gòu)置的附屬于房屋的有關(guān)財(cái)產(chǎn)和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)屬于不保財(cái)產(chǎn)。 ? （ 7）損失賠償 ? 被保險(xiǎn)人申請(qǐng)賠償應(yīng)通過(guò)貸款人向保險(xiǎn)人提出，并提出保險(xiǎn)單、損失清單、賠償申請(qǐng)單等必要單證和有關(guān)部門(mén)的證明。如借款人在約定期限內(nèi)不能按時(shí)還貸，要求延期或者借款人提前還貸而相應(yīng)縮短期限的，都要通過(guò)貸款人辦理批改保險(xiǎn)期限的手續(xù)，相應(yīng)增收或退還保險(xiǎn)費(fèi)。投保時(shí)，由借款人主動(dòng)通過(guò)貸款人申請(qǐng)?jiān)黾颖ｋU(xiǎn)金額的批改手續(xù)，并支付保險(xiǎn)費(fèi)。此保險(xiǎn)還可附加拆房責(zé)任保險(xiǎn)，使借款人（被保險(xiǎn)人）在拆房過(guò)程中發(fā)生的意外事故損失，也能獲得一定的補(bǔ)償。賠償金額為貸款合同項(xiàng)下所拖欠的本息（含逾期息和罰息）及其他有關(guān)費(fèi)用，在此以后按貸款合同規(guī)定按期償還債務(wù)，直至借款人恢復(fù)履行貸款合同或保險(xiǎn)人還清借款人的全部債務(wù)為止。此保險(xiǎn)的主要內(nèi)容如下： ? （ 1）保險(xiǎn)對(duì)象和保險(xiǎn)條件 ? 經(jīng)保險(xiǎn)人認(rèn)可的為購(gòu)買(mǎi)商品房而向貸款人舉借商品房抵押貸的借款人，年齡在 18至 60歲之間，身體健康，且保障期滿時(shí)不超過(guò) 65歲左右。 ? （ 4）除外責(zé)任 ? 由被保人挑釁或故意行為而引致襲擊或謀殺，被保人抵觸或企圖抵觸法律的行為或拒捕；被保人參與打斗，被保人凡置身于或起落于任何飛機(jī)或空中運(yùn)輸工具以乘客或機(jī)艙服務(wù)員身份置身或起落于指定航班機(jī)者除外受酒精的影響以致產(chǎn)生意外，被保有罹患獲得性免疫力缺乏綜合征（ AIDS艾滋?。┗蚧? 獲得性免疫力缺乏綜合征等原因而直接或間接、完全或部分由下列原因之一造成損害或疾病的，保險(xiǎn)人不負(fù)任何賠償責(zé)任。通過(guò)計(jì)算，他投保的折損是 23萬(wàn)元，他的增值是 30萬(wàn)元，因此計(jì)增 7萬(wàn)元。但假如房主比預(yù)期的壽命活得長(zhǎng)，或房產(chǎn)并不像預(yù)計(jì)的那樣升值的情況下，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際回收的貸款利息就會(huì)減低，甚至連本金都收不回來(lái)，因此，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)。情況屬實(shí)的，由擔(dān)保中心承擔(dān)債務(wù)人在領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間的還款義務(wù)。 ? ②借款人因意外傷害造成殘疾或死亡，且死亡或傷殘屬于人身意外傷害保險(xiǎn)約定保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的，保險(xiǎn)公司將借款人剩余貸款本金的全部或部分直接賠付給擔(dān)保中心，擔(dān)保中心將代借款人向貸款銀行清償或提前部分償還貸款。 ? ⑥房屋綜合保險(xiǎn)，是將若干單一險(xiǎn)種的房地產(chǎn)保險(xiǎn)進(jìn)行綜合而形成的保險(xiǎn)。 ? ④房屋質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)，客觀存在是與房屋交付后一定期限內(nèi)的質(zhì)量責(zé)任有關(guān)的保險(xiǎn)。 ? 債務(wù)人在履行債務(wù)期間因見(jiàn)義勇為致殘而完全喪失勞動(dòng)能力的，可向擔(dān)保中心提出書(shū)面免除債務(wù)申請(qǐng)，情況屬實(shí)的，保證人承擔(dān)償還債務(wù)人剩余貸款本息的義務(wù)，不再向債務(wù)人追償。同時(shí)，辦理?yè)?dān)保貸款的客戶還可享有擔(dān)保公司提供的意外事故債務(wù)免除、生活特困違約金減免和抵押物滅失債務(wù)免除等三項(xiàng)保障權(quán)利。同時(shí)也可使保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)額迅速增加。 ? 我國(guó)人均壽命 50年代是 40歲， 70年代是 60多歲， 90年代是 70歲，假設(shè)一個(gè) 60歲的男性，計(jì)算平均壽命的基數(shù)是 69歲，這個(gè)投保人有一住房為 120平方米，八成新。如在首次給付后的 12個(gè)月仍然完全的永久殘廢，余數(shù)的 90%余額將會(huì)一次性給付。商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)有利于保障貸款人的資金安全，但這一險(xiǎn)種一般要與貸款利息的降低或貸款期限的延長(zhǎng)乃至首期付款的降低結(jié)合起來(lái)，才具有較強(qiáng)的生命力，才有助于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。 ? （ 5）損失賠償 ? 當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故，被保險(xiǎn)人應(yīng)向保險(xiǎn)金提出書(shū)面索賠申請(qǐng)。如果建（修）房未能如期竣工應(yīng)將此保險(xiǎn)轉(zhuǎn)為貸款抵押房屋保險(xiǎn)。 ? 此外，借款人可為已投保房屋的增值部分投保。二是全部損失按保險(xiǎn)金額賠償?shù)模ｋU(xiǎn)單終止責(zé)任，需要重新辦理保險(xiǎn)手續(xù)，按相應(yīng)金額計(jì)收保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)按保險(xiǎn)單約定的期限內(nèi)每年計(jì)收一次，保險(xiǎn)單正本由貸款人保管。 ? 1．貸款抵押房屋保險(xiǎn) ? 貸款抵押房屋保險(xiǎn)是指房屋抵押貸款的貸款人為了保障房屋抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。 ? （ 3）保險(xiǎn)責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)有效期內(nèi)因意外事故以致死亡的，或雙目永久失明，或四肢永久完全殘疾，或一目永久完全失明且同時(shí)一肢永久完全殘疾的給付保險(xiǎn)金額全數(shù)；一目永久完全失明或一肢永久完全殘疾的給付保險(xiǎn)金半數(shù)；身體其他部位傷殘的，以致永久完全喪失全部或部分勞動(dòng)能力機(jī)能的，按照喪失程度給付全部或部分保險(xiǎn)金額。當(dāng)被保險(xiǎn)人遭受不幸事故、意外災(zāi)害、疾病、衰老等事故，以致死亡、傷殘或年老退休時(shí)，保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的規(guī)定，給予被保險(xiǎn)人或者受益人保險(xiǎn)金額或年金。 ? 房屋建筑工程勘察設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任為因勘察設(shè)計(jì)而造成工程重大質(zhì)量事故應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任。 三、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn) ? 1．房地產(chǎn)公眾責(zé)任保險(xiǎn) ? （ 1）房屋所有人、出租人和承租人責(zé)任保險(xiǎn)。為使被保險(xiǎn)人獲得足夠的補(bǔ)償，被保險(xiǎn)人可以先按預(yù)付的合同工程的價(jià)格投保，完工后再按工程最后的實(shí)際價(jià)格調(diào)整整個(gè)工程的保險(xiǎn)金額，保險(xiǎn)費(fèi)也按調(diào)整后的保險(xiǎn)金額重新結(jié)算。如果各個(gè)被保險(xiǎn)人之間發(fā)生相互的責(zé)任事故，每一個(gè)負(fù)有責(zé)任的被保險(xiǎn)人都可以在保險(xiǎn)單規(guī)定的項(xiàng)下得到保障。房屋利益保險(xiǎn)有一賠償期，是指在保險(xiǎn)有效期內(nèi)發(fā)生了災(zāi)害事故后到恢復(fù)正常的一段時(shí)間。 ? 3．自購(gòu)公有住房保險(xiǎn) ? （ 1）被保險(xiǎn)人 ? 被保險(xiǎn)人為自購(gòu)公有住宅的所有者或居住者。實(shí)務(wù)上，有的保險(xiǎn)人規(guī)定以房屋購(gòu)置價(jià)格乘以房屋增值系數(shù)再加上最近一次裝修費(fèi)用作為保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。此外，保險(xiǎn)房屋周?chē)沫h(huán)境、防災(zāi)設(shè)施的情況也影響保險(xiǎn)費(fèi)率。 ? （ 6）保險(xiǎn)金額與賠款計(jì)算 ? 企業(yè)房屋保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額由被保險(xiǎn)人自行根據(jù)重置價(jià)值或賬面余額確定，或根據(jù)估價(jià)或其他方式確定。 ? 1．企業(yè)房屋保險(xiǎn) ? （ 1）適用范圍 ? 企業(yè)房屋保險(xiǎn)的適用范圍是指可以向保險(xiǎn)人投保該險(xiǎn)種的單位。 ? 在房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)期限內(nèi)，發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí)，由被保險(xiǎn)人或受益人憑保險(xiǎn)單及必要證件向保險(xiǎn)人申請(qǐng)保險(xiǎn)金給付。審核的內(nèi)容主要有：保險(xiǎn)單是否有效，損失的原因是否屬于保險(xiǎn)責(zé)任，受損財(cái)產(chǎn)是否在保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，有關(guān)損失、費(fèi)用的單據(jù)是否真實(shí)有效，施救費(fèi)用開(kāi)支是否合理等。保險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人提供其所能提供的確認(rèn)保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明和資料。房地產(chǎn)投保和承保，也可以通過(guò)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和保險(xiǎn)代理人等提供訂立保險(xiǎn)合同等中介服務(wù)，并依法收取傭金的單位來(lái)收取保險(xiǎn)費(fèi)。由此責(zé)任引起的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償或給付責(zé)任。 ? 在房地產(chǎn)合同的設(shè)計(jì)中，保險(xiǎn)責(zé)任和除外責(zé)任等的確定是十分重要的。 ? 保險(xiǎn)期限也影響保險(xiǎn)基金的大小。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金來(lái)源于房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，而繳納保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額的多少取決于房地產(chǎn)保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率。一起事故的發(fā)生造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的原因可以是多方面的，并且是錯(cuò)綜復(fù)雜的。 ? 重復(fù)保險(xiǎn)規(guī)定是被保險(xiǎn)人將一個(gè)標(biāo)的同時(shí)向兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人投保同樣的風(fēng)險(xiǎn)，而且保險(xiǎn)金額的總和超過(guò)保險(xiǎn)標(biāo)的的可保價(jià)值。國(guó)際上對(duì)履行代位求償權(quán)有以下幾項(xiàng)規(guī)定： ? 付賠償后獲得代位求償權(quán)保險(xiǎn)人一般應(yīng)該在支付了賠款之后才獲得代位求償權(quán)，但也有人保單上注明，不論在賠付前后，保險(xiǎn)人都可行使代位求償權(quán)。 ? （ 3）保險(xiǎn)人對(duì)賠償方式可以選擇 ? 保險(xiǎn)的目的是在于使被保險(xiǎn)人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟(jì)原狀。 ? 4．損失賠償原則 ? 損失賠償原則是指房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)僅限于被保險(xiǎn)人的實(shí)際損失，保險(xiǎn)人僅對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同中規(guī)定的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如旅館所有人不但對(duì)旅館房屋本身具有可保利益，對(duì)預(yù)期利潤(rùn)也可有可保利益。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，具有可保利益的人主要有以下幾種： ? （ 1）房屋的所有人對(duì)自己的所有的房屋具有可保利益，無(wú)論房屋是個(gè)人獨(dú)有，還是與別人共有；無(wú)論房屋已出租還是處在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益。保險(xiǎn)人擬訂保險(xiǎn)費(fèi)率，既要保證保險(xiǎn)人具有相應(yīng)的賠償或給付保險(xiǎn)金的能力，取得合理的預(yù)期利潤(rùn)，又要考慮使投保人負(fù)擔(dān)的保險(xiǎn)能與保險(xiǎn)標(biāo)的的危險(xiǎn)程度相適應(yīng)。為了保護(hù)保險(xiǎn)人的利益，必須要求投保人、被保險(xiǎn)人恪守信用，不隱瞞、不欺騙。保險(xiǎn)代理必須采用書(shū)面形式。 ? ③房地產(chǎn)投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人知道保險(xiǎn)事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房地產(chǎn)保險(xiǎn)人，并向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人提供其所能提供的與確認(rèn)保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明資料。房地產(chǎn)投保人、房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人可以為受益人。 ? 2．保險(xiǎn)合同的關(guān)系人 ? （ 1）被保險(xiǎn)人 ? 房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人是指其房屋等財(cái)產(chǎn)或者人身受保險(xiǎn)合同保障，享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人，房地產(chǎn)投保人可以為被保險(xiǎn)人，其特征是： ? ①被保險(xiǎn)人是受保險(xiǎn)合同保障的人?！痹趯?shí)行保險(xiǎn)業(yè)務(wù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)體制下，同一保險(xiǎn)人不得同時(shí)兼營(yíng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，那么承擔(dān)上述房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司（含房屋保險(xiǎn)公司）和人身（壽）保險(xiǎn)公司。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是射幸合同。 – 4．保障社會(huì)財(cái)富安全，增強(qiáng)社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量 – 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的承保人可以對(duì)被保險(xiǎn)的房屋財(cái)產(chǎn)等的安全情況進(jìn)行檢查，運(yùn)用日常業(yè)務(wù)活動(dòng)中積累的防災(zāi)防損經(jīng)驗(yàn)，向被保險(xiǎn)人提出消除不安全因素的合理建議和措施，并運(yùn)用保險(xiǎn)費(fèi)率高低這一經(jīng)濟(jì)手段，督促被保險(xiǎn)人實(shí)行防災(zāi)防損，從而起到促進(jìn)保障社會(huì)財(cái)富安全的作用。房地產(chǎn)保險(xiǎn)只保符合條件的可保風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)定義有四個(gè)核心要點(diǎn)： ①經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是保險(xiǎn)的本質(zhì)特征。例如，商場(chǎng)附近修建鐵路，使得客流減少導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入相應(yīng)降低給商場(chǎng)帶來(lái)?yè)p失。 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 一、與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)兩方面，由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險(xiǎn)。就與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)的潛在損失所涉及的客體即保險(xiǎn)的對(duì)象來(lái)說(shuō)，可分為財(cái)產(chǎn)損失、責(zé)任損失和人身?yè)p失。房地產(chǎn)責(zé)任損失還包括房屋的所有人或使用人因妨礙他人利益而產(chǎn)生的責(zé)任損失。 ④經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)。 ? 2．推進(jìn)住房制度改革，解除居民后顧之憂 ? 隨著住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房這個(gè)大商品正逐步走向市場(chǎng)。 ? 6．開(kāi)展保險(xiǎn)融資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量的急劇增加，保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)費(fèi)收取和補(bǔ)償之間有一個(gè)時(shí)間差，這就形成了一筆可觀的閑置資金，保險(xiǎn)公司可以用來(lái)進(jìn)行投資，使暫時(shí)閑置的保險(xiǎn)基金在運(yùn)動(dòng)中增值，支援國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，少量的資金還可以用于房地產(chǎn)業(yè)的投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成房地產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。因此，保險(xiǎn)合同是射幸合同，也叫機(jī)會(huì)性合同。 ? （ 2）訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人說(shuō)明保險(xiǎn)合同的條款內(nèi)容，對(duì)于保險(xiǎn)合同中規(guī)定有房地產(chǎn)保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款的，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人明確說(shuō)明。既然被保險(xiǎn)人是受保險(xiǎn)合同保障的人，那么當(dāng)合同約定的保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，被保險(xiǎn)人就享有賠償和支付保險(xiǎn)金的請(qǐng)求權(quán)；如果被保險(xiǎn)人在約定的保險(xiǎn)事故中死亡，則由其指定的受益人或者繼承人享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)。 ? ②受益人獨(dú)立享有保險(xiǎn)金領(lǐng)取資格。 ? ⑥房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人或者受益人有獲得保險(xiǎn)合同規(guī)定的賠償或所給付的保險(xiǎn)金的權(quán)利。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)是： ? （ 1）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)內(nèi)容以提供訂立保險(xiǎn)合同的中介服務(wù)為限，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人既非保險(xiǎn)人的代理人，也非投保人的代理人，而是為保險(xiǎn)人和投保人之間訂立保險(xiǎn)合同牽線搭橋，但其出發(fā)點(diǎn)是為投保人利