【正文】 工業(yè)項目至正式投產(chǎn)時終止。 ? 2．房地產(chǎn)人身意外傷害保險 ? 人身意外傷害保險是指被保險人遭受意外事故造成死亡或永久致殘，由保險人給付保險金額的全部或一部分的一種保險。 ? （ 4）除外責(zé)任 ? 被保險人的自殺或犯罪行為、被保險人或其受益人的故意或詐騙行為、戰(zhàn)爭或軍事行動所致被保險人的死亡或傷殘、被保險人因疾病死亡或傷殘、被保險人因意外傷害所支出的醫(yī)療或醫(yī)藥等費(fèi)用。 ? （ 2）保險財產(chǎn)和不保財產(chǎn) ? 借款人用抵押貸款購買及建造、翻修、大修竣工后的房屋屬于保險財產(chǎn)；借款人購房后，因裝修、改造或其他原因購置的附屬于房屋的有關(guān)財產(chǎn)和其他室內(nèi)財產(chǎn)屬于不保財產(chǎn)。 ? （ 7）損失賠償 ? 被保險人申請賠償應(yīng)通過貸款人向保險人提出，并提出保險單、損失清單、賠償申請單等必要單證和有關(guān)部門的證明。如借款人在約定期限內(nèi)不能按時還貸，要求延期或者借款人提前還貸而相應(yīng)縮短期限的，都要通過貸款人辦理批改保險期限的手續(xù)，相應(yīng)增收或退還保險費(fèi)。投保時，由借款人主動通過貸款人申請增加保險金額的批改手續(xù)，并支付保險費(fèi)。此保險還可附加拆房責(zé)任保險，使借款人（被保險人）在拆房過程中發(fā)生的意外事故損失，也能獲得一定的補(bǔ)償。賠償金額為貸款合同項下所拖欠的本息（含逾期息和罰息）及其他有關(guān)費(fèi)用，在此以后按貸款合同規(guī)定按期償還債務(wù)，直至借款人恢復(fù)履行貸款合同或保險人還清借款人的全部債務(wù)為止。此保險的主要內(nèi)容如下： ? （ 1）保險對象和保險條件 ? 經(jīng)保險人認(rèn)可的為購買商品房而向貸款人舉借商品房抵押貸的借款人，年齡在 18至 60歲之間，身體健康，且保障期滿時不超過 65歲左右。 ? （ 4）除外責(zé)任 ? 由被保人挑釁或故意行為而引致襲擊或謀殺，被保人抵觸或企圖抵觸法律的行為或拒捕；被保人參與打斗，被保人凡置身于或起落于任何飛機(jī)或空中運(yùn)輸工具以乘客或機(jī)艙服務(wù)員身份置身或起落于指定航班機(jī)者除外受酒精的影響以致產(chǎn)生意外，被保有罹患獲得性免疫力缺乏綜合征（ AIDS艾滋病）或患 獲得性免疫力缺乏綜合征等原因而直接或間接、完全或部分由下列原因之一造成損害或疾病的，保險人不負(fù)任何賠償責(zé)任。通過計算，他投保的折損是 23萬元，他的增值是 30萬元，因此計增 7萬元。但假如房主比預(yù)期的壽命活得長，或房產(chǎn)并不像預(yù)計的那樣升值的情況下，金融機(jī)構(gòu)實際回收的貸款利息就會減低，甚至連本金都收不回來，因此，該項業(yè)務(wù)帶有一定的風(fēng)險。情況屬實的，由擔(dān)保中心承擔(dān)債務(wù)人在領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間的還款義務(wù)。 ? ②借款人因意外傷害造成殘疾或死亡，且死亡或傷殘屬于人身意外傷害保險約定保險責(zé)任范圍內(nèi)的，保險公司將借款人剩余貸款本金的全部或部分直接賠付給擔(dān)保中心，擔(dān)保中心將代借款人向貸款銀行清償或提前部分償還貸款。 ? ⑥房屋綜合保險，是將若干單一險種的房地產(chǎn)保險進(jìn)行綜合而形成的保險。 ? ④房屋質(zhì)量責(zé)任保險，客觀存在是與房屋交付后一定期限內(nèi)的質(zhì)量責(zé)任有關(guān)的保險。 ? 債務(wù)人在履行債務(wù)期間因見義勇為致殘而完全喪失勞動能力的，可向擔(dān)保中心提出書面免除債務(wù)申請，情況屬實的，保證人承擔(dān)償還債務(wù)人剩余貸款本息的義務(wù)，不再向債務(wù)人追償。同時，辦理擔(dān)保貸款的客戶還可享有擔(dān)保公司提供的意外事故債務(wù)免除、生活特困違約金減免和抵押物滅失債務(wù)免除等三項保障權(quán)利。同時也可使保險機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)額迅速增加。 ? 我國人均壽命 50年代是 40歲， 70年代是 60多歲， 90年代是 70歲，假設(shè)一個 60歲的男性，計算平均壽命的基數(shù)是 69歲，這個投保人有一住房為 120平方米，八成新。如在首次給付后的 12個月仍然完全的永久殘廢，余數(shù)的 90%余額將會一次性給付。商品房抵押貸款保證保險有利于保障貸款人的資金安全，但這一險種一般要與貸款利息的降低或貸款期限的延長乃至首期付款的降低結(jié)合起來，才具有較強(qiáng)的生命力，才有助于增加房地產(chǎn)市場的有效需求。 ? （ 5）損失賠償 ? 當(dāng)發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故，被保險人應(yīng)向保險金提出書面索賠申請。如果建（修）房未能如期竣工應(yīng)將此保險轉(zhuǎn)為貸款抵押房屋保險。 ? 此外，借款人可為已投保房屋的增值部分投保。二是全部損失按保險金額賠償?shù)?，原保險單終止責(zé)任，需要重新辦理保險手續(xù)，按相應(yīng)金額計收保險費(fèi)。保險費(fèi)按保險單約定的期限內(nèi)每年計收一次，保險單正本由貸款人保管。 ? 1．貸款抵押房屋保險 ? 貸款抵押房屋保險是指房屋抵押貸款的貸款人為了保障房屋抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險人投保的房地產(chǎn)保險。 ? （ 3）保險責(zé)任 ? 被保險人在保險有效期內(nèi)因意外事故以致死亡的，或雙目永久失明，或四肢永久完全殘疾，或一目永久完全失明且同時一肢永久完全殘疾的給付保險金額全數(shù)；一目永久完全失明或一肢永久完全殘疾的給付保險金半數(shù)；身體其他部位傷殘的，以致永久完全喪失全部或部分勞動能力機(jī)能的，按照喪失程度給付全部或部分保險金額。當(dāng)被保險人遭受不幸事故、意外災(zāi)害、疾病、衰老等事故，以致死亡、傷殘或年老退休時，保險人根據(jù)保險合同的規(guī)定，給予被保險人或者受益人保險金額或年金。 ? 房屋建筑工程勘察設(shè)計責(zé)任保險的保險責(zé)任為因勘察設(shè)計而造成工程重大質(zhì)量事故應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任。 三、房地產(chǎn)責(zé)任保險 ? 1．房地產(chǎn)公眾責(zé)任保險 ? （ 1）房屋所有人、出租人和承租人責(zé)任保險。為使被保險人獲得足夠的補(bǔ)償，被保險人可以先按預(yù)付的合同工程的價格投保，完工后再按工程最后的實際價格調(diào)整整個工程的保險金額，保險費(fèi)也按調(diào)整后的保險金額重新結(jié)算。如果各個被保險人之間發(fā)生相互的責(zé)任事故，每一個負(fù)有責(zé)任的被保險人都可以在保險單規(guī)定的項下得到保障。房屋利益保險有一賠償期，是指在保險有效期內(nèi)發(fā)生了災(zāi)害事故后到恢復(fù)正常的一段時間。 ? 3．自購公有住房保險 ? （ 1）被保險人 ? 被保險人為自購公有住宅的所有者或居住者。實務(wù)上，有的保險人規(guī)定以房屋購置價格乘以房屋增值系數(shù)再加上最近一次裝修費(fèi)用作為保險財產(chǎn)的實際價值。此外，保險房屋周圍的環(huán)境、防災(zāi)設(shè)施的情況也影響保險費(fèi)率。 ? （ 6）保險金額與賠款計算 ? 企業(yè)房屋保險的保險金額由被保險人自行根據(jù)重置價值或賬面余額確定，或根據(jù)估價或其他方式確定。 ? 1．企業(yè)房屋保險 ? （ 1）適用范圍 ? 企業(yè)房屋保險的適用范圍是指可以向保險人投保該險種的單位。 ? 在房地產(chǎn)人身保險期限內(nèi)，發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故時，由被保險人或受益人憑保險單及必要證件向保險人申請保險金給付。審核的內(nèi)容主要有：保險單是否有效，損失的原因是否屬于保險責(zé)任，受損財產(chǎn)是否在保險財產(chǎn)范圍內(nèi)，有關(guān)損失、費(fèi)用的單據(jù)是否真實有效，施救費(fèi)用開支是否合理等。保險事故發(fā)生后，被保險人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)保險人提供其所能提供的確認(rèn)保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明和資料。房地產(chǎn)投保和承保，也可以通過保險經(jīng)紀(jì)人和保險代理人等提供訂立保險合同等中介服務(wù)，并依法收取傭金的單位來收取保險費(fèi)。由此責(zé)任引起的財產(chǎn)損失或人身傷害，房地產(chǎn)保險人不承擔(dān)賠償或給付責(zé)任。 ? 在房地產(chǎn)合同的設(shè)計中，保險責(zé)任和除外責(zé)任等的確定是十分重要的。 ? 保險期限也影響保險基金的大小。 ? 房地產(chǎn)保險基金來源于房地產(chǎn)保險費(fèi)，而繳納保險費(fèi)數(shù)額的多少取決于房地產(chǎn)保險金額和保險費(fèi)率。一起事故的發(fā)生造成保險標(biāo)的損失的原因可以是多方面的，并且是錯綜復(fù)雜的。 ? 重復(fù)保險規(guī)定是被保險人將一個標(biāo)的同時向兩個或兩個以上保險人投保同樣的風(fēng)險，而且保險金額的總和超過保險標(biāo)的的可保價值。國際上對履行代位求償權(quán)有以下幾項規(guī)定： ? 付賠償后獲得代位求償權(quán)保險人一般應(yīng)該在支付了賠款之后才獲得代位求償權(quán)，但也有人保單上注明，不論在賠付前后，保險人都可行使代位求償權(quán)。 ? （ 3）保險人對賠償方式可以選擇 ? 保險的目的是在于使被保險人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟(jì)原狀。 ? 4．損失賠償原則 ? 損失賠償原則是指房地產(chǎn)財產(chǎn)保險僅限于被保險人的實際損失，保險人僅對房地產(chǎn)保險合同中規(guī)定的房地產(chǎn)財產(chǎn)發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失在保險金額范圍內(nèi)予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如旅館所有人不但對旅館房屋本身具有可保利益，對預(yù)期利潤也可有可保利益。 ? 房地產(chǎn)保險中，具有可保利益的人主要有以下幾種： ? （ 1）房屋的所有人對自己的所有的房屋具有可保利益，無論房屋是個人獨(dú)有，還是與別人共有；無論房屋已出租還是處在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益。保險人擬訂保險費(fèi)率，既要保證保險人具有相應(yīng)的賠償或給付保險金的能力，取得合理的預(yù)期利潤，又要考慮使投保人負(fù)擔(dān)的保險能與保險標(biāo)的的危險程度相適應(yīng)。為了保護(hù)保險人的利益，必須要求投保人、被保險人恪守信用，不隱瞞、不欺騙。保險代理必須采用書面形式。 ? ③房地產(chǎn)投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時通知房地產(chǎn)保險人，并向房地產(chǎn)保險人提供其所能提供的與確認(rèn)保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明資料。房地產(chǎn)投保人、房地產(chǎn)被保險人可以為受益人。 ? 2．保險合同的關(guān)系人 ? （ 1）被保險人 ? 房地產(chǎn)被保險人是指其房屋等財產(chǎn)或者人身受保險合同保障，享有保險金請求權(quán)的人，房地產(chǎn)投保人可以為被保險人，其特征是： ? ①被保險人是受保險合同保障的人?！痹趯嵭斜ｋU業(yè)務(wù)分業(yè)經(jīng)營的經(jīng)營體制下，同一保險人不得同時兼營財產(chǎn)保險和人身保險業(yè)務(wù)，那么承擔(dān)上述房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的保險公司就分為財產(chǎn)保險公司（含房屋保險公司）和人身（壽）保險公司。 ? 房地產(chǎn)保險合同是射幸合同。 – 4．保障社會財富安全，增強(qiáng)社會防災(zāi)救災(zāi)力量 – 房地產(chǎn)保險的承保人可以對被保險的房屋財產(chǎn)等的安全情況進(jìn)行檢查，運(yùn)用日常業(yè)務(wù)活動中積累的防災(zāi)防損經(jīng)驗，向被保險人提出消除不安全因素的合理建議和措施，并運(yùn)用保險費(fèi)率高低這一經(jīng)濟(jì)手段，督促被保險人實行防災(zāi)防損，從而起到促進(jìn)保障社會財富安全的作用。房地產(chǎn)保險只保符合條件的可保風(fēng)險。這個定義有四個核心要點(diǎn)： ①經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是保險的本質(zhì)特征。例如，商場附近修建鐵路，使得客流減少導(dǎo)致營業(yè)收入相應(yīng)降低給商場帶來損失。 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險概述 一、與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)兩方面，由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險。就與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險的潛在損失所涉及的客體即保險的對象來說，可分為財產(chǎn)損失、責(zé)任損失和人身損失。房地產(chǎn)責(zé)任損失還包括房屋的所有人或使用人因妨礙他人利益而產(chǎn)生的責(zé)任損失。 ④經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果是風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)。 ? 2．推進(jìn)住房制度改革，解除居民后顧之憂 ? 隨著住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房這個大商品正逐步走向市場。 ? 6．開展保險融資，推動房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)保險需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)量的急劇增加，保險公司在保險費(fèi)收取和補(bǔ)償之間有一個時間差，這就形成了一筆可觀的閑置資金，保險公司可以用來進(jìn)行投資，使暫時閑置的保險基金在運(yùn)動中增值，支援國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，少量的資金還可以用于房地產(chǎn)業(yè)的投資，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成房地產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。因此，保險合同是射幸合同，也叫機(jī)會性合同。 ? （ 2）訂立保險合同時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人說明保險合同的條款內(nèi)容，對于保險合同中規(guī)定有房地產(chǎn)保險人責(zé)任免除條款的，房地產(chǎn)保險人在訂立保險合同時應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人明確說明。既然被保險人是受保險合同保障的人，那么當(dāng)合同約定的保險事故發(fā)生時，被保險人就享有賠償和支付保險金的請求權(quán)；如果被保險人在約定的保險事故中死亡，則由其指定的受益人或者繼承人享有保險金請求權(quán)。 ? ②受益人獨(dú)立享有保險金領(lǐng)取資格。 ? ⑥房地產(chǎn)被保險人或者受益人有獲得保險合同規(guī)定的賠償或所給付的保險金的權(quán)利。保險經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)是： ? （ 1）保險經(jīng)紀(jì)人的活動內(nèi)容以提供訂立保險合同的中介服務(wù)為限，保險經(jīng)紀(jì)人既非保險人的代理人，也非投保人的代理人，而是為保險人和投保人之間訂立保險合同牽線搭橋，但其出發(fā)點(diǎn)是為投保人利