【正文】 理人根據(jù)保險(xiǎn)人的授權(quán)代為辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的行為，由保險(xiǎn)人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，保險(xiǎn)代理人所獲得的有關(guān)訂立保險(xiǎn)合同的重要事項(xiàng)，視為保險(xiǎn)人已獲知。保險(xiǎn)代理必須采用書面形式。保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)代理人權(quán)限的限制，可以通過保險(xiǎn)合同有關(guān)條款或者以口頭或書面通知的形式，向投保人明確。 ? 2．保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是指基于投保人的利益，為投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同提供中介服務(wù)，并依法收取傭金的單位。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)是： ? （ 1）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)內(nèi)容以提供訂立保險(xiǎn)合同的中介服務(wù)為限，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人既非保險(xiǎn)人的代理人，也非投保人的代理人，而是為保險(xiǎn)人和投保人之間訂立保險(xiǎn)合同牽線搭橋，但其出發(fā)點(diǎn)是為投保人利益。 ? （ 2）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人依法有權(quán)向保險(xiǎn)人收取傭金。 ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人在辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中因?yàn)檫^錯(cuò)，給投保人、被保險(xiǎn)人造成損失的，由保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)具備金融監(jiān)督管理部門規(guī)定的資格條件，并取得金融監(jiān)督管理部門頒發(fā)的經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)代理業(yè)務(wù)中許可證或者經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的許可證，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并繳存保證金或者投保職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。 ? 四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同訂立的原則 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一種合同行為，為了確保合同雙方權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，根據(jù) 《 保險(xiǎn)法 》 第 4條、第 10條、第 11條的規(guī)定，保險(xiǎn)人和投保人訂立保險(xiǎn)合同，應(yīng)當(dāng)遵守的原則有： ? 1．最大誠信原則 ? 誠實(shí)信用原則是訂立一切合同的基礎(chǔ)，但訂立保險(xiǎn)合同時(shí)對(duì)誠實(shí)信用的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它合同，所以保險(xiǎn)合同也被稱為最大誠信合同或最大善意合同。為了保護(hù)保險(xiǎn)人的利益，必須要求投保人、被保險(xiǎn)人恪守信用，不隱瞞、不欺騙。同時(shí)，最大誠信原則要求保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)事項(xiàng)如實(shí)告知投保人，對(duì)保險(xiǎn)條款的介紹，不得含糊，也不得有欺騙。已經(jīng)生效的保險(xiǎn)合同，如果發(fā)現(xiàn)投保人或被保險(xiǎn)人陳述的情況不實(shí)，也可導(dǎo)致保險(xiǎn)合同無效。此外，索賠時(shí)也應(yīng)遵循最大誠信原則。如果索賠時(shí)提供假證明，中途改變危險(xiǎn)情況而未經(jīng)保險(xiǎn)人認(rèn)可，如將投保時(shí)作一般使用的房屋中途擅自改為存放危險(xiǎn)品的房屋等，都是違反最大誠信原則的。對(duì)于違反最大誠信原則的行為，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同或拒絕賠償。 ? 2．公平互利原則 ? 這項(xiàng)原則是由保險(xiǎn)的性質(zhì)和特征所決定的。公平互利是指投保人和保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同和遇損理賠都應(yīng)從雙方應(yīng)得的利益出發(fā)，協(xié)商一致，自愿訂立，公平互利。保險(xiǎn)人擬訂保險(xiǎn)費(fèi)率，既要保證保險(xiǎn)人具有相應(yīng)的賠償或給付保險(xiǎn)金的能力，取得合理的預(yù)期利潤(rùn)，又要考慮使投保人負(fù)擔(dān)的保險(xiǎn)能與保險(xiǎn)標(biāo)的的危險(xiǎn)程度相適應(yīng)。過高的保險(xiǎn)費(fèi)率會(huì)加重投保人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；過低的保險(xiǎn)費(fèi)率影響保險(xiǎn)人的償付能力。保險(xiǎn)費(fèi)率的擬訂，要考慮到保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相對(duì)穩(wěn)定性，以有利于投保人和保險(xiǎn)人的財(cái)務(wù)預(yù)算和核算工作的開展。遇損賠償時(shí)，合同當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同，被保險(xiǎn)人合理索賠，保險(xiǎn)人合理賠付，以體現(xiàn)整個(gè)保險(xiǎn)行為的公平互利。 ? 3．可保利益原則 ? 可保利益原則是指投保人或被保險(xiǎn)人向保險(xiǎn)人要求投保的房屋財(cái)產(chǎn)等標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的經(jīng)濟(jì)利益；否則，所訂的有關(guān)保險(xiǎn)合同是無效的。投保人或被保險(xiǎn)人的可保利益必須為法律所承認(rèn)，是客觀地存在于對(duì)投保標(biāo)的所具有的權(quán)利或利害關(guān)系中?？杀＠姹憩F(xiàn)在：如果投保標(biāo)的安全無損，投保人或被保險(xiǎn)人會(huì)因此而獲益；如果投保標(biāo)的受損，投保人或保險(xiǎn)人將會(huì)因此遭受經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)等投保標(biāo)的具有可保利益的被保險(xiǎn)人才能將該標(biāo)的投保。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，具有可保利益的人主要有以下幾種： ? （ 1）房屋的所有人對(duì)自己的所有的房屋具有可保利益，無論房屋是個(gè)人獨(dú)有，還是與別人共有；無論房屋已出租還是處在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益。對(duì)屬于公有的房屋，行使房屋財(cái)產(chǎn)獨(dú)立支配權(quán)的單位有可保利益。 ? （ 2）租賃房屋的承租人對(duì)承租房屋也可有可保利益。因?yàn)楸M管房屋雖非承租人所有，但由他保管使用，如果租約中規(guī)定房屋的安全承租人負(fù)有責(zé)任，承租人也有可保利益。 ? （ 3）房屋的受益人，也有可保利益。房屋的受益人雖非房屋的所有人，也非由其保管，然而房屋的安全與否同其能否受益有關(guān)，故此亦有可保利益。 ? （ 4）對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)有可保利益的人，對(duì)借助房屋財(cái)產(chǎn)帶來的預(yù)期利潤(rùn)也有可保利益?？杀＠姘ǚ俏镔|(zhì)的、預(yù)期的利益。如旅館所有人不但對(duì)旅館房屋本身具有可保利益，對(duì)預(yù)期利潤(rùn)也可有可保利益。因?yàn)橐坏┞灭^房屋受損，不但旅館房屋本身毀損，而且由于旅館房屋受損不能營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)收入、預(yù)期利潤(rùn)也會(huì)影響。因而，對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)有可保利益的人，對(duì)借助房屋帶來的預(yù)期收入、預(yù)期利潤(rùn)也有可保利益。 ? （ 5）在房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)中，對(duì)責(zé)任事故后果負(fù)有損害賠償責(zé)任的人，有可保利益。例如，承擔(dān)房屋設(shè)計(jì)者，因設(shè)計(jì)失誤有可能造成他人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，因此，他可投保相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)。 ? （ 6）房地產(chǎn)抵押貸款的借款人，可以具有房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)的可保利益。該借款人可以投保相關(guān)人身險(xiǎn)，將受益人指定為房地產(chǎn)抵押貸款人，以保障貸款回收的安全。投保房地產(chǎn)保險(xiǎn)的人，必須對(duì)投保標(biāo)的具有可保利益；否則，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同無效。 ? 4．損失賠償原則 ? 損失賠償原則是指房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)僅限于被保險(xiǎn)人的實(shí)際損失，保險(xiǎn)人僅對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同中規(guī)定的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。損失賠償原則的要求是： ? （ 1）只賠償保險(xiǎn)有效期內(nèi)保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失 ? 根據(jù)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的規(guī)定，保險(xiǎn)人僅對(duì)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)有效期內(nèi)因遭遇保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生的損失進(jìn)行補(bǔ)償，而對(duì)除外責(zé)任引起的損失以及保險(xiǎn)有效期外發(fā)生的損失不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。 ? （ 2）賠償限制在損失限度內(nèi) ? ①以實(shí)際損失為限。當(dāng)被保險(xiǎn)人的房屋財(cái)產(chǎn)遭受損失后，保險(xiǎn)人應(yīng)根據(jù)實(shí)際查核后確定的實(shí)際損失給予賠償，被保險(xiǎn)人不能得到超過其實(shí)際損失的賠償。 ? ②以保險(xiǎn)金額為限。保險(xiǎn)金額為投保人和保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)合同中約定的保險(xiǎn)人賠償金額的最高限度，賠償金額不能高于保險(xiǎn)金額，只能低于或等于保險(xiǎn)金額。 ? ③以被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的保險(xiǎn)利益為限。被保險(xiǎn)人在索賠時(shí)，對(duì)遭受損失的房屋財(cái)產(chǎn)要具有保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)人支付的賠償金以被保險(xiǎn)人對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)具有的保險(xiǎn)利益為限。 ? （ 3）保險(xiǎn)人對(duì)賠償方式可以選擇 ? 保險(xiǎn)的目的是在于使被保險(xiǎn)人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟(jì)原狀。就房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來說，保險(xiǎn)人可以采取修復(fù)房屋至原狀，支付現(xiàn)金或重置的方法來補(bǔ)償被保險(xiǎn)人的損失。 ? （ 4）被保險(xiǎn)人不能通過賠付而獲得額外的利益 ? 保險(xiǎn)賠償是對(duì)意外損失的賠償，不是額外的經(jīng)濟(jì)援助，如果被保險(xiǎn)人能從損失中獲利，就有可能出現(xiàn)被保險(xiǎn)人為取得保險(xiǎn)賠償而故意制造損失，增加道德危險(xiǎn)。對(duì)于這一點(diǎn)，保險(xiǎn)原則中還有如下一些規(guī)定： ? ① 權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定。 ? 權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指當(dāng)事人依法或根據(jù)合同將特定權(quán)益讓渡他人的法律行為。如果被保險(xiǎn)人的損失是由第三方的責(zé)任所引起的，第三方對(duì)此就負(fù)有賠償責(zé)任。那么，被保險(xiǎn)人從第三方取得了補(bǔ)償，就不能再向保險(xiǎn)人索賠；如果被保險(xiǎn)人先從保險(xiǎn)人那里取得賠償，那么，被保險(xiǎn)人應(yīng)將向第三方索賠的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)人，由保險(xiǎn)人取代被保險(xiǎn)人的地位向第三方追償，即保險(xiǎn)人取得代位求償權(quán)。這樣，可以防止被保險(xiǎn)人在同一次損失中取得重復(fù)賠償，獲得額外收益。國際上對(duì)履行代位求償權(quán)有以下幾項(xiàng)規(guī)定： ? 付賠償后獲得代位求償權(quán)保險(xiǎn)人一般應(yīng)該在支付了賠款之后才獲得代位求償權(quán)，但也有人保單上注明，不論在賠付前后，保險(xiǎn)人都可行使代位求償權(quán)。 ? 享有不超過賠付金額的權(quán)益保險(xiǎn)人在代位求償中享有被保險(xiǎn)人所享有的權(quán)益，但不能超過賠付金額。保險(xiǎn)人追償所得的金額或小于或等于賠付金額，則全歸保險(xiǎn)人所有，若追回的金額大于賠付金額，則超出部分應(yīng)該返還給被保險(xiǎn)人。 ? 轉(zhuǎn)讓賠償和收益被保險(xiǎn)人從任何方面可能得到的賠償和收益都得轉(zhuǎn)讓，但慈善性的贈(zèng)予除外。 ? 不屬保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失應(yīng)該由第三者賠償在權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，被保險(xiǎn)人對(duì)不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失，但應(yīng)該由第三者負(fù)責(zé)賠償?shù)?，繼續(xù)保留索賠權(quán)。權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，僅適用于房屋財(cái)產(chǎn)類保險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)不適用。因?yàn)槿说纳蛏眢w不能用價(jià)值來衡量，房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)不存在權(quán)益轉(zhuǎn)讓。 ? ②重復(fù)保險(xiǎn)規(guī)定。 ? 重復(fù)保險(xiǎn)規(guī)定是被保險(xiǎn)人將一個(gè)標(biāo)的同時(shí)向兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人投保同樣的風(fēng)險(xiǎn)，而且保險(xiǎn)金額的總和超過保險(xiǎn)標(biāo)的的可保價(jià)值。例如，某間房屋價(jià)值 150萬元，房主向甲保險(xiǎn)人投保該房屋的為火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是 100萬元，同時(shí)向乙保險(xiǎn)人投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是 60萬元。該房主的行為就構(gòu)成了重復(fù)保險(xiǎn)。重復(fù)保險(xiǎn)后，發(fā)生了災(zāi)害事故而遭受損失，被保險(xiǎn)人從多個(gè)保險(xiǎn)人那里獲得的賠償總值不能超過該保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。 ? 重復(fù)保險(xiǎn)的損失賠償通常是采用分?jǐn)偡绞?，具體的分?jǐn)偡绞街饕幸韵氯N： ? A．保險(xiǎn)金額比例分?jǐn)? ? 如上例中的房屋被一場(chǎng)大火燒毀，損失 120萬元，則各保險(xiǎn)人分?jǐn)傎r款如下： ? 甲保險(xiǎn)人： ? ? 乙保險(xiǎn)人： ? B．賠償金額責(zé)任分?jǐn)? ? 以各保險(xiǎn)人在沒有重復(fù)保險(xiǎn)的情況下單獨(dú)應(yīng)負(fù)的賠償金額作權(quán)數(shù)來分?jǐn)偂Ｈ缟侠械姆课菀蚧馂?zāi)，損失 70萬元，則各保險(xiǎn)人分?jǐn)傎r款如下： ? C．出單順序分?jǐn)? ? 以先出單的保險(xiǎn)人先在其保險(xiǎn)金額限度內(nèi)首先賠償，后出單的保險(xiǎn)人僅在前一保險(xiǎn)人賠償?shù)慕痤~還不足彌補(bǔ)被保險(xiǎn)人的實(shí)際損失時(shí)，才依次承擔(dān)超過的部分。如上例中的房屋因火災(zāi)損失 140萬元，而房主投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)，甲保險(xiǎn)人先出單，乙保險(xiǎn)人后出單，則各保險(xiǎn)人分?jǐn)傎r款如下： ? 甲保險(xiǎn)人： 100萬元 ? 乙保險(xiǎn)人： 40萬元 ? 兩個(gè)保險(xiǎn)人賠款合計(jì)： 100萬元 +40萬元 =140萬元 ? 5．近因原則 ? 近因是指直接造成保險(xiǎn)事故發(fā)生的原因。近因并非僅指時(shí)間上的最后導(dǎo)致?lián)p失的原因，而是指真實(shí)、主要的原因。一起事故的發(fā)生造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失的原因可以是多方面的，并且是錯(cuò)綜復(fù)雜的。但在這些原因中必有一個(gè)是造成損失的直接原因，即近因。它是保險(xiǎn)人確定損失是否由保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的近因造成的，保險(xiǎn)人才會(huì)對(duì)損失進(jìn)行賠償。如果不是近因，而是其他原因造成的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任。例如，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，敵機(jī)投彈燃燒到某房屋，房屋起火受損，其近因并不是火災(zāi)，而是戰(zhàn)爭(zhēng)，投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)的房主就得不到保險(xiǎn)人的賠償。 第三節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作 ? 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金 ? 保險(xiǎn)基金是社會(huì)后備基金的一種形式，它實(shí)質(zhì)是由社會(huì)總產(chǎn)品分配形成的，是經(jīng)保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)形式建立并具有專門用途的貨幣資金。房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人為了補(bǔ)償保險(xiǎn)事故所造成的財(cái)產(chǎn)損失或人身作傷亡所引起的經(jīng)濟(jì)需要，向房地產(chǎn)投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)而集中起來的一種社會(huì)后備基金。它是用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)賠償或給付的專用基金，是房地產(chǎn)保險(xiǎn)正常運(yùn)行的基本條件。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金來源于房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，而繳納保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額的多少取決于房地產(chǎn)保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率。保險(xiǎn)金額是指房地產(chǎn)保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額。在房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，房屋保險(xiǎn)金額不得超過被投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值（指投保房屋的實(shí)際價(jià)格），如果超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效。房屋保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值的，除保險(xiǎn)合同另有約定外，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人按照房屋保險(xiǎn)金額與房屋的保險(xiǎn)價(jià)值的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 保險(xiǎn)費(fèi)率是按保險(xiǎn)金額收取保險(xiǎn)費(fèi)的比率，房屋保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)所承保的房屋保險(xiǎn)危險(xiǎn)的大小，以及房屋保險(xiǎn)額損失率資料和房地產(chǎn)保險(xiǎn)人的業(yè)務(wù)費(fèi)用的多少等來制訂。也就是說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率由純費(fèi)率和附加費(fèi)率兩部分組成，純費(fèi)率是每單位房屋保險(xiǎn)金額的可能損失額；附加費(fèi)率是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人每單位房屋保險(xiǎn)金額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（含合理的利稅）。保險(xiǎn)費(fèi)率是決定保險(xiǎn)基金數(shù)額的重要因素。 ? 保險(xiǎn)金額乘以保險(xiǎn)費(fèi)率即為保險(xiǎn)費(fèi)，構(gòu)成保險(xiǎn)基金。 ? 保險(xiǎn)期限也影響保險(xiǎn)基金的大小。保險(xiǎn)期限是保險(xiǎn)合同從生效之日到終止之日的時(shí)間，即保險(xiǎn)合同的有效期限。房屋的保險(xiǎn)期限，一般以 1