【正文】 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: 第五章 房地產(chǎn)保險 ? 房地產(chǎn)保險是整個社會保險的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟合同，對特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟損失提供資金保障的一種經(jīng)濟形式，屬于財產(chǎn)保險的范疇。 本章主要從房地產(chǎn)保險的概述、房地產(chǎn)保險合同、 房地產(chǎn)保險的運作、 房地產(chǎn)保險的主要險種等幾個方面來進行介紹。 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險概述 一、與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)兩方面，由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險。因而房地產(chǎn)風(fēng)險一般是指房產(chǎn)風(fēng)險。房屋從設(shè)計、營建到銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)都面臨著損失的可能。就與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險的潛在損失所涉及的客體即保險的對象來說，可分為財產(chǎn)損失、責(zé)任損失和人身損失。 ? 1．房地產(chǎn)財產(chǎn)損失 ? 房地產(chǎn)財產(chǎn)損失除了按自然原因、行為原因、政治原因、經(jīng)濟原因和技術(shù)原因分類外，還可以按損失原因的不同分為直接損失和間接損失。直接損失指的是房地產(chǎn)財產(chǎn)因自然風(fēng)險或行為風(fēng)險等的作用下造成房地產(chǎn)本身直接損壞或滅失，導(dǎo)致房地產(chǎn)本身價值減少的部分。如房屋被大火燒毀，就屬于直接損失。間接損失指的是房地產(chǎn)財產(chǎn)價值因其他財產(chǎn)的直接損失而降低的部分以及因財產(chǎn)直接損失使未來營業(yè)收入的減少及支出增加的部分。例如，商場附近修建鐵路，使得客流減少導(dǎo)致營業(yè)收入相應(yīng)降低給商場帶來損失。 ? 2．房地產(chǎn)責(zé)任損失 ? 房地產(chǎn)責(zé)任損失是與房地產(chǎn)相關(guān)的責(zé)任損失，它涉及房屋的設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)。由于這些環(huán)節(jié)的相關(guān)人員（單位）的責(zé)任，而發(fā)生房屋設(shè)計不當(dāng)、營建質(zhì)量低劣和管理不善等造成的對第三者人身傷害或財產(chǎn)損失，相關(guān)人員（單位）就負有賠償責(zé)任。房地產(chǎn)責(zé)任損失還包括房屋的所有人或使用人因妨礙他人利益而產(chǎn)生的責(zé)任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動、改變承重結(jié)構(gòu)而影響鄰居，導(dǎo)致他人人身傷害或財產(chǎn)損失，房屋所有人或使用人對此應(yīng)負有賠償責(zé)任。 ?3．房地產(chǎn)人身損失 ?它主要是指個人住房抵押貸款的借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間內(nèi)（通常是債務(wù)償還期內(nèi)）死亡，而給債權(quán)人帶來的損失；它還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。 ? 二、房地產(chǎn)保險的含義 ? 房地產(chǎn)保險就是指在房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的保險。就其本質(zhì)而言，房地產(chǎn)保險是一種經(jīng)濟補償制度，這一制度通過對有可能發(fā)生的不確定性事件的數(shù)理預(yù)測和收取保險費的方法，建立保險基金；以合同的形式，將風(fēng)險從被保險人轉(zhuǎn)移到保險人，由大多數(shù)人來分擔(dān)少數(shù)人的損失。這個定義有四個核心要點： ①經(jīng)濟補償是保險的本質(zhì)特征。 ②經(jīng)濟補償?shù)幕A(chǔ)是數(shù)理預(yù)測和合同關(guān)系。 ③經(jīng)濟補償?shù)馁M用來自于被保險人繳納的保險費所形成的保險基金。 ④經(jīng)濟補償?shù)慕Y(jié)果是風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)。 房地產(chǎn)保險按保險的對象可以分為房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險和房地產(chǎn)人身保險。由于房地產(chǎn)責(zé)任損失危及的對象主要是財產(chǎn)與人身兩大類，因而從嚴格意義上來說，房地產(chǎn)保險按保險對象劃分為房地產(chǎn)財產(chǎn)保險和房地產(chǎn)人身保險，且以房地產(chǎn)財產(chǎn)保險為主。 房地產(chǎn)保險承保的都是具有潛在損失的風(fēng)險，但不是所有具有潛在損失的風(fēng)險都要由保險人來承保。保險人承保的是純粹的風(fēng)險，并且要符合如下條件：風(fēng)險必須具有偶然性；風(fēng)險必須具有意外性；風(fēng)險必須具有可測定性以及風(fēng)險必須是導(dǎo)致較大的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)保險只保符合條件的可保風(fēng)險。 三、房地產(chǎn)保險的作用 ? 房地產(chǎn)保險通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域因自然災(zāi)害和意外事故造成的保險責(zé)任范圍的損失提供經(jīng)濟補償或資金給付，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起積極的作用。這種作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 1．抵御意外事故，實現(xiàn)經(jīng)濟補償 ? 房地產(chǎn)保險可以使人們在房屋及其相關(guān)利益遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失以后，可以獲得一定的經(jīng)濟補償，幫助受災(zāi)企業(yè)迅速恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營，幫助受災(zāi)家庭迅速重建家園，為企業(yè)的經(jīng)營活動和人們的日常生活提供安全保障，有利于社會安定。 ? 2．推進住房制度改革，解除居民后顧之憂 ? 隨著住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房這個大商品正逐步走向市場。隨著住房改革的深入，個人購買房屋正逐年增加。住房安全與否對一個家庭來說極其重要，對住房的質(zhì)量要求也十分迫切，這就要求保險公司為擁有私房的居民及時提供保險服務(wù)。 – 3．增強投保人的信用，促進資金融通 – 隨著住房商品化進程的加速，個人住房抵押貸款將成為金融機構(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分。銀行為了保障貸款資金的安全，要求借款購房者投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全或者要求購房者投保房屋抵押貸款還款保證保險，這可以增強有關(guān)當(dāng)事人的信用，促進房地產(chǎn)資金的融通。 – 4．保障社會財富安全，增強社會防災(zāi)救災(zāi)力量 – 房地產(chǎn)保險的承保人可以對被保險的房屋財產(chǎn)等的安全情況進行檢查，運用日常業(yè)務(wù)活動中積累的防災(zāi)防損經(jīng)驗，向被保險人提出消除不安全因素的合理建議和措施，并運用保險費率高低這一經(jīng)濟手段，督促被保險人實行防災(zāi)防損，從而起到促進保障社會財富安全的作用。同時，承保人一般設(shè)有專門的防災(zāi)部門和人員，又有必要的物力和財力，從事防災(zāi)工作，增強了社會防災(zāi)救災(zāi)力量。 ? 5．保證開發(fā)商的合理利潤，降低開發(fā)經(jīng)營者風(fēng)險 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者通過少量的保險費用支出，將其在經(jīng)營過程由于特定的危險所導(dǎo)致的房屋的損失及由此帶來的責(zé)任和利益的損失轉(zhuǎn)嫁給保險公司，維持開發(fā)商的合理利潤，降低開發(fā)經(jīng)營者的風(fēng)險。 ? 6．開展保險融資，推動房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)保險需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)量的急劇增加，保險公司在保險費收取和補償之間有一個時間差，這就形成了一筆可觀的閑置資金，保險公司可以用來進行投資，使暫時閑置的保險基金在運動中增值，支援國家的經(jīng)濟建設(shè)，少量的資金還可以用于房地產(chǎn)業(yè)的投資，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成房地產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)保險合同 ? 一、房地產(chǎn)保險合同的特征 ? 房地產(chǎn)保險合同除具有一般合同的共性外，還有自己的特點： ? 房地產(chǎn)保險合同是附合合同，即保險合同不是由保險人和投保人充分商議之后才達成的。通常情況下，保險合同的內(nèi)容，即主要條款是由保險人事先制訂的，投保人只要表示愿意接受，就是雙方意思表示一致，保險合同即告成立。只有在對特殊標(biāo)的投保時，雙方才對保險合同的主要條款進行充分商議。 房地產(chǎn)保險合同是要式合同，即保險合同的成立必須履行法定的方式，采用法定的保險合同形式。 ? 房地產(chǎn)保險合同是射幸合同。射幸也叫利益機會，對于投保人來說，繳納保險費后，在保險合同有效期間發(fā)生保險事故，他可以從保險人處得到數(shù)倍于保險費的保險賠償或保險金；對于保險人而言，如果沒有發(fā)生保險事故，則只接受保險費，不用承擔(dān)賠償或支付保險金。由于保險事故或者給付保險金的發(fā)生具有不確定性，所以投保人和保險人的利益的取得或者喪失就是一種機會。因此，保險合同是射幸合同，也叫機會性合同。 二、房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人、關(guān)系人 ? 1．房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人 ? 房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人是指享有合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)的人，即保險人與投保人。保險人也叫承保人，是指與房地產(chǎn)投保人訂立保險合同，收取保險費，并承擔(dān)保險合同約定的賠償責(zé)任或者給付保險金責(zé)任的保險公司。 《 保險法 》 第五條規(guī)定：“經(jīng)營商業(yè)保險業(yè)務(wù)，必須是依照本法設(shè)立的保險公司。其他單位和個人不得經(jīng)營商業(yè)保險業(yè)務(wù)?！痹趯嵭斜ｋU業(yè)務(wù)分業(yè)經(jīng)營的經(jīng)營體制下，同一保險人不得同時兼營財產(chǎn)保險和人身保險業(yè)務(wù)，那么承擔(dān)上述房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的保險公司就分為財產(chǎn)保險公司（含房屋保險公司）和人身（壽）保險公司。我國目前就開始實行這種體制，房地產(chǎn)保險人的主要權(quán)利和義務(wù)有： ? （ 1）向房地產(chǎn)投保人收取保險費。投保人，也叫要保人，是指以自己或者他人的財產(chǎn)或者人身利益為標(biāo)的，與保險人訂立保險合同，并支付保險費用的人。 ? （ 2）訂立保險合同時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人說明保險合同的條款內(nèi)容，對于保險合同中規(guī)定有房地產(chǎn)保險人責(zé)任免除條款的，房地產(chǎn)保險人在訂立保險合同時應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)投保人明確說明。保險合同條款達成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時向房地產(chǎn)投保人簽發(fā)保險單或者其他保險憑證。 ? （ 3）根據(jù)保險合同的約定，對房屋等保險標(biāo)的的安全狀況進行檢查，及時向房地產(chǎn)投保人提出消除不安全因素和隱患的書面建議，經(jīng)被保險人同意，可以對保險標(biāo)的采取安全措施。 ? （ 4）收到被保險人或受益人的賠償或者給付保險金的請求后，應(yīng)當(dāng)及時作出核定。對屬于保險責(zé)任的，應(yīng)與被保險人或受益人達成賠償或者給付保險金的協(xié)議，并按法律或合同約定的期限，履行賠償或者給付保險金的義務(wù)。 ? 2．保險合同的關(guān)系人 ? （ 1）被保險人 ? 房地產(chǎn)被保險人是指其房屋等財產(chǎn)或者人身受保險合同保障，享有保險金請求權(quán)的人，房地產(chǎn)投保人可以為被保險人，其特征是： ? ①被保險人是受保險合同保障的人。在財產(chǎn)保險合同中，被保險人是對保險財產(chǎn)具有保險利益的人，如所有權(quán)人、經(jīng)營管理人、使用人、抵押權(quán)人等；在責(zé)任保險合同中，被保險人是對他人遭受的財產(chǎn)損失或者身體傷害負有賠償責(zé)任的人；在人身保險合同中，被保險人是對自身的生命和健康安全獲得保險保障的人。 ? ②被保險人享有保險金請求權(quán)。既然被保險人是受保險合同保障的人，那么當(dāng)合同約定的保險事故發(fā)生時，被保險人就享有賠償和支付保險金的請求權(quán)；如果被保險人在約定的保險事故中死亡，則由其指定的受益人或者繼承人享有保險金請求權(quán)。但是如果投保人與被保險人不是同一人時，投保人則不享有請求權(quán)。 ? 被保險人除具備上述特征外，我國 《 保險法 》 規(guī)定，投保人不得為無民事行為能力的人投保以死亡為給付保險金條件的人身保險，保險人也不得承保。也就是說無民事能力的人不能作為上述人身保險的被保險人，但父母為未成年的子女投保的除外。 ? （ 2）受益人 ? 受益人也稱保險金受領(lǐng)人，是指房地產(chǎn)人身保險合同中由被保險人或者投保人指定的享有保險金請求權(quán)的人。房地產(chǎn)投保人、房地產(chǎn)被保險人可以為受益人。受益人的特征是： ? ①受益人必須由被保險人或者投保人在投保時指定，并在保險合同中予以載明；投保人與被保險人不是同一個人時指定受益人，須經(jīng)被保險人同意。受益人如未指定，被保險人自己或其繼承人即為受益人。 ? ②受益人獨立享有保險金領(lǐng)取資格。 ? ③受益人權(quán)利的行使時間必須在被保險人死亡之后。 ? ④受益人領(lǐng)取的保險金歸其獨立享有，不能作為被保險人的遺產(chǎn)處理。 ? （ 3）房地產(chǎn)投保人、被保險人和受益人的主要權(quán)利和義務(wù)有： ? ①房地產(chǎn)投保人要按期如數(shù)繳納保險費。 ? ②就房地產(chǎn)保險人對保險標(biāo)的或者被保險人的有關(guān)情況提出詢問時，房地產(chǎn)投保人應(yīng)當(dāng)如實告知。 ? ③房地產(chǎn)投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時通知房地產(chǎn)保險人，并向房地產(chǎn)保險人提供其所能提供的與確認保險事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明資料。 ? ④房地產(chǎn)投保人應(yīng)按保險合同約定履行其對房屋等保險標(biāo)的的安全應(yīng)盡的責(zé)任。 ? ⑤重復(fù)保險的投保人應(yīng)當(dāng)將重復(fù)保險的有關(guān)情況通知各保險人。 ? ⑥房地產(chǎn)被保險人或者受益人有獲得保險合同規(guī)定的賠償或所給付的保險金的權(quán)利。 ? 三、房地產(chǎn)保險合同的輔助人 ? 房地產(chǎn)保險合同的輔助人，是指與保險合同的訂立或履行有一定輔助關(guān)系的人，即保險代理人和保險經(jīng)紀人，在國外還有保險公證人和體檢醫(yī)師等。 ? 1．保險代理人 ? 保險代理人是根據(jù)保險人的委托，向保險人收取代理手續(xù)費，并在保險人授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)的單位或者個人。保險代