【正文】 主要包括以下險(xiǎn)種： ? ①房屋當(dāng)值保險(xiǎn)，它是與房屋典當(dāng)有關(guān)的保險(xiǎn)。 ? 與房貸保險(xiǎn)相比，公積金貸款擔(dān)保手續(xù)簡(jiǎn)便，費(fèi)用低廉。 ? 5． “ 房產(chǎn)反向抵押貸款 ” 壽險(xiǎn) ? “ 房產(chǎn)反向抵押貸款 ” 壽險(xiǎn)是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險(xiǎn)服務(wù)。 ? 保險(xiǎn)人依法處置抵押物所得價(jià)款在扣除了相應(yīng)的稅費(fèi)和保險(xiǎn)人已支付的賠款及利息后，若有余款，歸借款人所有，不足部分保險(xiǎn)人對(duì)借款人具有追索權(quán)。保險(xiǎn)期限從借款合同生效之日起至建（修）房竣工之日起，以外墻面粉刷好（拆除腳手架）為標(biāo)準(zhǔn)，最長(zhǎng)以 6個(gè)月為期限。保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失是由第三方責(zé)任造成，按權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定進(jìn)行賠償。人身意外傷害保險(xiǎn)還可附加意外傷害醫(yī)療保險(xiǎn)和意外傷害住院補(bǔ)貼保險(xiǎn)。 ? 此保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額為被保險(xiǎn)人應(yīng)收取的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，費(fèi)率一般規(guī)定為保險(xiǎn)金額的千分之二。工程延期，保險(xiǎn)期限可以擴(kuò)展，但必須事先獲得保險(xiǎn)人的書(shū)面同意。 ? 1．被保險(xiǎn)人 ? 指在工程進(jìn)行期間，對(duì)這項(xiàng)工程承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)、具有保險(xiǎn)利益的有關(guān)各方。賠償最高以保險(xiǎn)金額為限。企業(yè)房屋保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限以不超過(guò)一年為限，保險(xiǎn)責(zé)任以雙方約定的起保日的零時(shí)開(kāi)始到到期日二十四時(shí)為止。此外，被保險(xiǎn)人領(lǐng)取賠款也有時(shí)效，一般由保險(xiǎn)人規(guī)定。 ? 2．理賠 ? 理賠是指房地產(chǎn)保險(xiǎn)人處理房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人提出的索賠要求，處理有關(guān)保險(xiǎn)賠償責(zé)任的工作。投保單的主要內(nèi)容有：投保人的名稱(chēng)、投保日期、保險(xiǎn)標(biāo)的的名稱(chēng)和數(shù)量、保險(xiǎn)責(zé)任的起訖時(shí)間和保險(xiǎn)金額等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同形式有保險(xiǎn)單和其他保險(xiǎn)憑證如附印在某些發(fā)票上的保險(xiǎn)條款，但以保險(xiǎn)單為主。 第三節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作 ? 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金 ? 保險(xiǎn)基金是社會(huì)后備基金的一種形式，它實(shí)質(zhì)是由社會(huì)總產(chǎn)品分配形成的，是經(jīng)保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)形式建立并具有專(zhuān)門(mén)用途的貨幣資金。權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，僅適用于房屋財(cái)產(chǎn)類(lèi)保險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)不適用。保險(xiǎn)金額為投保人和保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)合同中約定的保險(xiǎn)人賠償金額的最高限度，賠償金額不能高于保險(xiǎn)金額，只能低于或等于保險(xiǎn)金額。房屋的受益人雖非房屋的所有人，也非由其保管，然而房屋的安全與否同其能否受益有關(guān)，故此亦有可保利益。對(duì)于違反最大誠(chéng)信原則的行為，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同或拒絕賠償。 ? 1．保險(xiǎn)代理人 ? 保險(xiǎn)代理人是根據(jù)保險(xiǎn)人的委托，向保險(xiǎn)人收取代理手續(xù)費(fèi)，并在保險(xiǎn)人授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的單位或者個(gè)人。 ? 被保險(xiǎn)人除具備上述特征外，我國(guó) 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定，投保人不得為無(wú)民事行為能力的人投保以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的人身保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人也不得承保。保險(xiǎn)人也叫承保人，是指與房地產(chǎn)投保人訂立保險(xiǎn)合同，收取保險(xiǎn)費(fèi)，并承擔(dān)保險(xiǎn)合同約定的賠償責(zé)任或者給付保險(xiǎn)金責(zé)任的保險(xiǎn)公司。住房安全與否對(duì)一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)極其重要，對(duì)住房的質(zhì)量要求也十分迫切，這就要求保險(xiǎn)公司為擁有私房的居民及時(shí)提供保險(xiǎn)服務(wù)。 ?3．房地產(chǎn)人身?yè)p失 ?它主要是指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款的借款人或個(gè)人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時(shí)間內(nèi)（通常是債務(wù)償還期內(nèi)）死亡，而給債權(quán)人帶來(lái)的損失；它還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: 第五章 房地產(chǎn)保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式，屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。 ? 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含義 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)就是指在房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷(xiāo)售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的保險(xiǎn)。 – 3．增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通 – 隨著住房商品化進(jìn)程的加速，個(gè)人住房抵押貸款將成為金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分。 《 保險(xiǎn)法 》 第五條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，必須是依照本法設(shè)立的保險(xiǎn)公司。也就是說(shuō)無(wú)民事能力的人不能作為上述人身保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人，但父母為未成年的子女投保的除外。保險(xiǎn)代理人根據(jù)保險(xiǎn)人的授權(quán)代為辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的行為，由保險(xiǎn)人承擔(dān)責(zé)任。 ? 2．公平互利原則 ? 這項(xiàng)原則是由保險(xiǎn)的性質(zhì)和特征所決定的。 ? （ 4）對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)有可保利益的人，對(duì)借助房屋財(cái)產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期利潤(rùn)也有可保利益。 ? ③以被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的保險(xiǎn)利益為限。因?yàn)槿说纳蛏眢w不能用價(jià)值來(lái)衡量，房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)不存在權(quán)益轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人為了補(bǔ)償保險(xiǎn)事故所造成的財(cái)產(chǎn)損失或人身作傷亡所引起的經(jīng)濟(jì)需要，向房地產(chǎn)投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)而集中起來(lái)的一種社會(huì)后備基金。房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的要點(diǎn)：保險(xiǎn)人名稱(chēng)和住所；投保人、被保險(xiǎn)人名稱(chēng)和住所，以及人身保險(xiǎn)的受益人的名稱(chēng)和住所；保險(xiǎn)標(biāo)的；保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除；保險(xiǎn)期間和保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始時(shí)間；保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額；保險(xiǎn)費(fèi)以及支付辦法；保險(xiǎn)金賠償或者給付辦法；違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理；訂立保險(xiǎn)合同的年、月、日。 ? 簽發(fā)保險(xiǎn)單 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)人在收到投保單后，要逐項(xiàng)審核，現(xiàn)場(chǎng)查勘，當(dāng)一切認(rèn)為符合保險(xiǎn)條件時(shí)，就可向房地產(chǎn)投保人簽發(fā)保險(xiǎn)單，表示對(duì)投保事項(xiàng)的承保。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的理賠程序是： ? （ 1）立案編號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)勘查。 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 ? 一、房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ? 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種。企業(yè)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率主要受房屋的建筑結(jié)構(gòu)和房屋的占用性質(zhì)的影響。保險(xiǎn)標(biāo)的遭受部分損失經(jīng)賠償后保險(xiǎn)單繼續(xù)有效，但其保險(xiǎn)金額相應(yīng)減少并由保險(xiǎn)人批單批注。有關(guān)各方包括業(yè)主、主承包人或分承包人、雇用的建筑師、設(shè)計(jì)師、監(jiān)理師和其他專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)等。 ? 8．理賠 ? 房屋建筑工程的理賠，以恢復(fù)保險(xiǎn)項(xiàng)目受損前的狀態(tài)為限，可以重置重建受損項(xiàng)目或原地修復(fù)，也可以支付現(xiàn)金。責(zé)任保險(xiǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域是個(gè)有待拓展、創(chuàng)新的險(xiǎn)種。 五、房地產(chǎn)融資保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)融資保險(xiǎn)是指房地產(chǎn)貸款的貸款人為了保障貸款資金的安全而由借款人作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險(xiǎn)。 ? 當(dāng)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)在保險(xiǎn)有效期內(nèi)發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失并得到保險(xiǎn)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，當(dāng)年的有效金額相應(yīng)減少，為了使貸款抵押房屋繼續(xù)得到足額的保障，在出險(xiǎn)賠償后，被保險(xiǎn)人必須通過(guò)貸款人申請(qǐng)辦理恢復(fù)保額的批改手續(xù)。在保險(xiǎn)有效期中，由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的自然災(zāi)害或意外事故導(dǎo)致在建房屋、建筑材料的損失、人身傷害及第三者的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任。對(duì)抵押物的這種處理是因?yàn)楸ＷC保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人經(jīng)營(yíng)的一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。這種服務(wù)將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋價(jià)值分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去，按年或按月將現(xiàn)金支付給投保人。凡符合貸款擔(dān)保條件、抵押物落實(shí)、要件齊備的擔(dān)保申請(qǐng)，擔(dān)保中心在借款申請(qǐng)初審期間，完成擔(dān)保申請(qǐng)審批工作；不必為申請(qǐng)保證擔(dān)保辦理財(cái)產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)，而且只收取價(jià)格低廉的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。 ? ②投資增值保險(xiǎn)，它是與房地產(chǎn)投資有關(guān)的保險(xiǎn)。這些險(xiǎn)種有的有待開(kāi)發(fā)，有的需在已有的險(xiǎn)種上得到進(jìn)一步的發(fā)展等。 ? 6．公積金貸款擔(dān)保 ? 相對(duì)于向商業(yè)銀行貸款時(shí)需要購(gòu)買(mǎi)抵押貸款保險(xiǎn)，個(gè)人進(jìn)行公積金貸款并不需要購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，但是需要由專(zhuān)門(mén)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)（如上海為上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，北京為北京市住房貸款擔(dān)保中心）統(tǒng)一對(duì)貸款資金進(jìn)行擔(dān)保，并全面承擔(dān)貸款受理、審批及貸后風(fēng)險(xiǎn)管理職能。保險(xiǎn)人在接到上述通知書(shū)后，將申請(qǐng)賠償表格交給索賠人，以作填寫(xiě)損害或意氣風(fēng)發(fā)證明之用，索賠人須在事故發(fā)生后的 90天內(nèi)將證明遞交給公司。行使抵押物處置權(quán)一般要在借款人未履行或未完全履行貸款合同達(dá) 6個(gè)月；或者借款人在恢復(fù)履行貸款合同之月起 6個(gè)月內(nèi)未償清保險(xiǎn)人已支付的賠款及利息；或者未經(jīng)保險(xiǎn)人同意，借款人改變抵押物結(jié)構(gòu)造成損失，或出售、轉(zhuǎn)讓及再抵押抵押物時(shí)，依法從被保險(xiǎn)人處取得該抵押物的全部權(quán)益，并在保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人付清借款人的全部債務(wù)后行使。凡借款人用抵押貸款自行組織施工力量建造、翻建、大修自有房屋的，應(yīng)當(dāng)在簽訂建（修）房抵押貸款合同的同時(shí)，投保此險(xiǎn)，直至建（修）房全部竣工為止。對(duì)于合理的施救，保護(hù)費(fèi)用的最高賠償金額以不超過(guò)房屋實(shí)際損失部分的保險(xiǎn)金額為限。從意外事故發(fā)生之日起經(jīng)過(guò)規(guī)定年限不提出申請(qǐng)，即作為自動(dòng)放棄權(quán)益。在保險(xiǎn)期限內(nèi)，由于被保險(xiǎn)人勘察設(shè)計(jì)上的錯(cuò)誤而造成工程質(zhì)量事故導(dǎo)致賠償責(zé)任，賠償超過(guò)其免收的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的 50%者，超過(guò)部分由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)，但保險(xiǎn)人最高賠償金額以不超過(guò)受損部分勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的 150%為限。此外，房屋交給業(yè)主使用后，還有一個(gè)保證期，在此期間，房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，甚至造成損失事故的，承包人根據(jù)工程合同的規(guī)定需負(fù)賠償責(zé)任的，可以加保保證期間的保險(xiǎn)責(zé)任。 二、房屋建筑工程保險(xiǎn) ? 這是建筑工程項(xiàng)目在建造過(guò)程中因自然災(zāi)害和意外事故造成的損失進(jìn)行投保。 ? （ 8）損失賠償 ? 被保險(xiǎn)人申請(qǐng)損失賠償時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供保險(xiǎn)單、房屋產(chǎn)權(quán)證、賠償申請(qǐng)單、他有關(guān)單證；保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失時(shí)，賠償處理可比照企業(yè)房屋保險(xiǎn)的處理。 ? （ 7）保險(xiǎn)期限和保險(xiǎn)費(fèi)率 ? 保險(xiǎn)期限是保險(xiǎn)合同的有效期。人壽保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人或者受益人對(duì)保險(xiǎn)人請(qǐng)求給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，自其知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起 5年不行使而消滅。保險(xiǎn)賠償金額經(jīng)雙方確認(rèn)，被保險(xiǎn)人按保險(xiǎn)合同規(guī)定期限領(lǐng)取賠償金。具體程序如下： ? ? 房地產(chǎn)投保人向房地產(chǎn)保險(xiǎn)人申請(qǐng)保險(xiǎn)時(shí)，先填定一份保單，作為房地產(chǎn)保險(xiǎn)人接受投保并簽出保險(xiǎn)單的依據(jù)。 ? 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同和房地產(chǎn)保險(xiǎn)標(biāo)的 ? 1．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。例如，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，敵機(jī)投彈燃燒到某房屋，房屋起火受損，其近因并不是火災(zāi)，而是戰(zhàn)爭(zhēng)，投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)的房主就得不到保險(xiǎn)人的賠償。 ? 不屬保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失應(yīng)該由第三者賠償在權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，被保險(xiǎn)人對(duì)不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失，但應(yīng)該由第三者負(fù)責(zé)賠償?shù)?，繼續(xù)保留索賠權(quán)。 ? ②以保險(xiǎn)金額為限。 ? （ 3）房屋的受益人，也有可保利益。如果索賠時(shí)提供假證明，中途改變危險(xiǎn)情況而未經(jīng)保險(xiǎn)人認(rèn)可，如將投保時(shí)作一般使用的房屋中途擅自改為存放危險(xiǎn)品的房屋等，都是違反最大誠(chéng)信原則的。 ? 三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的輔助人 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的輔助人，是指與保險(xiǎn)合同的訂立或履行有一定輔助關(guān)系的人，即保險(xiǎn)代理人和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，在國(guó)外還有保險(xiǎn)公證人和體檢醫(yī)師等。但是如果投保人與被保險(xiǎn)人不是同一人時(shí)，投保人則不享有請(qǐng)求權(quán)。 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人、關(guān)系人 ? 1．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人是指享有合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)的人，即保險(xiǎn)人與投保人。隨著住房改革的深入，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋正逐年增加。如房屋所有人或使用人擅自移動(dòng)、改變承重結(jié)構(gòu)而影響鄰居，導(dǎo)致他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，房屋所有人或使用人對(duì)此應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任。 本章主要從房地產(chǎn)保險(xiǎn)的概述、房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行介紹。就其本質(zhì)而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度，這一制度通過(guò)對(duì)有可能發(fā)生的不確定性事件的數(shù)理預(yù)測(cè)和收取保險(xiǎn)費(fèi)的方法，建立保險(xiǎn)基金；以合同的形式，將風(fēng)險(xiǎn)從被保險(xiǎn)人轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)人，由大多數(shù)人來(lái)分擔(dān)少數(shù)人的損失。銀行為了保障貸款資金的安全，要求借款購(gòu)房者投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全或者要求購(gòu)房者投保房屋抵押貸款還款保證保險(xiǎn)，這可以增強(qiáng)有關(guān)當(dāng)事人的信用，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的融通。其他單位和個(gè)人不得經(jīng)營(yíng)商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 ? （ 2）受益人 ? 受益人也稱(chēng)保險(xiǎn)金受領(lǐng)人，是指房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或者投保人指定的享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。同時(shí)，保險(xiǎn)代理人所獲得的有關(guān)訂立保險(xiǎn)合同的重要事項(xiàng)，視為保險(xiǎn)人已獲知。公平互利是指投保人和保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同和遇損理賠都應(yīng)從