【正文】 主要包括以下險種： ? ①房屋當(dāng)值保險，它是與房屋典當(dāng)有關(guān)的保險。 ? 與房貸保險相比，公積金貸款擔(dān)保手續(xù)簡便，費用低廉。 ? 5． “ 房產(chǎn)反向抵押貸款 ” 壽險 ? “ 房產(chǎn)反向抵押貸款 ” 壽險是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險服務(wù)。 ? 保險人依法處置抵押物所得價款在扣除了相應(yīng)的稅費和保險人已支付的賠款及利息后，若有余款，歸借款人所有，不足部分保險人對借款人具有追索權(quán)。保險期限從借款合同生效之日起至建（修）房竣工之日起，以外墻面粉刷好（拆除腳手架）為標(biāo)準(zhǔn)，最長以 6個月為期限。保險房屋發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失是由第三方責(zé)任造成，按權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定進行賠償。人身意外傷害保險還可附加意外傷害醫(yī)療保險和意外傷害住院補貼保險。 ? 此保險的保險金額為被保險人應(yīng)收取的勘察設(shè)計費，費率一般規(guī)定為保險金額的千分之二。工程延期，保險期限可以擴展，但必須事先獲得保險人的書面同意。 ? 1．被保險人 ? 指在工程進行期間，對這項工程承擔(dān)一定風(fēng)險、具有保險利益的有關(guān)各方。賠償最高以保險金額為限。企業(yè)房屋保險的保險期限以不超過一年為限，保險責(zé)任以雙方約定的起保日的零時開始到到期日二十四時為止。此外，被保險人領(lǐng)取賠款也有時效，一般由保險人規(guī)定。 ? 2．理賠 ? 理賠是指房地產(chǎn)保險人處理房地產(chǎn)被保險人提出的索賠要求，處理有關(guān)保險賠償責(zé)任的工作。投保單的主要內(nèi)容有：投保人的名稱、投保日期、保險標(biāo)的的名稱和數(shù)量、保險責(zé)任的起訖時間和保險金額等。房地產(chǎn)保險合同形式有保險單和其他保險憑證如附印在某些發(fā)票上的保險條款，但以保險單為主。 第三節(jié) 房地產(chǎn)保險的運作 ? 一、房地產(chǎn)保險基金 ? 保險基金是社會后備基金的一種形式，它實質(zhì)是由社會總產(chǎn)品分配形成的，是經(jīng)保險經(jīng)濟形式建立并具有專門用途的貨幣資金。權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)定在房地產(chǎn)保險中，僅適用于房屋財產(chǎn)類保險，對房地產(chǎn)人身保險不適用。保險金額為投保人和保險人在保險合同中約定的保險人賠償金額的最高限度，賠償金額不能高于保險金額，只能低于或等于保險金額。房屋的受益人雖非房屋的所有人，也非由其保管，然而房屋的安全與否同其能否受益有關(guān)，故此亦有可保利益。對于違反最大誠信原則的行為，保險人有權(quán)解除合同或拒絕賠償。 ? 1．保險代理人 ? 保險代理人是根據(jù)保險人的委托，向保險人收取代理手續(xù)費，并在保險人授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)的單位或者個人。 ? 被保險人除具備上述特征外，我國 《 保險法 》 規(guī)定，投保人不得為無民事行為能力的人投保以死亡為給付保險金條件的人身保險，保險人也不得承保。保險人也叫承保人，是指與房地產(chǎn)投保人訂立保險合同，收取保險費，并承擔(dān)保險合同約定的賠償責(zé)任或者給付保險金責(zé)任的保險公司。住房安全與否對一個家庭來說極其重要，對住房的質(zhì)量要求也十分迫切，這就要求保險公司為擁有私房的居民及時提供保險服務(wù)。 ?3．房地產(chǎn)人身損失 ?它主要是指個人住房抵押貸款的借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間內(nèi)（通常是債務(wù)償還期內(nèi)）死亡，而給債權(quán)人帶來的損失；它還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: 第五章 房地產(chǎn)保險 ? 房地產(chǎn)保險是整個社會保險的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟合同，對特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟損失提供資金保障的一種經(jīng)濟形式，屬于財產(chǎn)保險的范疇。 ? 二、房地產(chǎn)保險的含義 ? 房地產(chǎn)保險就是指在房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的保險。 – 3．增強投保人的信用，促進資金融通 – 隨著住房商品化進程的加速，個人住房抵押貸款將成為金融機構(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分。 《 保險法 》 第五條規(guī)定：“經(jīng)營商業(yè)保險業(yè)務(wù)，必須是依照本法設(shè)立的保險公司。也就是說無民事能力的人不能作為上述人身保險的被保險人，但父母為未成年的子女投保的除外。保險代理人根據(jù)保險人的授權(quán)代為辦理保險業(yè)務(wù)的行為，由保險人承擔(dān)責(zé)任。 ? 2．公平互利原則 ? 這項原則是由保險的性質(zhì)和特征所決定的。 ? （ 4）對房屋財產(chǎn)有可保利益的人，對借助房屋財產(chǎn)帶來的預(yù)期利潤也有可保利益。 ? ③以被保險人對保險標(biāo)的具有的保險利益為限。因為人的生命或身體不能用價值來衡量，房地產(chǎn)人身保險不存在權(quán)益轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)保險基金是房地產(chǎn)保險人為了補償保險事故所造成的財產(chǎn)損失或人身作傷亡所引起的經(jīng)濟需要，向房地產(chǎn)投保人收取保險費而集中起來的一種社會后備基金。房地產(chǎn)保險合同的要點：保險人名稱和住所；投保人、被保險人名稱和住所，以及人身保險的受益人的名稱和住所；保險標(biāo)的；保險責(zé)任和責(zé)任免除；保險期間和保險責(zé)任開始時間；保險價值和保險金額；保險費以及支付辦法；保險金賠償或者給付辦法；違約責(zé)任和爭議處理；訂立保險合同的年、月、日。 ? 簽發(fā)保險單 ? 房地產(chǎn)保險人在收到投保單后，要逐項審核，現(xiàn)場查勘，當(dāng)一切認為符合保險條件時，就可向房地產(chǎn)投保人簽發(fā)保險單，表示對投保事項的承保。房屋財產(chǎn)保險的理賠程序是： ? （ 1）立案編號，現(xiàn)場勘查。 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險的主要險種 ? 一、房屋財產(chǎn)保險 ? 房屋財產(chǎn)保險屬于財產(chǎn)保險的一種。企業(yè)房屋保險費率主要受房屋的建筑結(jié)構(gòu)和房屋的占用性質(zhì)的影響。保險標(biāo)的遭受部分損失經(jīng)賠償后保險單繼續(xù)有效，但其保險金額相應(yīng)減少并由保險人批單批注。有關(guān)各方包括業(yè)主、主承包人或分承包人、雇用的建筑師、設(shè)計師、監(jiān)理師和其他專業(yè)顧問等。 ? 8．理賠 ? 房屋建筑工程的理賠，以恢復(fù)保險項目受損前的狀態(tài)為限，可以重置重建受損項目或原地修復(fù)，也可以支付現(xiàn)金。責(zé)任保險在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域是個有待拓展、創(chuàng)新的險種。 五、房地產(chǎn)融資保險 ? 房地產(chǎn)融資保險是指房地產(chǎn)貸款的貸款人為了保障貸款資金的安全而由借款人作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險。 ? 當(dāng)保險財產(chǎn)在保險有效期內(nèi)發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失并得到保險人的經(jīng)濟補償后，當(dāng)年的有效金額相應(yīng)減少，為了使貸款抵押房屋繼續(xù)得到足額的保障，在出險賠償后，被保險人必須通過貸款人申請辦理恢復(fù)保額的批改手續(xù)。在保險有效期中，由于保險責(zé)任范圍內(nèi)的自然災(zāi)害或意外事故導(dǎo)致在建房屋、建筑材料的損失、人身傷害及第三者的財產(chǎn)損失和人身傷害，保險人負賠償責(zé)任。對抵押物的這種處理是因為保證保險是保險人經(jīng)營的一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。這種服務(wù)將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋價值分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去，按年或按月將現(xiàn)金支付給投保人。凡符合貸款擔(dān)保條件、抵押物落實、要件齊備的擔(dān)保申請，擔(dān)保中心在借款申請初審期間，完成擔(dān)保申請審批工作；不必為申請保證擔(dān)保辦理財產(chǎn)、人壽保險，而且只收取價格低廉的擔(dān)保服務(wù)費。 ? ②投資增值保險，它是與房地產(chǎn)投資有關(guān)的保險。這些險種有的有待開發(fā)，有的需在已有的險種上得到進一步的發(fā)展等。 ? 6．公積金貸款擔(dān)保 ? 相對于向商業(yè)銀行貸款時需要購買抵押貸款保險，個人進行公積金貸款并不需要購買保險，但是需要由專門的擔(dān)保機構(gòu)（如上海為上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，北京為北京市住房貸款擔(dān)保中心）統(tǒng)一對貸款資金進行擔(dān)保，并全面承擔(dān)貸款受理、審批及貸后風(fēng)險管理職能。保險人在接到上述通知書后，將申請賠償表格交給索賠人，以作填寫損害或意氣風(fēng)發(fā)證明之用，索賠人須在事故發(fā)生后的 90天內(nèi)將證明遞交給公司。行使抵押物處置權(quán)一般要在借款人未履行或未完全履行貸款合同達 6個月；或者借款人在恢復(fù)履行貸款合同之月起 6個月內(nèi)未償清保險人已支付的賠款及利息；或者未經(jīng)保險人同意，借款人改變抵押物結(jié)構(gòu)造成損失，或出售、轉(zhuǎn)讓及再抵押抵押物時，依法從被保險人處取得該抵押物的全部權(quán)益，并在保險人向被保險人付清借款人的全部債務(wù)后行使。凡借款人用抵押貸款自行組織施工力量建造、翻建、大修自有房屋的，應(yīng)當(dāng)在簽訂建（修）房抵押貸款合同的同時，投保此險，直至建（修）房全部竣工為止。對于合理的施救，保護費用的最高賠償金額以不超過房屋實際損失部分的保險金額為限。從意外事故發(fā)生之日起經(jīng)過規(guī)定年限不提出申請，即作為自動放棄權(quán)益。在保險期限內(nèi)，由于被保險人勘察設(shè)計上的錯誤而造成工程質(zhì)量事故導(dǎo)致賠償責(zé)任，賠償超過其免收的勘察設(shè)計費的 50%者，超過部分由保險人負責(zé)，但保險人最高賠償金額以不超過受損部分勘察設(shè)計費的 150%為限。此外，房屋交給業(yè)主使用后，還有一個保證期，在此期間，房屋發(fā)生質(zhì)量問題，甚至造成損失事故的，承包人根據(jù)工程合同的規(guī)定需負賠償責(zé)任的，可以加保保證期間的保險責(zé)任。 二、房屋建筑工程保險 ? 這是建筑工程項目在建造過程中因自然災(zāi)害和意外事故造成的損失進行投保。 ? （ 8）損失賠償 ? 被保險人申請損失賠償時，應(yīng)當(dāng)提供保險單、房屋產(chǎn)權(quán)證、賠償申請單、他有關(guān)單證；保險財產(chǎn)遭受保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失時，賠償處理可比照企業(yè)房屋保險的處理。 ? （ 7）保險期限和保險費率 ? 保險期限是保險合同的有效期。人壽保險的被保險人或者受益人對保險人請求給付保險金的權(quán)利，自其知道保險事故發(fā)生之日起 5年不行使而消滅。保險賠償金額經(jīng)雙方確認，被保險人按保險合同規(guī)定期限領(lǐng)取賠償金。具體程序如下： ? ? 房地產(chǎn)投保人向房地產(chǎn)保險人申請保險時，先填定一份保單，作為房地產(chǎn)保險人接受投保并簽出保險單的依據(jù)。 ? 二、房地產(chǎn)保險合同和房地產(chǎn)保險標(biāo)的 ? 1．房地產(chǎn)保險合同 ? 房地產(chǎn)保險合同是房地產(chǎn)投保人與房地產(chǎn)保險人約定保險權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。例如，戰(zhàn)爭時期，敵機投彈燃燒到某房屋，房屋起火受損，其近因并不是火災(zāi)，而是戰(zhàn)爭，投保房屋火災(zāi)險的房主就得不到保險人的賠償。 ? 不屬保險責(zé)任范圍的損失應(yīng)該由第三者賠償在權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，被保險人對不屬于保險責(zé)任范圍的損失，但應(yīng)該由第三者負責(zé)賠償?shù)?，繼續(xù)保留索賠權(quán)。 ? ②以保險金額為限。 ? （ 3）房屋的受益人，也有可保利益。如果索賠時提供假證明，中途改變危險情況而未經(jīng)保險人認可，如將投保時作一般使用的房屋中途擅自改為存放危險品的房屋等，都是違反最大誠信原則的。 ? 三、房地產(chǎn)保險合同的輔助人 ? 房地產(chǎn)保險合同的輔助人，是指與保險合同的訂立或履行有一定輔助關(guān)系的人，即保險代理人和保險經(jīng)紀(jì)人，在國外還有保險公證人和體檢醫(yī)師等。但是如果投保人與被保險人不是同一人時，投保人則不享有請求權(quán)。 二、房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人、關(guān)系人 ? 1．房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人 ? 房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人是指享有合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)的人，即保險人與投保人。隨著住房改革的深入，個人購買房屋正逐年增加。如房屋所有人或使用人擅自移動、改變承重結(jié)構(gòu)而影響鄰居，導(dǎo)致他人人身傷害或財產(chǎn)損失，房屋所有人或使用人對此應(yīng)負有賠償責(zé)任。 本章主要從房地產(chǎn)保險的概述、房地產(chǎn)保險合同、 房地產(chǎn)保險的運作、 房地產(chǎn)保險的主要險種等幾個方面來進行介紹。就其本質(zhì)而言，房地產(chǎn)保險是一種經(jīng)濟補償制度，這一制度通過對有可能發(fā)生的不確定性事件的數(shù)理預(yù)測和收取保險費的方法，建立保險基金；以合同的形式，將風(fēng)險從被保險人轉(zhuǎn)移到保險人，由大多數(shù)人來分擔(dān)少數(shù)人的損失。銀行為了保障貸款資金的安全，要求借款購房者投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全或者要求購房者投保房屋抵押貸款還款保證保險，這可以增強有關(guān)當(dāng)事人的信用，促進房地產(chǎn)資金的融通。其他單位和個人不得經(jīng)營商業(yè)保險業(yè)務(wù)。 ? （ 2）受益人 ? 受益人也稱保險金受領(lǐng)人，是指房地產(chǎn)人身保險合同中由被保險人或者投保人指定的享有保險金請求權(quán)的人。同時，保險代理人所獲得的有關(guān)訂立保險合同的重要事項，視為保險人已獲知。公平互利是指投保人和保險人訂立保險合同和遇損理賠都應(yīng)從