房地產(chǎn)金融06(編輯修改稿)
2025-02-10 18:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 押貸款組合及其還款流量的直接所有權(quán)。它是指住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng) SPV受讓并隨以后證券的出出售而轉(zhuǎn)給投資者。由于相應(yīng)的抵押貸款組合歸投資者所有，因而過(guò)手證券不是發(fā)行人的債務(wù)，不出現(xiàn)在發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表上。抵押貸款的管理人按月收取借款人償還的利息和本金，在扣除合理費(fèi)用后，將剩余部分 “ 過(guò)手 ” 給投資者。 ? （ 2）抵押債券（ mortgage— backed bond）。債券以住房抵押貸款（組合）作為抵押擔(dān)保，由抵押貸款的放款機(jī)構(gòu)發(fā)行，是發(fā)行人的負(fù)債，抵押貸款和抵押債券分別保留在發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表上，相應(yīng)的抵押貸款（組合）所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不一定用于支付抵押債券的本息，發(fā)行人也可以有其他來(lái)源的資金償還抵押債券本息； ? （ 3）轉(zhuǎn)付證券（ pay－ through bond）。轉(zhuǎn)付證券兼有過(guò)手證券和抵押債券的一些特點(diǎn)。發(fā)行機(jī)構(gòu)用于償還轉(zhuǎn)付券本息的資金來(lái)源于相應(yīng)抵押貸款組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，這又與過(guò)手證券相同。轉(zhuǎn)付證券與過(guò)手證券的區(qū)別主要在于抵押貸款組合的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移給投資者，與抵押債券的區(qū)別則主要在于兩者償還的資金來(lái)源不同。 ? ? 住房抵押貸款證券化的基本做法是：發(fā)起人對(duì)其抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行打包組合，出售給為抵押貸款證券化而特別設(shè)立的機(jī)構(gòu)（ SPV），然后由 SPV通過(guò)一定的信用增級(jí)手段使其達(dá)到要求的信用級(jí)別。 SPV通過(guò)分析、核算，在某一特定時(shí)間，在資本市場(chǎng)上，通過(guò)證券承銷(xiāo)商發(fā)行以其所購(gòu)的抵押貸款為基礎(chǔ)的證券。具體來(lái)說(shuō)，住房抵押貸款證券化的基本運(yùn)作模式包括：資產(chǎn)池的形成、證券化特別機(jī)構(gòu)的設(shè)立與證券設(shè)計(jì)、信用增級(jí)、信用評(píng)級(jí)、證券發(fā)行、后續(xù)服務(wù)等六個(gè)基本步驟。 ? （ 1）資產(chǎn)池的形成 ? 發(fā)起人根據(jù)自己所要達(dá)到的融資要求，確定其證券化的目標(biāo)，在綜合考慮房地產(chǎn)抵押貸款的期限、利率、規(guī)模等因素后，對(duì)能夠進(jìn)行證券化的抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行清理和估算，最后將這些資產(chǎn)匯集組建資產(chǎn)池。匯集到資產(chǎn)池的抵押貸款必須符合一定的條件：具有明確可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)現(xiàn)金流；信用特征相似；資產(chǎn)具有良好的記錄，違約率低；多樣化的借款人。 ? （ 2）證券化特別機(jī)構(gòu)的設(shè)立與證券設(shè)計(jì) ? 證券化特別機(jī)構(gòu)是專(zhuān)門(mén)為完成資產(chǎn)證券化交易而設(shè)置的特殊實(shí)體，它是證券化交易中的一項(xiàng)關(guān)鍵制度建設(shè)。 SPV設(shè)立后按照 “ 真實(shí)出售 ” 的標(biāo)準(zhǔn)從發(fā)起人處購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，然后根據(jù)資產(chǎn)池的住房抵押貸款情況，估算抵押貸款未來(lái)的現(xiàn)金流，在考慮市場(chǎng)投資者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)不同的現(xiàn)金流進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕M合，設(shè)計(jì)成為不同的住房抵押貸款證券品種。 ? （ 3）信用增級(jí) ? 重組后形成的抵押貸款資產(chǎn)的信用仍是原來(lái)的信用，這一信用并不高，為了增強(qiáng)投資者信心，吸引更多的投資者，便于在資本市場(chǎng)上進(jìn)行交易，還需要對(duì)重組后的抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行信用增級(jí)。信用增級(jí)可以通過(guò)兩方面來(lái)進(jìn)行；內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)。內(nèi)部信用增級(jí)主要有兩種途徑：一是超額抵押，即貸款庫(kù)的總資產(chǎn)要大于以此為基礎(chǔ)所發(fā)行的證券的總值。二是優(yōu)先結(jié)構(gòu)安排，即把貸款庫(kù)的資產(chǎn)分成不同的償還順序結(jié)構(gòu)，保證在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的情況下優(yōu)先償還安排在前的證券。外部信用增強(qiáng)則是指由信用等級(jí)較高的機(jī)構(gòu)為證券提供擔(dān)?；蛴杀ｋU(xiǎn)公司提供相關(guān)的保險(xiǎn)。 ? （ 4）信用評(píng)級(jí) ? 在進(jìn)行完信用增強(qiáng)后， SPV將聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)將要發(fā)行的證券進(jìn)行正式的發(fā)行評(píng)級(jí)，并且向投資者公布最終評(píng)級(jí)結(jié)果。房地產(chǎn)抵押貸款證券在進(jìn)行信用評(píng)級(jí)的一般不考慮市場(chǎng)利率變動(dòng)等因素引致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也不考慮抵押貸款資產(chǎn)提前償付引致的風(fēng)險(xiǎn)，而主要考慮的抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。 ? （ 5）證券發(fā)行 ? 在完成信用增強(qiáng)和信用評(píng)級(jí)后，即可安排抵押貸款證券的發(fā)行。房地產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行一般由 SPV通過(guò)證券承銷(xiāo)商來(lái)發(fā)行。 ? （ 6）后續(xù)服務(wù) ? 抵押貸款資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，貸款本金和利息的回收、違約處置，證券到期的償付等日常管理工作一般仍由發(fā)起人即抵押貸款銀行承擔(dān)，貸款銀行所需按月回收貸款本金和利息，在扣除貸款發(fā)行費(fèi)用后轉(zhuǎn)給 SPV，再由 SPV付給證券投資者。也可以由 SPV委托銀行直接付給投資者。待證券全部被償付完畢后，如果資產(chǎn)池產(chǎn)生的收入還有剩余，那么它們將被返還給交易發(fā)起人。至此，抵押貸款證券化交易全部過(guò)程宣告結(jié)束。 ? 二、住房抵押貸款證券化的條件 ? 住房抵押貸款證券化的實(shí)施，需要具備一些基本條件，這些條件主要有：一定規(guī)模的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，健全的社會(huì)信用制度，完善的法律法規(guī)和專(zhuān)門(mén)的技術(shù)人才等四個(gè)條件。 ? 1．一定規(guī)模的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng) ? 抵押貸款證券化實(shí)際上是以批發(fā)形式運(yùn)作在傳統(tǒng)上屬于零售業(yè)務(wù)的抵押貸款。因此，需要在一級(jí)市場(chǎng)上具有一定規(guī)模的抵押貸款余額以便建立抵押貸款證券化的資產(chǎn)池。同時(shí)，只有當(dāng)達(dá)到一定的抵押貸款規(guī)模之后，抵押貸款的所有者才會(huì)有實(shí)施抵押貸款證券化的需求。 ? 2．健全的社會(huì)信用制度 ? 抵押貸款證券化的基礎(chǔ)是抵押貸款的現(xiàn)金流。貸款的現(xiàn)金流有保證，以其為基礎(chǔ)的抵押證券才安全，才能吸引的廣大投資者。因此，需要有健全的社會(huì)信用制度，以便使銀行能夠?qū)杩钊说男庞们闆r做出準(zhǔn)確的判斷，從而提高抵押貸款的安全性。 ? 3．完善的法律法規(guī) ? 抵押貸款證券化涉及發(fā)起人、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷(xiāo)商、投資者等多個(gè)方面，其流程又包括多個(gè)環(huán)節(jié)，在抵押貸款的打包、買(mǎi)賣(mài)、評(píng)級(jí)等過(guò)程中，都需要有明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范相關(guān)主體的行為。這些相關(guān)的法律法規(guī)包括商業(yè)銀行法、證券法、信托法和為證券化服務(wù)的會(huì)計(jì) 、稅務(wù)處理和收費(fèi)規(guī)定等。有了這些法規(guī)的配套，才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依，有章可循，從而保證抵押貸款證券化的順利運(yùn)作。 ?4．專(zhuān)門(mén)技術(shù)人才 ?抵押貸款是一種復(fù)雜的金融創(chuàng)新活動(dòng)，技術(shù)性很強(qiáng)，在貸款資產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)打包重組、信用增強(qiáng)、信用評(píng)級(jí)、證券風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面都需要有專(zhuān)門(mén)的技術(shù)人才。 三、我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的主要障礙 ? 1．抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)還有待進(jìn)一步發(fā)展 ? 自從 1997年 4月中國(guó)人民頒布 《 人個(gè)住房擔(dān)保貸款管理試行辦法 》 ，對(duì)住房抵押貸款的具體操作作了詳細(xì)規(guī)定后，我國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸得到了迅猛的發(fā)展。但是我們也要看到，我國(guó)住房抵押貸款余額占 GPP的比重還相當(dāng)?shù)?，截?2023年底，該比率僅為 10． 09%。美國(guó)在推行住房抵押貸款證券化之前，其住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，住房抵押貸款余額占 GPP比重達(dá)到 30%。目前英美等發(fā)達(dá)國(guó)家這一比例都超過(guò) 50%。相比之下，我國(guó)的住房抵押貸款規(guī)模之小就可見(jiàn)一斑。沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模住房抵押貸款的積累，便難以形成具有相同性質(zhì)的
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