【文章內(nèi)容簡介】 房抵押貸款保險(xiǎn)等新險(xiǎn)種；信托機(jī)構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務(wù)會(huì)增加金融交易工具促進(jìn)金融市場的成熟的完善。 三、房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的，并會(huì)誘發(fā)危機(jī)：市場過熱，造成投資饑渴癥，需求過度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場過冷，則造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤下降，同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。實(shí)踐證明， 在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè) 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融學(xué)的對(duì)象和內(nèi)容 ? 一、房地產(chǎn)金融學(xué)的研究對(duì)象 ? 房地產(chǎn)金融學(xué)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)、投資學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科之間的邊緣科學(xué)，它是在這些學(xué)科的基本理論、基本方法的基礎(chǔ)上逐步獨(dú)立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律，以便運(yùn)用有效的金融手段，籌集、融通房地產(chǎn)資金，探索實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資金良性循環(huán)的最佳途徑和方法。 ? 。 房地產(chǎn)金融學(xué)所要研究的對(duì)象 ? ? 1．研究如何構(gòu)筑房地產(chǎn)金融組織體系并 ? 對(duì)其運(yùn)作實(shí)施管理。 ? ? 2．研究如何拓寬房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)渠道， ? 通過資金融通和其他金融服務(wù)，促使房 ? 地產(chǎn)資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 ? ? 3．研究房地產(chǎn)金融如何配合房地產(chǎn)業(yè)的 ? 發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 二、房地產(chǎn)金融學(xué)的內(nèi)容 ? ? 1．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的組織體系和房地產(chǎn) ? 融資主體。 ? ? 2．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用管理。 ? ? 3．房地產(chǎn)融資的可行性研究。 ? ? 4．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的原理和險(xiǎn)種設(shè)置。 ? ? 5．房地產(chǎn)證券化。 ? ? 6．為房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)服務(wù)的 ? 其他業(yè)務(wù)。 三、房地產(chǎn)金融體系 ? (一）房地產(chǎn)金融市場體系 ? 房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和，包括各類住房存款、住房抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)證券等。 1．房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素 ? （ 1）融資主體 —— 資金的供給者及需求者 ? 資金供給者及需求者即為房地產(chǎn)金融市場上資金商品的買賣雙方，這是房地產(chǎn)金融市場最為基本的要素，它主要包括家庭、企業(yè)及特定的政府部門如公積金管理中心。個(gè)人和家庭通過參加住房儲(chǔ)蓄存款或購買房地產(chǎn)金融市場上的各類有價(jià)證券而成為房地產(chǎn)金融市場的資金供給者，或者為了購、建、修住房向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款而成為資金的需求者。同要，企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營過程中暫時(shí)閑置的資金存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或購買各種房地產(chǎn)有價(jià)證券從而成為資金的供給者，為了開發(fā)、購買房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款以及在金融市場上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。 （ 2）融資中介 ? 融資中介是指在房地產(chǎn)資金融通過程中處于資金供給者和資金需求者之間的中間環(huán)節(jié)，主要是指各類兼營或?qū)I房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如住房儲(chǔ)蓄銀行、住房信用合作社、各商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)。 （ 3）市場金融工具 ? 房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指可以在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。因?yàn)橘Y金交易和一般商品買賣不同，必須借助于金融契約的形式，如商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的股票，以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等，這些都是可以用于交易的金融工具。 2．房地產(chǎn)金融市場的分類 ? 房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的重要組成部份，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的分類： ? （ 1）按市場層次劃分，房地產(chǎn)金融市場可以分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。 ? 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場，又叫初級(jí)市場，是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易等。在該市場上，借款人通過房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)或直接從資本市場進(jìn)行資金融通。房地產(chǎn)金融二級(jí)市場指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級(jí)市場機(jī)構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有價(jià)證券的再轉(zhuǎn)讓交易。 ? （ 2）按房地產(chǎn)金融服務(wù)的對(duì)象，可以將房地產(chǎn)金融市場分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。 ? 前者是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場，后者是指以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱。 3．房地產(chǎn)金融市場的融資方式 ? （ 1）間接融資 間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費(fèi)所需的貸款，當(dāng)然也可以是經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)在限額內(nèi)發(fā)放固定資產(chǎn)（包括技術(shù)改造）貸款。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。間接融資具有無限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運(yùn)用也較為合理有效。在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，尤其是在住房金融活動(dòng)中，必須依靠間接融資的方式，才能合理有效地實(shí)現(xiàn)資金融通。 ? （ 2）直接融資 ? 直接融資是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)，以獲取利潤，同時(shí)還包括房地產(chǎn)企業(yè)直接在資本市場上發(fā)行股票或債券來籌集資金。直接融資一般受到融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)及范圍的限制，因此顯得不靈活，但直接融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益具有很大的幫助。 （二）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系 ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融中介和經(jīng)營附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融企業(yè)，主要包括專業(yè)銀行、商業(yè)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)如證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司等。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融運(yùn)營的載體。從世界范圍看，各國的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系都因各國不同的政治、經(jīng)濟(jì)、文化背景而不同。有些國家只允許專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；有些國家不設(shè)專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；而大多數(shù)國家則是由專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和一般金融機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 ? 從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融組織可以分為五大類：銀行類、保險(xiǎn)公司類、信托投資公司類、證券公司類和其他類（主要指財(cái)務(wù)公司、合作社、典當(dāng)業(yè)等），從業(yè)務(wù)上分可以分為專營的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和兼營的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。 （ 1）專營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) 專營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要包括住房儲(chǔ)蓄銀行和住宅信用合作社。 住房儲(chǔ)蓄銀行 經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，煙臺(tái)市于 1987年 12月 1日正式成立中國第一家專門辦理房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行 —— 煙臺(tái)住房儲(chǔ)蓄銀行。同年蚌埠市住房儲(chǔ)蓄銀行也相繼成立。這兩個(gè)住房儲(chǔ)蓄銀行的主要職能是：組織和開辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房儲(chǔ)蓄存款；辦理商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的流動(dòng)資金貸款；代理各有關(guān)單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設(shè)債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設(shè)基金的使用；審核住房建設(shè)造價(jià)，辦理住房建設(shè)概預(yù)算的復(fù)審；直接參與投資、經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、信托業(yè)務(wù)，以及轉(zhuǎn)讓、買賣房地產(chǎn)有價(jià)證券等 。 ? 住房儲(chǔ)蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點(diǎn)： ①它的宗旨是為房改服務(wù)，辦成服務(wù)性銀行，業(yè)務(wù)范圍主要是圍繞房改開展住房結(jié)算以及存貸業(yè)務(wù)。②住房儲(chǔ)蓄銀行是地方股份制銀行，資金來源于地方，用于地方，不依靠國家投資。也不鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)。③自求資金平衡。營運(yùn)資金主要來源有：股金和自身積累，原有財(cái)政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金