【正文】 不加干預(yù)，均由債權(quán)、債務(wù)雙方自行解決。 ? （ 5）房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理?房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受房地產(chǎn)業(yè)主的委托，對涉及房地產(chǎn)業(yè)主權(quán)利的各個方面進行管理。如產(chǎn)權(quán)證書的管理、戶籍資料的管理和其他涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)利變動情況的管理。 ?（ 6）房地產(chǎn)信托機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的委托，代為辦理房地產(chǎn)會計事務(wù)。代辦的具體事務(wù)有：為新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建立健全會計制度和賬務(wù)，代為建賬、記賬；受托幫助房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)培訓(xùn)財務(wù)會計人員，舉辦各種形式的會計咨詢輔導(dǎo)等。 ? （ 7）代理房屋設(shè)計、營建監(jiān)督等? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)可受托代為辦理房屋測量、設(shè)計事項，監(jiān)督房屋工程營建或擔(dān)任房屋工程投資顧問等。 ?3．房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管? 動拆遷信托 ? 委托代建信托 ? 個人住宅信托 ? 房地產(chǎn)債權(quán)信托 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)以契約形式委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)在一定條件和期限內(nèi)，使所委托的資產(chǎn)實現(xiàn)保值與增值的一種信托形式。這是一種權(quán)利信托，在信托期內(nèi)，房地產(chǎn)信托機構(gòu)對托管的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擁有按照信托契約規(guī)定的財產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，并對經(jīng)營結(jié)果承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。 ? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行托管，首先應(yīng)對該企業(yè)進行診斷分析，然后雙方簽訂托管協(xié)議，規(guī)定托管期限，商定在托管期滿若所托管的資產(chǎn)保值，房地產(chǎn)信托機構(gòu)收取一定的資產(chǎn)保值費；若所托管的資產(chǎn)增值，則收取增值額一定比例的增值費；若出現(xiàn)經(jīng)營虧損，則房地產(chǎn)信托機構(gòu)將出資補償至保值狀態(tài)。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)應(yīng)利用其管理、技術(shù)、資金和市場信息的優(yōu)勢，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管工作，尤其是對國有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行托管。被托管的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以是虧損企業(yè)，也可以是效益不錯但發(fā)展已至極限或有急切套現(xiàn)需要的其他企業(yè)。? 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管工作的展開，主要靠房地產(chǎn)信托機構(gòu)的高水平管理、高技術(shù)手段和較準(zhǔn)確的市場細分及適量的資金注入來進行。 ? （ 2）動拆遷信托? 在城市舊區(qū)開發(fā)建設(shè)時，房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托承擔(dān)舊區(qū)原有單位、居民動遷和原有房屋拆除工作，方便房地產(chǎn)施工單位施工。? 房屋動拆遷工作一般包括逐戶走訪，調(diào)查核實，確定拆遷方案和安置方案，擬訂費用計劃，申請拆遷，簽訂拆遷安置協(xié)議，實施單位、居民搬遷和房屋設(shè)施拆除等工作。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)與委托人（如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)等）簽訂動拆遷信托合同，在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成動拆遷工作。房地產(chǎn)信托機構(gòu)根據(jù)動拆遷量、動拆遷難度和動拆遷費用等與委托人商定信托報酬。 ? （ 3）委托代建信托? 這是委托房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理建房。建房資金由委托人在委托時一次全部付給房地產(chǎn)信托機構(gòu)。委托代建的產(chǎn)生是由于建房單位因無力組織施工，將基建計劃與資金等交給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，委托房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照委托人的要求代為辦理設(shè)計、組織施工管理。房屋建成后，房地產(chǎn)信托機構(gòu)將房屋交給委托人，并向委托人收取一定的委托代建費。 ? （ 4）個人住宅信托? 個人住宅所有人因種種原因，在不能親自經(jīng)營自己的房產(chǎn)，又找不到合適的個人代為照料的情況下，房地產(chǎn)信托機構(gòu)可以接受委托代為管理。這一管理包括受托代理保管、修理房屋、出租房屋并代收租金、按期交納稅款、支付物業(yè)管理等費用。隨著房改的進一步深化、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和個人購買的原公有住宅進入房地產(chǎn)交易市場，個人住宅信托將有較大的發(fā)展前景。 ? （ 5）房地產(chǎn)債權(quán)信托? 房地產(chǎn)債權(quán)信托是指房地產(chǎn)債權(quán)人將其擁有房地產(chǎn)債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)以受托人的身份發(fā)給受益權(quán)證書，然后由委托人通過將受益權(quán)證書轉(zhuǎn)讓給第三者等方式收回資金，從而使原已固定的債權(quán)轉(zhuǎn)為流動化的資金，取得受益權(quán)證書的受讓人就成為受益人，有權(quán)向房地產(chǎn)信托機構(gòu)索取有關(guān)收益。這種房地產(chǎn)債權(quán)信托，常用于個人住宅貸款債權(quán)信托。在這項業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)金融貸款機構(gòu)為委托人兼最初受益人，委托人將其持有的以個人為對象的住宅貸款債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)以受讓人的身份發(fā)給委托人受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者等的方式收回資金；以后由委托人收取貸款本息，轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，再由房地產(chǎn)信托機構(gòu)按規(guī)定交付給購買受益權(quán)證書的受益者。住宅貸款債權(quán)信托有利于房地產(chǎn)金融機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)，對搞活住宅貸款市場，滿足購房者的貸款需求有著重要的意義。 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 一、投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 投資基金制度在國外是一種較為成熟的投融資制度。投資基金，一般是指由投資基金公司通過發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將所籌得的資金投資于有價證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等投資對象或領(lǐng)域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。投資基金具有 “ 專家經(jīng)營，組合投資，分散風(fēng)險，收益同享 ” 的特點。由于投資基金的這一特點滿足了廣大個人投資者的需求，自問世以來，就成為一種廣受歡迎的投資工具。 ? 按照投資對象的不同，投資基金可以分為證券投資基金和產(chǎn)業(yè)投資基金兩大類。主要投資于可流通證券的基金稱為證券投資基金。產(chǎn)業(yè)投資基金，是指以投資基金形式存在的，對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的，利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度，它的投資對象通常是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的一些缺乏資金，不具備上市資格但卻具有成長潛力的企業(yè)，目的在于通過投資促進這些企業(yè)的成長。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。因此，可以將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金定義為以投資基金形式投資于房地產(chǎn)業(yè)，對包括普通住宅、工商業(yè)用房等在內(nèi)的各類房地產(chǎn)進行內(nèi)部組合投資的集合投資制度。 ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類及特點? 1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金雖然只是投資于房地產(chǎn)業(yè)的一種投資基金，但其在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部卻有不同的投資方式和收入來源。首先它可以投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的任何一部分，如土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。也可以通過收購尾盤，進行集約化銷售，將不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，基金既可以投資單一的房地產(chǎn)項目，又可以同時介入多個項目；既可以進行全程投資管理，也可以進行階段性投資管理，既可以單位投資，又可以部分投資。 ? 根據(jù)投資業(yè)務(wù)及收入模式的不同，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金大致可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類產(chǎn)業(yè)投資基金。權(quán)益型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金以持有并運作房地產(chǎn)項目為目的，其收入來源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得兩部份，它可以獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目，并在項目開發(fā)完成后收取租金收入，也可以在開發(fā)完成后若干時期內(nèi)將房地產(chǎn)出售獲得投資收益。抵押型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要以向房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款，其主要收入來說是抵押貸款的利息收入，它可以在房地產(chǎn)項目開發(fā)期發(fā)放抵押貸款，逐期收取貸款利息，也可以在項目開發(fā)后投入，并逐期收取利息?；旌闲头康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則同時具有上述兩種類型投資基金的特點。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的特點? （ 1）較強的流動性? 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，流動性較差，投資者很難在短期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者急需資金而要將房地產(chǎn)變現(xiàn)時，經(jīng)常要遭受損失。相比而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則具有較強的流動性，因為大多數(shù)產(chǎn)業(yè)投資基金的股份能像股票一樣在證券交易所進行交易，投資者能很快地將其持有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 ? （ 2）抗通貨膨脹能力? 作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有較強的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產(chǎn)所有者帶來的損失，當(dāng)物價持續(xù)上漲時，房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會跟著上漲。而且，由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)物業(yè)的價值會隨時間的推移而升高。以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股票價值也會隨之上升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資基金是一種較好的保值類投資工具。 ? （ 3）有效地分散投資風(fēng)險? 不同的投資項目，其風(fēng)險和收益是各不相同的，通過有效的投資組合，可以將投資的風(fēng)險控制在最小范圍內(nèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金通過將資金投資于多樣化的物業(yè)類型，分散了風(fēng)險，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。同時，由于它由專業(yè)的人員進行投資理財，克服了個人理財?shù)膶I(yè)知識限制。 三、發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的意義? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是連接投資者與融資者的橋梁和紐帶。在中國當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟情況及金融體制下，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，從宏觀上講可以幫助深化金融體制改革，培育資本市場，減輕銀行負擔(dān)，化解金融風(fēng)險；從微觀角度講，可以改善房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，拓寬居民的投資渠道