【正文】 其主要業(yè)務有房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)信托代理和房地產(chǎn)其他受托業(yè)務。 本章小結 ：? 信托有信任與委托兩重含義，財產(chǎn)為其核心，信任為其基礎，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟關系。 ? （ 2）政府應加強引導，扶持和監(jiān)管? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資屬于長期投資，因此政府應出臺相應政策，給產(chǎn)業(yè)基金以稅收等方面的優(yōu)惠。一種是購物中心、辦公樓、倉庫等收益類房地產(chǎn)；第二種是二手房業(yè)務；第三種是收購尾盤。封閉式基金在發(fā)行原始股份和購買資產(chǎn)之后，不再進一步增發(fā)股份，其現(xiàn)有股票的價值完全取決于基金的資產(chǎn)組合的經(jīng)營業(yè)績；而開放式基金則不斷地發(fā)行新股份并將其銷售給投資者。兩種組織形式各有利弊。因為在剛起步階段，如果采取私募發(fā)行的方式很可能導致社會亂集資，不利于基金的規(guī)范運作和保護投資者利益。規(guī)模太大則對基金的管理要求就高，而且也給監(jiān)管機構的監(jiān)管工作帶來一定難度。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的運作模式建議? （ 1）資金來源? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的資金來源結構會影響基金的治理結構，進而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一份旨在規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的文件草案也已由國家發(fā)改委制訂完成，正向有關部委征求意見。有關部門擔心在這種情況下產(chǎn)業(yè)投資基金的上市會成為資本市場上的又一炒作工具。而對于產(chǎn)業(yè)基金的設立與運作爭議較大，始終沒得到國家的批準。這些投資基金是綜合的，既投資實業(yè)，也投資證券，基本上處于無序狀態(tài)。截至 2023年底，我國居民儲蓄存款已達 11． 2萬億元，并且主要集中在國有商業(yè)銀行從而使國有商業(yè)銀行面臨巨大的壓力。 ? 最后，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結構，由于產(chǎn)業(yè)基金會挑選一些具有增長潛力的房地產(chǎn)企業(yè)進行投資，使其在基金的支持下更加迅速地發(fā)展。 ? 其次，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理。 ? 1．有助于深化金融體制改革，培育資本市場? 目前，我國大部份的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源依賴于商業(yè)銀行的貸款。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金通過將資金投資于多樣化的物業(yè)類型，分散了風險，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。而且，由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)物業(yè)的價值會隨時間的推移而升高。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的特點? （ 1）較強的流動性? 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，流動性較差，投資者很難在短期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。 ? 根據(jù)投資業(yè)務及收入模式的不同，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金大致可以分為權益型、抵押型和混合型三類產(chǎn)業(yè)投資基金。 ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類及特點? 1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金雖然只是投資于房地產(chǎn)業(yè)的一種投資基金，但其在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部卻有不同的投資方式和收入來源。主要投資于可流通證券的基金稱為證券投資基金。投資基金，一般是指由投資基金公司通過發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將所籌得的資金投資于有價證券、高新技術產(chǎn)業(yè)、基礎產(chǎn)業(yè)等投資對象或領域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。這種房地產(chǎn)債權信托，常用于個人住宅貸款債權信托。 ? （ 4）個人住宅信托? 個人住宅所有人因種種原因，在不能親自經(jīng)營自己的房產(chǎn)，又找不到合適的個人代為照料的情況下，房地產(chǎn)信托機構可以接受委托代為管理。 ? （ 3）委托代建信托? 這是委托房地產(chǎn)信托機構代理建房。 ? （ 2）動拆遷信托? 在城市舊區(qū)開發(fā)建設時，房地產(chǎn)信托機構受托承擔舊區(qū)原有單位、居民動遷和原有房屋拆除工作，方便房地產(chǎn)施工單位施工。 ? 房地產(chǎn)信托機構對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行托管，首先應對該企業(yè)進行診斷分析，然后雙方簽訂托管協(xié)議，規(guī)定托管期限，商定在托管期滿若所托管的資產(chǎn)保值，房地產(chǎn)信托機構收取一定的資產(chǎn)保值費；若所托管的資產(chǎn)增值，則收取增值額一定比例的增值費；若出現(xiàn)經(jīng)營虧損，則房地產(chǎn)信托機構將出資補償至保值狀態(tài)。代辦的具體事務有：為新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建立健全會計制度和賬務，代為建賬、記賬；受托幫助房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)培訓財務會計人員，舉辦各種形式的會計咨詢輔導等。對于收付雙方的任何經(jīng)濟糾紛，不加干預，均由債權、債務雙方自行解決。委托人申請代理收付款項時，應先與房地產(chǎn)信托機構簽訂協(xié)議，明確收付款項的內(nèi)容、對象、范圍、金額、時間及方式等。房地產(chǎn)信托機構代理倉庫業(yè)務收取一定的租費與手續(xù)費。? 房地產(chǎn)信托機構應發(fā)揮其聯(lián)系面廣、信息靈通、信譽良好的優(yōu)勢，積極開展房地產(chǎn)經(jīng)紀事務。 ? （ 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務? 房地產(chǎn)信托機構可通過設立房地產(chǎn)經(jīng)紀組織，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事務。房地產(chǎn)代理業(yè)務與狹義的房地產(chǎn)信托業(yè)務的一個主要區(qū)別在于，通常房地產(chǎn)代理業(yè)務的代理人并不因為代理而取得財產(chǎn)權。 ? 2．房地產(chǎn)信托代理? 房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)信托機構受托代為客戶辦理有關房地產(chǎn)事項的廣義信托業(yè)務。房地產(chǎn)信托機構應該發(fā)揮其在房地產(chǎn)信托貸款和房地產(chǎn)信托投資等領域的專業(yè)優(yōu)勢，對貸款和投資的項目進行嚴格的事前審查，并跟蹤其進展狀況，及時發(fā)現(xiàn)其運營過程中可能對信托財產(chǎn)造成損失的問題，從而達到控制風險并分享房地產(chǎn)業(yè)較高的投資回報。信托公司為了獲取中期利潤，避免長期投資風險，堅持還本原則，在整個合同投資期間獲取貸款利息更高的收益。? B．契約式投資，即信托投資機構只是在資金上支持被投資企業(yè)，而不參與被投資企業(yè)的日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)信托投資主要有以下兩種：? 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn) ? ① 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)? 有房地產(chǎn)投資開發(fā)能力的信托投資機構按照國家房地產(chǎn)開發(fā)的有關規(guī)定，運用自有資金，直接投資、開發(fā)、建造和經(jīng)營房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押貸款可分為產(chǎn)權證抵押和房產(chǎn)實物抵押。信托投資公司根據(jù)借款人的申請，審查借款人資格，查驗借款人的房產(chǎn)證明、房產(chǎn)抵押物和抵押物清單，審查無誤后訂立借款合同。單一資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司受理單個委托人的單獨管理和運用信托資金的信托業(yè)務；集合資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司接受兩個及以上委托人的委托，共同運用和管理信托資金的信托業(yè)務。信托存款已作為信托資金的來源在前面介紹過，這里主要介紹房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)代理信托及房地產(chǎn)其他受托業(yè)務。 ? （ 4）封閉型基金? 其基本原理與開放型基金大致相同，只是在設立基金時，限定了基金總額，在初次發(fā)行達到了總額后，基金即宣告成立，并封閉起來，不再追加發(fā)行，即發(fā)行在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金；基金的投資人也不得向發(fā)行公司要求贖回持有的股份或受益憑證，如果投資者需要現(xiàn)金和退出基金，可以到證券市場上買賣交易。與普通股份公司相比較，通常身為投資者的股東，對公司事務僅僅有形式上的控制權而已，公司型投資基金有四方面當事人：投資公司、管理公司、保管公司和承銷公司。此種基金由專門的投資機構共同出資組建一家基金管理公司，由其作為委托人與受托人的基金保險公司和受益人三方當事人訂立的信托契約而組成的。共同投資基金是由不確定的眾多投資者投入資金，委托專門投資機構進行投資和管理，借以分散風險，并享有投資收益的一種投資制度，其基本做法是：專業(yè)投資機構如信托投資公司通過發(fā)行收益證券或以投資基金股份的方式，將社會上眾多投資者的閑散資金匯集起來，組建成巨額基金，然后委托投資專家進行有價證券等分散組合投資，所得收益，在扣除了成本和管理費用之后，按投資人的資金份額分配給投資人。它屬于非盈利性的資金營運，因此，可享受政府稅收優(yōu)惠，受托人一般只負責營運資金，所得收益另由各基金的分配委員會或托事會負責辦理。這是一種自益信托，它可以通過書面協(xié)議或由委托的信托機構出具授權證書的方式辦理，內(nèi)容包括：信托金額、起止日期、收益率、收益方式、受托人的勞務費用及其收取方式、雙方的權責和違約責任等。例如，發(fā)行 “ 國家重點建設債券 ” 、 “ 經(jīng)濟建設債券 ” 、 “ 電力債券 ” 等，同時，信托機構還可以受托代為發(fā)放股息、紅利和債息等。? 房地產(chǎn)信托機構在辦理房地產(chǎn)信托存款業(yè)務時，一般要求存款人提供能夠自主運用該筆資金的證明，并與存款人協(xié)商確定存款額度、期限、利率或收益支付方式以及信托報酬等項內(nèi)容，辦理具體信托存款手續(xù)。前者是存款人指定投資或貸款的范圍、對象、期限和收益的方法等，房地產(chǎn)信托機構按照存款信托人的指示和要求處理和運用資金，其中用于固定資產(chǎn)投資的特定信托，必須以有關部門批準，納入固定資產(chǎn)投資計劃，否則信托機構不能受理，而且除收取約定的信托報酬外，所有盈虧責任均由存款人承擔；后者是存款人不指定存款的運用范圍、對象和方式，由房地產(chǎn)信托機構負責管理和運用。 ? 房地產(chǎn)信托存款是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機構辦理的存款。 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托資金的來源及主要業(yè)務 ? 一、房地產(chǎn)信托資金來源