【正文】 資融資的新渠道、新方式，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)資金的融通? 信托業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，打破了銀行信貸這一傳統(tǒng)的籌資融資渠道，有利于信用領(lǐng)域的合理競爭和強(qiáng)化資源的優(yōu)化配置。信托的籌資融資形式多樣，方式靈活，它可以根據(jù)市場變化和社會需要，相應(yīng)調(diào)整其業(yè)務(wù)內(nèi)容與經(jīng)營方式。在房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)利用其良好的信譽(yù)及其金融職能，通過接受一般和專項(xiàng)委托貸款基金，代理發(fā)行股票、債券等業(yè)務(wù)以及自身發(fā)行證券等形式，把分散的資金聚集起來，運(yùn)用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，利用房地產(chǎn)信托創(chuàng)造房地產(chǎn)受益權(quán)證書，通過受益權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓，使持有者也獲得了資金融通，以有利于房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。 ? （ 3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務(wù)職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務(wù)? 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和協(xié)作是必不可少的。這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的方式有的是雙方的，有的是多方的；有的發(fā)生在本地區(qū)，有的發(fā)生在外地或者跨越數(shù)省、市；有的需要資金、技術(shù)，有的則需要產(chǎn)品物資。這種多方面的聯(lián)系與協(xié)作，在經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和財務(wù)核算上是錯綜復(fù)雜的，如果沒有一個專業(yè)的信用機(jī)構(gòu)作為中心，很難保證借貸信用和協(xié)作承諾的正常履行，而信托機(jī)構(gòu)素有 “ 金融百貨公司 ” 之稱，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)更不例外。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用其擁有的多種專業(yè)的專門人才、手段與資格，對房地產(chǎn)業(yè)提供多種相關(guān)服務(wù)，如房屋造價審價，房地產(chǎn)會計輔導(dǎo)與代理，房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)，代辦房屋的各種登記、過戶、納稅等手續(xù)以及房地產(chǎn)信息咨詢等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托資金的來源及主要業(yè)務(wù) ? 一、房地產(chǎn)信托資金來源? 1．房地產(chǎn)信托基金? 房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運(yùn)資金。目前，我國的信托投資公司信托資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利。其具體內(nèi)容有：? （ 1）企事業(yè)單位籌集待用的房地產(chǎn)信托基金；? （ 2）具有法人資格的企事業(yè)單位以預(yù)算外自有資金及職工購房儲蓄集中后設(shè)置的信托基金；? （ 3）商品房開發(fā)企業(yè)籌集待用的信托資金存入銀行后形成的部分；? （ 4）代理發(fā)行房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)單位（含政府）的股票、債券等有價證券籌措的資金。 ?2．房地產(chǎn)信托存款? 房地產(chǎn)信托存款有特定的資金來源范圍和存款金額起點(diǎn)的要求。 ? 房地產(chǎn)信托存款是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機(jī)構(gòu)辦理的存款。它是根據(jù)客戶的存款申請，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)吸收進(jìn)來代為管理和營運(yùn)的房地產(chǎn)資金，是房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的主要籌資渠道。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規(guī)定、公布和調(diào)整。 ? 根據(jù)籌資時存款人是否指定房地產(chǎn)信托存款的運(yùn)用范圍、對象等，可將房地產(chǎn)信托存款分為房地產(chǎn)特約信托存款和房地產(chǎn)普通信托存款。前者是存款人指定投資或貸款的范圍、對象、期限和收益的方法等，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照存款信托人的指示和要求處理和運(yùn)用資金，其中用于固定資產(chǎn)投資的特定信托，必須以有關(guān)部門批準(zhǔn)，納入固定資產(chǎn)投資計劃，否則信托機(jī)構(gòu)不能受理，而且除收取約定的信托報酬外，所有盈虧責(zé)任均由存款人承擔(dān)；后者是存款人不指定存款的運(yùn)用范圍、對象和方式，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理和運(yùn)用。存款人根據(jù)存款期限長短，除取得一般定期存款的利息外，還可以得到一定的紅利。在實(shí)務(wù)上，常把特約信托存款稱為委托存款，把普通信托存款稱為信托存款，這樣也與會計核算科目相一致。 ★ 我國房地產(chǎn)信托存款的來源主要有：? （ 1）各級財政部門委托投資或貸款的信托資金；? （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)及其主管部門委托投資或貸款的信托資金；? （ 3）其他企事業(yè)單位為購建住宅的信托資金；? （ 4）城鎮(zhèn)職工和居民個人購建住宅的信托資金。? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)信托存款業(yè)務(wù)時，一般要求存款人提供能夠自主運(yùn)用該筆資金的證明，并與存款人協(xié)商確定存款額度、期限、利率或收益支付方式以及信托報酬等項(xiàng)內(nèi)容，辦理具體信托存款手續(xù)。 ? 3．集資信托和代理集資? 這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種信托業(yè)務(wù)。所謂直接集資是指信托機(jī)構(gòu)以自己的名義，向社會發(fā)行債券，以籌集資金，作為開展信托業(yè)務(wù)的資金來源，信托機(jī)構(gòu)按照高于同類銀行存款利率，定期向債券持有人支付利息；如果經(jīng)營不當(dāng)，發(fā)生了虧損，則可不支付利息，但本金的安全必須得到保障；如果經(jīng)營得法且盈利豐厚，信托機(jī)構(gòu)則可從凈利中提取一部分，以分紅的形式分配給持券人。所謂代理集資是信托機(jī)構(gòu)代理為一些企事業(yè)單位向社會發(fā)行債券、股票，以籌措資金。例如，發(fā)行 “ 國家重點(diǎn)建設(shè)債券 ” 、 “ 經(jīng)濟(jì)建設(shè)債券 ” 、 “ 電力債券 ” 等，同時，信托機(jī)構(gòu)還可以受托代為發(fā)放股息、紅利和債息等。 ? 4．資金信托? 資金信托業(yè)務(wù)是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務(wù)。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金。? 單位資金信托? 公益基金信托? 勞保基金信托? （ 1）單位資金信托? 這是單位或主管部門，將長期不用的各種基金、利潤留成等，通過信托機(jī)構(gòu)代為經(jīng)營管理以取得收益的一種信托業(yè)務(wù)。這是一種自益信托，它可以通過書面協(xié)議或由委托的信托機(jī)構(gòu)出具授權(quán)證書的方式辦理，內(nèi)容包括：信托金額、起止日期、收益率、收益方式、受托人的勞務(wù)費(fèi)用及其收取方式、雙方的權(quán)責(zé)和違約責(zé)任等。單位資金不允許提前支取，如委托人臨時急需用款，可以憑單位資金信托受益憑證，向信托機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款。單位資金信托的期限通常大于一年。 ? （ 2）公益基金信托? 這是委托人以某種公益為目的將基金委托信托機(jī)構(gòu)代為營運(yùn)，以其收益用于公益的一種信托業(yè)務(wù)，其資金來源多由政府、社會團(tuán)體、單位或個人資助、贊助和捐贈，目的是用于社會進(jìn)步和社會福利等公益事業(yè)。它屬于非盈利性的資金營運(yùn)，因此，可享受政府稅收優(yōu)惠，受托人一般只負(fù)責(zé)營運(yùn)資金，所得收益另由各基金的分配委員會或托事會負(fù)責(zé)辦理。 ? （ 3）勞?；鹦磐? 以管理勞?；馂槟康亩O(shè)立的信托業(yè)務(wù)，是信托機(jī)構(gòu)受托辦理國有、集體、中外合資企業(yè)以及事業(yè)單位等的退休基金的籌集和管理事宜，以所得收益支付退休職工的生活費(fèi)。勞?；鹦磐械馁Y金來源比勞?；鹦磐写婵钜獜V泛得多，后者僅僅限于勞動保險機(jī)構(gòu)的勞保基金，而前者除了勞動部門和實(shí)行勞?；鸾y(tǒng)籌的行業(yè)和部門的勞?；鹜?，還包括所有獨(dú)立提留并管理勞保基金的國有、集體企事業(yè)單位，以及其他合法經(jīng)濟(jì)組織。 ? 5．共同投資基金? 共同投資基金即投資基金或共同基金。共同投資基金是由不確定的眾多投資者投入資金，委托專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和管理，借以分散風(fēng)險，并享有投資收益的一種投資制度，其基本做法是：專業(yè)投資機(jī)構(gòu)如信托投資公司通過發(fā)行收益證券或以投資基金股份的方式，將社會上眾多投資者的閑散資金匯集起來，組建成巨額基金，然后委托投資專家進(jìn)行有價證券等分散組合投資，所得收益，在扣除了成本和管理費(fèi)用之后，按投資人的資金份額分配給投資人。? 投資基金有多種類型。概括起來，若按法律地位進(jìn)行分類，可分為契約型和公司型兩大類；如果按其贖回的方式進(jìn)行分類，則可分為開放型和封閉型兩大類，其他類型都是由此兩種基本類型演變而來的。 ? （ 1）契約型基金? 這是基于一定的信托契約原理而組織起來的一種共同基金，即通過訂立信托契約的方式設(shè)立的一種投資基金。此種基金由專門的投資機(jī)構(gòu)共同出資組建一家基金管理公司，由其作為委托人與受托人的基金保險公司和受益人三方當(dāng)事人訂立的信托契約而組成的。該基金通過發(fā)行受益憑證的方式，向投資大眾募集資金。 ? （ 2）公司型基金? 以證券投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設(shè)立的一種投資基金。一般投資者以購買股票的方式作為投資，公司對證券投資的收益以股息的形式分配給投資者。與普通股份公司相比較，通常身為投資者的股東，對公司事務(wù)僅僅有形式上的控制權(quán)而已，公司型投資基金有四方面當(dāng)事人：投資公司、管理公司、保管公司和承銷公司。 ? （ 3）開放型基金? 又稱為互惠基金，屬契約型的投資基金。基金公司在設(shè)立基金時，其基金單位總數(shù)不固定，總金額不封頂，可以根據(jù)實(shí)際情況需要連續(xù)發(fā)行，投資者可以隨時購買基金單位，也可以隨時將自己持有的基金單位在基金管理公司設(shè)定的內(nèi)部交易營業(yè)日內(nèi)轉(zhuǎn)賣給基金管理公司。開放型基金對投資者而言，進(jìn)出十分方便，因此在國際證券市場上發(fā)展很快，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過封閉型基金。 ? （ 4）封閉型基金? 其基本原理與開放型基金大致相同，只是在設(shè)立基金時，限定了基金總額，在初次發(fā)行達(dá)到了總額后，基金