【文章內容簡介】 即宣告成立，并封閉起來，不再追加發(fā)行，即發(fā)行在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金；基金的投資人也不得向發(fā)行公司要求贖回持有的股份或受益憑證，如果投資者需要現(xiàn)金和退出基金，可以到證券市場上買賣交易。封閉型基金有經營期限，期滿后基金宣告解散，投資者可以向公司贖現(xiàn)。通常在基金剛起步的發(fā)展中國家，由于各項金融制度并不很完善，同時為防止外來資本突然涌入或大量流出，對資本市場造成沖擊，影響資本市場的發(fā)展，故大都采用封閉型的基金。 二、房地產信托的主要業(yè)務? 根據(jù)我國在 2023年 1月 19日頒布的《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，我國信托投資公司辦理的主要信托業(yè)務有：信托存款、信托貸款、信托投資、信托代理及信托咨詢。信托存款已作為信托資金的來源在前面介紹過，這里主要介紹房地產資金信托、房地產代理信托及房地產其他受托業(yè)務。 ? 1．房地產資金信托? 房地產資金信托是房地產信托投資公司依據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 辦理的以信托財產為資金的信托業(yè)務。它是指委托人出于對房地產信托機構的信任，將自己無法或者不能親自管理的資金以及國家有關法規(guī)限制其親自管理的資金委托給房地產信托投資公司，由其按照委托人的意愿，為受益人或者特定的目的在房地產領域進行管理、運用和處置。房地產資金信托包括單一資金信托和集合資金信托兩種。單一資金信托是指房地產信托投資公司受理單個委托人的單獨管理和運用信托資金的信托業(yè)務；集合資金信托是指房地產信托投資公司接受兩個及以上委托人的委托，共同運用和管理信托資金的信托業(yè)務。? 房地產信托機構進行房地產資金信托業(yè)務可采取房地產貸款（主要是房地產抵押貸款）和房地產投資兩種方式。 ? （ 1）房地產抵押貸款? 房地產抵押貸款是指信托投資公司要求借款人以房產作抵押物而發(fā)放的貸款。在房地產開發(fā)、建設、經營和購房業(yè)務中，凡符合房地產貸款基本條件，并愿意以房地產為抵押物的企業(yè)、單位、個人均可申請房地產抵押貸款。信托投資公司根據(jù)借款人的申請，審查借款人資格，查驗借款人的房產證明、房產抵押物和抵押物清單，審查無誤后訂立借款合同。合同必須明確借貸雙方的責任、權利和義務。在發(fā)放貸款以前雙方必須對抵押物按國家規(guī)定辦理抵押品登記手續(xù)，并到公證部門進行公證，以免抵押物重復抵押或在貸款期內轉讓、贈與等行為的發(fā)生。貸款期限一般為 5年，根據(jù)情況可適當放寬貸款期限。房地產抵押貸款可分為產權證抵押和房產實物抵押。產權證抵押是指在抵押期間，房產依然可以使用出租；房產實物抵押是指將房產證和房屋使用權一起抵押給貸款方，在抵押期內房產由貸款方保管，借款方不得使用。 ? （ 2）房地產信托投資? 房地產信托投資是指具有房地產開發(fā)經營權的信托投資公司運用自有資金和穩(wěn)定的長期信托資金，以投資者的身份直接參與對房地產的投資。隨著我國房地產業(yè)的興起和發(fā)展，各地有房地產經營開發(fā)權的信托投資公司都積極地進行房地產信托投資領域的探索，取得了明顯的成績和有益的經驗。房地產信托投資主要有以下兩種：? 直接投資開發(fā)房地產? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產 ? ① 直接投資開發(fā)房地產? 有房地產投資開發(fā)能力的信托投資機構按照國家房地產開發(fā)的有關規(guī)定，運用自有資金，直接投資、開發(fā)、建造和經營房地產。建成后，再房地產出售或租賃給需要的單位或個人，從而達到獲取收益的目的。 ? ② 聯(lián)合投資開發(fā)房地產? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產是指信托投資機構與其他企業(yè)聯(lián)合經營房地產開發(fā)項目。主要通過三種方式進行：? A．股權式投資，即房地產信托投資公司派代表參與被投資企業(yè)領導和經營管理，并按投資比例來分得相應的投資利潤或承擔相應的投資損失。? B．契約式投資，即信托投資機構只是在資金上支持被投資企業(yè)，而不參與被投資企業(yè)的日常經營管理。信托機構按固定的比例在一定期限內獲取投資收益，不承擔開發(fā)項目的風險。投資期滿后，信托機構可以出讓股權收回投資資金，也可以重新簽約繼續(xù)投資。? C．貸款式投資，是介于股權式投資契約式投資的一種投資業(yè)務方式。信托公司為了獲取中期利潤，避免長期投資風險，堅持還本原則，在整個合同投資期間獲取貸款利息更高的收益。合同投資期一般為 5－ 10年。根據(jù)具體情況，合同投資期限可增可減。 ? （房地產資金信托尤其是集合資金信托業(yè)務能夠很好地發(fā)揮信托制度籌集資金的功能，并將資金運用于需要大量資金投入的房地產業(yè)。房地產信托機構應該發(fā)揮其在房地產信托貸款和房地產信托投資等領域的專業(yè)優(yōu)勢，對貸款和投資的項目進行嚴格的事前審查，并跟蹤其進展狀況，及時發(fā)現(xiàn)其運營過程中可能對信托財產造成損失的問題，從而達到控制風險并分享房地產業(yè)較高的投資回報。 ? （ 3）按貸款的自主權分類，可以分為自營房地產貸款和委托房地產貸款。自營房地產貸款是指房地產銀行籌集房地產資金自主發(fā)放的房地產貸款，貸款風險由房地產銀行承擔，并由房地產銀行收取本金和利息；委托房地產貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位和個人等委托人提供資金，由房地產銀行根據(jù)委托人確定的房地產貸款的對象、金額、期限、利率等而代理發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回手續(xù)費，不得代墊資金。目前由商業(yè)銀行承擔的公積金購房貸款，就屬于委托房地產貸款。 ? 2．房地產信托代理? 房地產代理是指房地產信托機構受托代為客戶辦理有關房地產事項的廣義信托業(yè)務。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之間產生的一種法律行為和契約關系。委托人本著一定的目的，與作為代理人的房地產信托機構商訂契約，授予房地產信托機構以一定的權限，由房地產信托機構代表委托人辦理有關房地產事項。房地產信托機構應在委托人授權范圍內盡職盡責，履行代理義務，收取代理報酬。房地產代理業(yè)務與狹義的房地產信托業(yè)務的一個主要區(qū)別在于，通常房地產代理業(yè)務的代理人并不因為代理而取得財產權。? 房地產代理業(yè)務的內容主要有： ? 代理房地產證券業(yè)務 ? 房地產經紀業(yè)務 ? 代理倉庫業(yè)務 ? 代理收付款項 ? 房地產業(yè)權代理 ? 房地產信托機構受房地產開發(fā)經營企業(yè)的委托，代為辦理房地產會計事務。 ? 代理房屋設計、營建監(jiān)督 ? （ 1）代理房地產證券業(yè)務? 房地產信托機構代理房地產證券業(yè)務主要包括代理房地產開發(fā)經營企業(yè)發(fā)行房地產債券和房地產股票，代客戶保管房地產證券，代理發(fā)放股息及紅利，代理房地產債券的還本付息工作，受客戶委托代理買賣房地產證券作為主承銷商對房地產股票上市公司進行轉制與上市輔導。例如信托機構用房地產開發(fā)經營企業(yè)抵押的土地作擔保，代理發(fā)行建房債券，以用于建造房屋資金的不足。 ? （ 2）房地產經紀業(yè)務? 房地產信托機構可通過設立房地產經紀組織，從事房地產經紀事務。房地產經紀事務的主要內容有代理房屋買賣、國有土地使用權轉讓；代理房屋和國有土地使用權租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產咨詢服務。? 房地產經紀活動應簽訂房地產經紀合同。房地產經紀合同的主要內容有：標的（經紀事項）；經紀事項的要求和標準，合同履行期限；服務費數(shù)額和支付方式、支付時間；違約責任和糾紛解決方式；雙方約定的其他內容。? 房地產信托機構應發(fā)揮其聯(lián)系面廣、信息靈通、信譽良好的優(yōu)勢，積極開展房地產經紀事務。 房地產業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時獲得發(fā)展機會，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。首先，房地產業(yè)在生產與經營的各個階段，經常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構將房地產業(yè)列為自己的服務對象，客觀上擴大了貸款范圍，還在房地產領域恢復和發(fā)展金融服務，為金融服務增加新的內容，這包括保險機構開辦房屋質量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構承辦房地產租賃管理、代理房地產買賣，從事房地產咨詢業(yè)務等；再次，房地產抵押貸款證券化、房地產企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。 ? （ 3）代理倉庫業(yè)務? 房地產信托機構設置倉庫，承辦房地產開發(fā)經營企業(yè)等存放建筑材料和其他有關貨物的業(yè)務。房地產信托機構代理倉庫業(yè)務收取一定的租費與手續(xù)費。房地產信托機構開辦此代理業(yè)務，有利于房地產信托機構發(fā)放信托質押貸款。 ? （ 4）代理收付款項? 房地產信托機構受托代理收付房地產款項的代理業(yè)務。如代理房地產企業(yè)清償債務，代個人收付房租等。委托人申請代理收付款項時，應先與房地產信托機構簽訂協(xié)議，明確收付款項的內容、對象、范圍、金額、時間及方式等。在收付款項之前，委托人要向房地產信托機構要辦理收付款項的合法依據(jù)及有關單證。房地產信托機構在辦理收付款時，只負責按代理協(xié)議辦理具體的代收代付手續(xù)。代理手續(xù)費一般由委托人與房地產信托機構按業(yè)務繁簡程度或收付款金額情況協(xié)商收取。對于收付雙方的任何經濟糾紛，