【文章內(nèi)容簡介】 即宣告成立，并封閉起來，不再追加發(fā)行，即發(fā)行在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金；基金的投資人也不得向發(fā)行公司要求贖回持有的股份或受益憑證，如果投資者需要現(xiàn)金和退出基金，可以到證券市場上買賣交易。封閉型基金有經(jīng)營期限，期滿后基金宣告解散，投資者可以向公司贖現(xiàn)。通常在基金剛起步的發(fā)展中國家，由于各項金融制度并不很完善，同時為防止外來資本突然涌入或大量流出，對資本市場造成沖擊，影響資本市場的發(fā)展，故大都采用封閉型的基金。 二、房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務(wù)? 根據(jù)我國在 2023年 1月 19日頒布的《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，我國信托投資公司辦理的主要信托業(yè)務(wù)有：信托存款、信托貸款、信托投資、信托代理及信托咨詢。信托存款已作為信托資金的來源在前面介紹過，這里主要介紹房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)代理信托及房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)。 ? 1．房地產(chǎn)資金信托? 房地產(chǎn)資金信托是房地產(chǎn)信托投資公司依據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 辦理的以信托財產(chǎn)為資金的信托業(yè)務(wù)。它是指委托人出于對房地產(chǎn)信托機構(gòu)的信任，將自己無法或者不能親自管理的資金以及國家有關(guān)法規(guī)限制其親自管理的資金委托給房地產(chǎn)信托投資公司，由其按照委托人的意愿，為受益人或者特定的目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域進行管理、運用和處置。房地產(chǎn)資金信托包括單一資金信托和集合資金信托兩種。單一資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司受理單個委托人的單獨管理和運用信托資金的信托業(yè)務(wù)；集合資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司接受兩個及以上委托人的委托，共同運用和管理信托資金的信托業(yè)務(wù)。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)進行房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)可采取房地產(chǎn)貸款（主要是房地產(chǎn)抵押貸款）和房地產(chǎn)投資兩種方式。 ? （ 1）房地產(chǎn)抵押貸款? 房地產(chǎn)抵押貸款是指信托投資公司要求借款人以房產(chǎn)作抵押物而發(fā)放的貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和購房業(yè)務(wù)中，凡符合房地產(chǎn)貸款基本條件，并愿意以房地產(chǎn)為抵押物的企業(yè)、單位、個人均可申請房地產(chǎn)抵押貸款。信托投資公司根據(jù)借款人的申請，審查借款人資格，查驗借款人的房產(chǎn)證明、房產(chǎn)抵押物和抵押物清單，審查無誤后訂立借款合同。合同必須明確借貸雙方的責任、權(quán)利和義務(wù)。在發(fā)放貸款以前雙方必須對抵押物按國家規(guī)定辦理抵押品登記手續(xù)，并到公證部門進行公證，以免抵押物重復(fù)抵押或在貸款期內(nèi)轉(zhuǎn)讓、贈與等行為的發(fā)生。貸款期限一般為 5年，根據(jù)情況可適當放寬貸款期限。房地產(chǎn)抵押貸款可分為產(chǎn)權(quán)證抵押和房產(chǎn)實物抵押。產(chǎn)權(quán)證抵押是指在抵押期間，房產(chǎn)依然可以使用出租；房產(chǎn)實物抵押是指將房產(chǎn)證和房屋使用權(quán)一起抵押給貸款方，在抵押期內(nèi)房產(chǎn)由貸款方保管，借款方不得使用。 ? （ 2）房地產(chǎn)信托投資? 房地產(chǎn)信托投資是指具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的信托投資公司運用自有資金和穩(wěn)定的長期信托資金，以投資者的身份直接參與對房地產(chǎn)的投資。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，各地有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)權(quán)的信托投資公司都積極地進行房地產(chǎn)信托投資領(lǐng)域的探索，取得了明顯的成績和有益的經(jīng)驗。房地產(chǎn)信托投資主要有以下兩種：? 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn) ? ① 直接投資開發(fā)房地產(chǎn)? 有房地產(chǎn)投資開發(fā)能力的信托投資機構(gòu)按照國家房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)規(guī)定，運用自有資金，直接投資、開發(fā)、建造和經(jīng)營房地產(chǎn)。建成后，再房地產(chǎn)出售或租賃給需要的單位或個人，從而達到獲取收益的目的。 ? ② 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn)? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn)是指信托投資機構(gòu)與其他企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目。主要通過三種方式進行：? A．股權(quán)式投資，即房地產(chǎn)信托投資公司派代表參與被投資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營管理，并按投資比例來分得相應(yīng)的投資利潤或承擔相應(yīng)的投資損失。? B．契約式投資，即信托投資機構(gòu)只是在資金上支持被投資企業(yè)，而不參與被投資企業(yè)的日常經(jīng)營管理。信托機構(gòu)按固定的比例在一定期限內(nèi)獲取投資收益，不承擔開發(fā)項目的風險。投資期滿后，信托機構(gòu)可以出讓股權(quán)收回投資資金，也可以重新簽約繼續(xù)投資。? C．貸款式投資，是介于股權(quán)式投資契約式投資的一種投資業(yè)務(wù)方式。信托公司為了獲取中期利潤，避免長期投資風險，堅持還本原則，在整個合同投資期間獲取貸款利息更高的收益。合同投資期一般為 5－ 10年。根據(jù)具體情況，合同投資期限可增可減。 ? （房地產(chǎn)資金信托尤其是集合資金信托業(yè)務(wù)能夠很好地發(fā)揮信托制度籌集資金的功能，并將資金運用于需要大量資金投入的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)信托機構(gòu)應(yīng)該發(fā)揮其在房地產(chǎn)信托貸款和房地產(chǎn)信托投資等領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，對貸款和投資的項目進行嚴格的事前審查，并跟蹤其進展狀況，及時發(fā)現(xiàn)其運營過程中可能對信托財產(chǎn)造成損失的問題，從而達到控制風險并分享房地產(chǎn)業(yè)較高的投資回報。 ? （ 3）按貸款的自主權(quán)分類，可以分為自營房地產(chǎn)貸款和委托房地產(chǎn)貸款。自營房地產(chǎn)貸款是指房地產(chǎn)銀行籌集房地產(chǎn)資金自主發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，貸款風險由房地產(chǎn)銀行承擔，并由房地產(chǎn)銀行收取本金和利息；委托房地產(chǎn)貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位和個人等委托人提供資金，由房地產(chǎn)銀行根據(jù)委托人確定的房地產(chǎn)貸款的對象、金額、期限、利率等而代理發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回手續(xù)費，不得代墊資金。目前由商業(yè)銀行承擔的公積金購房貸款，就屬于委托房地產(chǎn)貸款。 ? 2．房地產(chǎn)信托代理? 房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托代為客戶辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項的廣義信托業(yè)務(wù)。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之間產(chǎn)生的一種法律行為和契約關(guān)系。委托人本著一定的目的，與作為代理人的房地產(chǎn)信托機構(gòu)商訂契約，授予房地產(chǎn)信托機構(gòu)以一定的權(quán)限，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)代表委托人辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項。房地產(chǎn)信托機構(gòu)應(yīng)在委托人授權(quán)范圍內(nèi)盡職盡責，履行代理義務(wù)，收取代理報酬。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)與狹義的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個主要區(qū)別在于，通常房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的代理人并不因為代理而取得財產(chǎn)權(quán)。? 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要有： ? 代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù) ? 代理倉庫業(yè)務(wù) ? 代理收付款項 ? 房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理 ? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的委托，代為辦理房地產(chǎn)會計事務(wù)。 ? 代理房屋設(shè)計、營建監(jiān)督 ? （ 1）代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)主要包括代理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)股票，代客戶保管房地產(chǎn)證券，代理發(fā)放股息及紅利，代理房地產(chǎn)債券的還本付息工作，受客戶委托代理買賣房地產(chǎn)證券作為主承銷商對房地產(chǎn)股票上市公司進行轉(zhuǎn)制與上市輔導(dǎo)。例如信托機構(gòu)用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)抵押的土地作擔保，代理發(fā)行建房債券，以用于建造房屋資金的不足。 ? （ 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)可通過設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀組織，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)的主要內(nèi)容有代理房屋買賣、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；代理房屋和國有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。? 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應(yīng)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要內(nèi)容有：標的（經(jīng)紀事項）；經(jīng)紀事項的要求和標準，合同履行期限；服務(wù)費數(shù)額和支付方式、支付時間；違約責任和糾紛解決方式；雙方約定的其他內(nèi)容。? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其聯(lián)系面廣、信息靈通、信譽良好的優(yōu)勢，積極開展房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時獲得發(fā)展機會，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務(wù)對象，客觀上擴大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復(fù)和發(fā)展金融服務(wù)，為金融服務(wù)增加新的內(nèi)容，這包括保險機構(gòu)開辦房屋質(zhì)量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務(wù)會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。 ? （ 3）代理倉庫業(yè)務(wù)? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)設(shè)置倉庫，承辦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)等存放建筑材料和其他有關(guān)貨物的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理倉庫業(yè)務(wù)收取一定的租費與手續(xù)費。房地產(chǎn)信托機構(gòu)開辦此代理業(yè)務(wù)，有利于房地產(chǎn)信托機構(gòu)發(fā)放信托質(zhì)押貸款。 ? （ 4）代理收付款項? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托代理收付房地產(chǎn)款項的代理業(yè)務(wù)。如代理房地產(chǎn)企業(yè)清償債務(wù)，代個人收付房租等。委托人申請代理收付款項時，應(yīng)先與房地產(chǎn)信托機構(gòu)簽訂協(xié)議，明確收付款項的內(nèi)容、對象、范圍、金額、時間及方式等。在收付款項之前，委托人要向房地產(chǎn)信托機構(gòu)要辦理收付款項的合法依據(jù)及有關(guān)單證。房地產(chǎn)信托機構(gòu)在辦理收付款時，只負責按代理協(xié)議辦理具體的代收代付手續(xù)。代理手續(xù)費一般由委托人與房地產(chǎn)信托機構(gòu)按業(yè)務(wù)繁簡程度或收付款金額情況協(xié)商收取。對于收付雙方的任何經(jīng)濟糾紛，