房地產(chǎn)金融之信托與房地產(chǎn)信托-wenkub
2023-02-11 18:01:38 本頁面
【正文】 新 ? 英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。 ? 通過利用受托人的 “ 人頭 ” 設(shè)計，可以達(dá)到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負(fù)，因而這種信托被認(rèn)為是消極信托。 ? 在 15世紀(jì)形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認(rèn)并賦予了用益設(shè)計制度的合法性。 ? 當(dāng)時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習(xí)慣 . ? 但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。第四講 信托與房地產(chǎn)信托 經(jīng)濟學(xué)院 金融系 馮科 副教授 2023年 10月 14日 本講內(nèi)容 一、信托制度的起源與發(fā)展 二、信托的定義及其分類 三、房地產(chǎn)信托的定義及其分類 四、中國信托業(yè)的發(fā)展歷程 五、中國（房地產(chǎn)）信托的現(xiàn)狀 一、信托制度的起源與發(fā)展 ? 雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的 “ 遺產(chǎn)信托 ” 還是仿效日耳曼法上的“ 受托人 ” 制度尚有爭議。 ? 于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達(dá)到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。 ? 用益設(shè)計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿， 1535年亨利八世頒布了 《 用益法 》 ，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負(fù)。 ? 隨著封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負(fù)也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕?biāo)。 ? 19世紀(jì) 60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。 ? 目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習(xí)慣和民事信托曠日持久的發(fā)達(dá)，民事信托仍然是英國信托業(yè)務(wù)的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達(dá)。 ? 資金信托 又稱 “ 金錢信托 ” ，指委托人基于對信托公司的信任，將自己合法擁有的 資金 委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。 產(chǎn)業(yè)投資信托 ： 用于具體實業(yè)投資的信托 股權(quán)投資信托 貸款信托 權(quán)益投資信托 商事委托 按資金運用的途徑不同 ? 財產(chǎn)信托 財產(chǎn)信托是指以（非貨幣形式）物質(zhì)財產(chǎn)權(quán)的管理、處分為目的的信托業(yè)務(wù)。 ? 從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人 (信托投資公司 )遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。新中國建立至 1979 年以前，金融信托因為在高度集中的計劃經(jīng)濟管理體制下，信托沒有能得到發(fā)展。 ? 信托業(yè)的發(fā)展歷程，可以從 1982年起的六次大整頓中看到其清晰的脈絡(luò)。 1985年第二次整頓 問題： 信托公司發(fā)放一些收效甚微的信托貸款和信托投資，擴大基建規(guī)模，在經(jīng)濟過熱和投資失控中起到推波助瀾的作用。為回避人民銀行對信貸規(guī)模的控制，各專業(yè)銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉(zhuǎn)移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波
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